二手樓市“反價(jià)風(fēng)”重現(xiàn)

　　二手樓市回暖了？近期記者發(fā)現(xiàn)廣州二手市場人氣回升，市場人士對樓市的“回暖”比較樂觀，有房地產(chǎn)中介甚至表示市場“反價(jià)風(fēng)”又有重現(xiàn)的“苗頭”。

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)相對樂觀，70個大中城市中，5月份二手樓價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量比4月份增加一倍。

　　文/表 記者林琳、陳芳

　　市場案例：筍盤減少令買家心焦

　　張靜最近一個月以來都在看房子，隨著加息、首套房利率打折等利好房市的政策不斷推出，她的心也一天比一天急。她在4月把自己位于遠(yuǎn)郊的一套大面積的房子賣掉后，打定主意在市區(qū)中心買一套小戶型單位，所以買家付了首付后她就開始四處看房。四月底五月初的時(shí)候，張靜還比較淡定，因?yàn)楫?dāng)時(shí)還有一些新樓盤推出特價(jià)單位，所以她不緊不慢地希望找到一個既合自己心意又便宜的房子。

　　不過最近市場的變化讓她有點(diǎn)始料不及。她之前在海珠區(qū)的一個樓盤看到了一個特價(jià)單位，覺得還不錯，只是希望價(jià)格能再降點(diǎn)，但是最近幾天，她卻獲悉那些特價(jià)單位均已售罄。

　　張靜不得已轉(zhuǎn)向二手市場。此前她曾在客村看中一套88平方米的樓梯房，當(dāng)時(shí)價(jià)格為80萬元，但昨日再去時(shí)才知道早已賣出，目前同類型單位價(jià)格接近90萬元。

　　市場突然出現(xiàn)的變化讓張靜不知所措：“如果再遇到折扣比較多的一手房或者比較筍的二手房，我是不是就得趕緊下手了？”

　　觀點(diǎn)一：

　　買家入市意愿增強(qiáng)樓市回暖

　　“二手業(yè)主的反應(yīng)速度很可能比開發(fā)商更快?！迸d業(yè)地產(chǎn)住宅部總監(jiān)金忠男透露，最近二手業(yè)主的反價(jià)行為明顯增加，“不過，看樓客也是靜觀其變，一旦遇到賣家反價(jià)，買家還是不太愿意追漲。”

　　因此，二手市場的成交價(jià)格和成交量還是沒有出現(xiàn)明顯回升。據(jù)興業(yè)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，6月份上半月，廣州中心六區(qū)監(jiān)測數(shù)據(jù)較五月份有所上漲，但漲幅僅在2%~6%左右。

　　中原地產(chǎn)海珠區(qū)東北區(qū)區(qū)域經(jīng)理謝文海也告訴記者，一些買家購買的意愿有所增強(qiáng)，以一套100萬元的房子為例，之前買家還價(jià)幅度都很大，很多人會還價(jià)90萬元，現(xiàn)在可能就還價(jià)95萬元，如果賣家堅(jiān)決不肯賣的話，買家可能還會加2萬元至97萬元成交。

　　合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明舉例說，廣州雅居樂目前市場價(jià)140多萬元左右的物業(yè)，業(yè)主在放盤時(shí)開價(jià)一般都會定在150萬元甚至150多萬元，不過，從4、5月該盤二手房最終成交價(jià)來看，基本都在1.3萬~1.4萬元/平方米價(jià)位段達(dá)成交易，與市場價(jià)基本持平。

　　觀點(diǎn)二：根本還算不上“回暖”

　　根據(jù)2011年5月至2012年5月廣州市十區(qū)二手住宅登記宗數(shù)表，2012年前三個月的月平均成交只有2550多宗。而每月的成交宗數(shù)可達(dá)7000宗以上的才可稱“旺市”，而去年月均成交也能達(dá)到5882宗,卻已經(jīng)算是“大調(diào)整年”，滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰認(rèn)為:“所以如果月均成交低于5000宗,根本不能說是‘回暖’。”

　　另一個支持周峰觀點(diǎn)的是目前二手市場“盤客比”的大小。據(jù)了解，目前廣州市區(qū)二手市場的“盤客比”維持在1∶4.7左右。市場人士認(rèn)為，目前的“盤客比”暫時(shí)還算平衡。

　　那么，什么“盤客比”才是正常？據(jù)了解，該比例在1∶6附近都比較正常，而目前1∶4.7左右的比例只能算是勉強(qiáng)平衡。在2009年和2010年樓價(jià)上漲最快的年份,“盤客比”一般保持在1∶9左右,顯示市場嚴(yán)重的供不應(yīng)求,從而導(dǎo)致二手市場價(jià)格快速飆升。

　　當(dāng)然，他并沒有否認(rèn)近期看樓客戶確實(shí)有所增多，成交速度也加快：“這得益于銀行信貸的適度放松?！?

　　預(yù)測：下半年漲7%~10%

　　周峰判斷，樓價(jià)在未來的兩三個月內(nèi)，不會出現(xiàn)大漲：“目前包括發(fā)展商和業(yè)主在內(nèi)的賣方，都是繼續(xù)以出貨回籠資金為目標(biāo)?！?

　　但到了9月之后，假如政策面沒有大的變化，樓價(jià)便會在成交量逐步增加的情況下出現(xiàn)明顯上漲。9月之后,樓價(jià)或比目前漲7%~10%。

　　“樓市不會重現(xiàn)暴漲。”謝文海認(rèn)為，樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)一年多，積累了大量剛需，因此當(dāng)市場出現(xiàn)利好政策的時(shí)候剛需爆發(fā)推動了市場回暖。但市場回暖，一些“筍盤”已經(jīng)消化完畢，而剩下的盤源價(jià)格與買家的心理價(jià)位依然有一定的距離，因此成交量并沒有出現(xiàn)明顯的放大。

　　買房方面，周峰建議，如果投資客要買房投資,只要還有購房名額,目前是可以入市的時(shí)機(jī)，否則年底購房成本會增加。而如果要賣房的話,兩個月前就應(yīng)該開始賣了，而年底是買家重新進(jìn)入思考期短于看樓期的階段,在那個時(shí)間段賣房,價(jià)格相對更高一些。

來源：廣州日報(bào)

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