剛需正濃房源充足 房地產(chǎn)市場供需兩旺

　　“我看新聞?wù)f南京又連夜排隊買房了，你說這房價是不是又得漲??？我到底應(yīng)不應(yīng)該這個時候買啊？”一大早，好友連珠炮似的發(fā)問讓我睡意全無。

　　隨著貸款利率優(yōu)惠覆蓋范圍的增加，樓市迅速回暖，降息更是刺激了樓市的神經(jīng)，使得6月這個傳統(tǒng)“淡季”不“淡”。記者在和房地產(chǎn)研究人士謝逸楓閑聊談及新盤重新出現(xiàn)供小于求的情況時，他認(rèn)為，其中肯定有很多確實想買房的人，但也不排除開發(fā)商為了加速出貨制造“繁榮”假象。確定的是，房地產(chǎn)市場的持續(xù)回暖，觸動了剛需的心，而降息又一次撥動了剛需的神經(jīng)。

　　盡管多位學(xué)者都分析表示，今年房價不具備大幅上漲的可能，但部分剛性需求們在親身經(jīng)歷的直觀感受之下，開始選擇放棄觀望，出手購房。

　　剛需正濃

　　“小妹啊，我昨天跟你說的柳芳南里43平127萬的那套房子已經(jīng)簽了?！?

　　“??？又沒了？”

　　當(dāng)又一次對房源猶豫之后，小王已經(jīng)開始習(xí)慣中介劉大姐打電話告訴她房子被別人簽掉的“噩耗”。她清楚，柳芳至左家莊一帶的小戶型，滿足了剛性需求對地理位置以及總價兩方面的要求，確實沒有理由不搶手。只是，自己又要再跑一次門店，重新挑選房源。

　　在我愛我家左家莊處的門店內(nèi)，記者遇見了正在挑選房源的小王。

　　“從2月初開始看房，至今一無所獲?！毙⊥跽f，剛開始看房時就愛“挑肥揀瘦”，在“挑”的過程中，房子就被別人簽下了?！爱?dāng)時想著，房貸利率優(yōu)惠剛剛開始，估計過一段時間優(yōu)惠幅度會更大，索性就再等一等，哪里想到，更大的優(yōu)惠幅度沒等來，倒是把房子從每平米大概24000看到了每平米28000左右?！?

　　小王一臉的無奈。“現(xiàn)在買吧，有些不甘心，眼看著報價漲了；不買吧，又確實擔(dān)心房價會更高。是該狠下決心了！”

　　小王的經(jīng)歷就是今年以來北京房地產(chǎn)市場的縮影，成交量的回暖帶動了二手房報價的提升，新房優(yōu)惠幅度的縮小。

　　北京統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前5個月，全市住宅銷售面積為360.4萬平方米，同比上漲15.4%。5月單月，住宅銷售面積為109.5萬平方米，同比上漲107.8%，環(huán)比上漲29.6%。從成交套數(shù)來看，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，5月份北京新房住宅（包含保障房）成交10502套，環(huán)比4月同期的7823套上漲了34.2%。同比去年上漲43%，與去年1月的10812套基本持平，為2012年內(nèi)首次突破萬套，也是自去年1月份以來近17個月以來的最高值。

　　小戶型是成交主力

　　“現(xiàn)在小戶型只剩下兩套55平左右的了，其余的就是110平以上的了?！?

　　“你們主力戶型不就是5080平方米的小戶型嗎？”

　　“已經(jīng)賣沒了?，F(xiàn)在小戶型是20000元起，每套大概110萬左右?！?

　　記者在“天通公園里”的售樓處咨詢時得知，主推的小戶型只剩下樓層不是特別好的兩套。曾經(jīng)推出的40多套特價房源早被搶購一空，現(xiàn)在只剩下全款95折，按揭97折的優(yōu)惠活動。

　　工作日的原因，樣板間內(nèi)看房的人非常少?！熬瓦@兩天人挺少的，前幾天人還挺多的呢！”負(fù)責(zé)樣板間衛(wèi)生的大姐邊遞鞋套邊說。

　　“項目賣得差不多了，600多套房源現(xiàn)在已經(jīng)賣出400多套，剩下的基本都是大戶型了?！笔蹣切〗憬忉尩?，“你要是中意55平（方米）這個戶型，最好盡快定下來，畢竟只剩兩套了。”

　　新房雖好，但終究價格偏高，走出售樓處，記者來到附近的鏈家地產(chǎn)，咨詢房價。記者發(fā)現(xiàn)二手房報價與新房報價的差距在縮小，甚至有2002年樓盤的55平房子同樣報到了110萬的價格。

　　“這報價漲了吧？之前看的時候還沒這么高呢！”

　　“這幾個月房租都漲得很厲害，更別提房價了，基本上每平方米的報價都漲了差不多2000元。”鏈家地產(chǎn)工作人員小楊感慨道，“雖然價格漲了，但是成交卻更好了?！?

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年5月份北京二手住宅市場成交12672套，同比上漲56.2%，一改今年年初的同比下滑趨勢。而6月1日至6月12日則成交4387套，比5月同期上漲了14.9%，與此同時，商品房成交均價較5月上漲了2.7%。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2012年以來，期房市場新增項目76個項目，其中21個項目年內(nèi)成交均價出現(xiàn)一定程度上漲，占比約為28%，總成交量為2990套，占比超過50%。3-5月，全市商品住宅成交均價從1.9萬元上漲到近2萬元。

　　對于價格的試探性上漲，鏈家地產(chǎn)市場研究陳雪認(rèn)為，這與進入旺季和近期政策調(diào)整有一定關(guān)系。另外有以下幾個原因造成價格上漲：第一，項目入市后，低價房源最先進入銷售周期，后期高價房源成交拉高價格；第二，優(yōu)惠措施取消，如百合灣嘉園、保利羅蘭小區(qū)、綠地花都嘉園等近期都有取消或降低優(yōu)惠幅度，尤其漲幅最大的長灘庭苑由于前期特價房源售罄造成前后價格差額較大；第三，部分熱銷項目和之前深降項目試探性提價。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，下半年就當(dāng)前的趨勢來看，剛性需求依舊會被不斷地刺激入市。但對于北京這樣的強調(diào)限購城市，太多的外地剛性需求無法入市的弊端，使得剛性需求的釋放能夠持續(xù)多久存在不確定性。因此近期部分熱銷項目提價，短期來看符合營銷規(guī)則，但長久來看未必符合市場。

　　市場預(yù)期回暖

　　雖然各研究機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)略有出入，但都用數(shù)據(jù)證實了北京房地產(chǎn)市場正在回暖。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房網(wǎng)簽量依然環(huán)比增長40.7%，新房成交量環(huán)比增長了177.3%。這是樓市成交量連續(xù)第4個月上漲，創(chuàng)下年內(nèi)新高。在此情形下，業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)市場未來走勢的預(yù)期，也紛紛轉(zhuǎn)向樂觀。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉預(yù)計，銀行方面針對首次置業(yè)的自住型購房人群的按揭貸款利率優(yōu)惠額度有望進一步放寬，消費者購房支出成本的減輕，將更有利于購房需求的平穩(wěn)釋放。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認(rèn)為，受降息影響，預(yù)計6月份成交量仍然將會維持高位，成交量仍將超過1萬套。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析粟日也認(rèn)為，市場回暖已成定局，6月新房成交量可能繼續(xù)增長。隨著市場回暖，開發(fā)商加快了推盤的步伐，加上信貸環(huán)境的適當(dāng)放寬，部分地方鼓勵剛需，接下來的一段時間，新盤成交量及時不增長，也很難快速回落。而二手房也會收到剛需的拉動，但增幅可能低于新房。

　　關(guān)于二手房銷售增幅低于新房增幅的判斷，記者在天通苑走訪時有切身體驗。部分小戶型二手房的報價與新開盤住宅價格相當(dāng)，由于這些二手房最初購買時皆為經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)，普遍存在轉(zhuǎn)為商品房產(chǎn)權(quán)不滿5年的情況。在實際交易中，需要賣方支付的營業(yè)稅全額轉(zhuǎn)嫁到買方身上，這對剛性需求而言，是一筆不小的支出，對比之下，新房或許更劃算。

　　地產(chǎn)大佬的目光早已轉(zhuǎn)向明年。

　　5月中旬，中房集團理事長、幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇認(rèn)為，明年房地產(chǎn)市場將迎來新的發(fā)展周期?，F(xiàn)在要做的是按照中央的要求，把短期調(diào)控政策和長期政策結(jié)合起來，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！胺康禺a(chǎn)業(yè)是四年一個周期，我們相信明年的房地產(chǎn)業(yè)將會迎來一個新的發(fā)展周期?！泵蠒蕴K直言。兩日后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強在某論壇上表示，今年商品房新開工面積增幅的回落將影響一年后的開盤，所以在明年3月，房價可能上漲。

　　政策或已見底

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，成交量放大是調(diào)控的結(jié)果，是“以價換量”的表現(xiàn)。“穩(wěn)增長”的宏觀政策改變了購房者的預(yù)期，央行的降息明確貨幣環(huán)境繼續(xù)為經(jīng)濟企穩(wěn)提供支持，已經(jīng)可以判斷房地產(chǎn)調(diào)控政策不會改變，也不會加碼。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭同樣認(rèn)為，政策早已見底。盡管住建部強調(diào)，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，但降息及房貸優(yōu)惠利率的增多，將進一步刺激購房者入市，樓市成交量回升仍將持續(xù)。

來源：證券日報

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