一線房地產(chǎn)開發(fā)商仍持悲觀情緒 清庫存緩新建

地方政府屢屢闖關(guān)，讓外界對樓市調(diào)控的松動已有幾分期許。然而，真正居于市場一線的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻仍然保持了極度的悲觀。盡管從2012年初大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就已經(jīng)將“清庫存”訂立為全年戰(zhàn)略，但在半年行將到期之時，房企“清庫存”的力度卻驟然升級。

向來被視為行業(yè)標(biāo)桿的萬科企業(yè)股份有限公司下稱“萬科”，已經(jīng)開始以“項(xiàng)目庫存貨值”和“地方公司庫存總貨值”進(jìn)行全國統(tǒng)一排名，并對庫存排名靠前的地方公司主要負(fù)責(zé)人施加考核壓力。在如是考核體系之下，地方公司對于新開房源已經(jīng)十分慎重，以避免增加新庫存。

萬科如是做法并不孤立。包括龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)，庫存量都已經(jīng)成為考核地方公司負(fù)責(zé)人的主要業(yè)務(wù)指標(biāo)。市場弱勢之下，手握現(xiàn)金的優(yōu)勢已經(jīng)盡顯，萬科日前收購香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)成為最好的例證。

清庫存大排名

盡管一直重視庫存水平的健康與穩(wěn)定，但萬科如此力度地清理庫存房源，在歷史上尚不多見。“我們直觀的感覺是，這一次清庫存的力度超過2008年，地方公司主要負(fù)責(zé)人感受到的壓力都很大。”萬科天津公司的一位高管告訴《中國經(jīng)營報》記者。

讓地方公司的總經(jīng)理們感受到巨大壓力是目前萬科執(zhí)行的圍繞庫存展開的一系列排名和考核方式。這一排名以庫存貨值為標(biāo)準(zhǔn)，分別對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的庫存和地方公司的庫存進(jìn)行全國大排名。多位地方公司負(fù)責(zé)人向記者表示，這種排名方式，對他們“壓力”很大。

這一針對庫存的排名方式，以發(fā)放預(yù)售許可證的可售房源為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以月為單位進(jìn)行，并與地方公司和地方公司主要負(fù)責(zé)人的考核及評價掛鉤。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至2012年4月，萬科總庫存貨值已經(jīng)突破2000億元。萬科發(fā)布4月銷售情況則顯示，實(shí)現(xiàn)銷售金額74.4億元，同比下降了5.8%，環(huán)比下降35.4%。

在此前的樓盤項(xiàng)目庫存綜合排名中，杭州西溪蝶園項(xiàng)目曾以28億元的庫存貨值總額位列全國項(xiàng)目庫存排名首位。不過，萬科集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，庫存是一個動態(tài)的變化過程，但加速去庫存化確實(shí)是萬科在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)的主要工作重點(diǎn)。

記者了解到，在這一排名方式的考核制度下，主要一線城市地方公司的負(fù)責(zé)人都已經(jīng)要求提高銷售速度。萬科執(zhí)行副總裁、北京公司總經(jīng)理毛大慶已經(jīng)要求北京公司治下的秦皇島事業(yè)部等地加快銷售速度，并給銷售團(tuán)隊(duì)強(qiáng)化了銷售指標(biāo)的考核口徑。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月，北京萬科庫存貨值約為20億元，在集團(tuán)排名中游。“以貨值排名、考核地方公司庫存水平的方式，對一線城市和熱點(diǎn)城市的地方公司壓力很大?！比f科上海公司一位不愿具名的高管告訴記者。

強(qiáng)考核 緩房源

與萬科在全國進(jìn)行庫存大排名同時，各地方公司也已經(jīng)在內(nèi)部開展以項(xiàng)目貨值為標(biāo)準(zhǔn)的排名。多位不同地方公司的項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人均向記者承認(rèn)，在這樣的排名考核制度下，樓盤項(xiàng)目對新開房源的決策，已經(jīng)十分謹(jǐn)慎?！伴_了新的可售房源，確實(shí)可以增加銷售額，但是，在如今的市場環(huán)境之下，一旦賣不掉，就會變成庫存，被集團(tuán)計(jì)入總體的財務(wù)報表?！鄙虾９疽晃豁?xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人稱。

“在牛市的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的考核目標(biāo)，通常是以銷售額和利潤率作為主要指標(biāo)的，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目熱衷于多開可售出房源，以增加銷售業(yè)績。但是，一旦市場環(huán)境發(fā)生變化，轉(zhuǎn)入熊市，多開項(xiàng)目雖然有利于完成銷售額任務(wù)，但是，庫存的比重就會急劇增加，對于上市公司而言，這是很難承受的?！眹┚卜治鰩煆埨谙蛴浾弑硎?。

實(shí)際上，從2011年底開始，萬科北京公司就已經(jīng)調(diào)整對項(xiàng)目的考核方式，從考核銷售額目標(biāo)為主，轉(zhuǎn)為主要考核項(xiàng)目庫存情況。“我們都很重視自己項(xiàng)目的庫存情況，爭取不要排到庫存排名的前面去，所以對新開房源也非常謹(jǐn)慎?！北本┤f科一位片區(qū)銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。

記者了解到，與北京公司一樣，萬科天津、沈陽、上海、深圳等公司，也都跟隨集團(tuán)考核的總體方向，對本公司的排名、考核指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行了調(diào)整，將庫存和去化率作為主要的考核指標(biāo)。

萬科的做法并不孤立。龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)都提出了加速房地產(chǎn)庫存去化率的要求。在這一個總體考核指標(biāo)的影響下，龍湖、金地也都在一定程度上放慢了主要城市新開房源的速度和節(jié)奏，避免過多的庫存。

辟新徑 慢見效

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的數(shù)據(jù)也佐證上述企業(yè)集中削減庫存的作用。截止到5月10日，北京市整體商品住房庫存總量已下降到8萬套，較2011年底的峰值10萬套已經(jīng)有所下降。

“市場化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般調(diào)整的速度是比較快的，相比之下，國有企業(yè)的開發(fā)商在調(diào)整方面，往往反應(yīng)的速度不是太快，慣性的特征會表現(xiàn)得比較明顯，不過，國有企業(yè)也會有動用其社會資源加快其去庫存化的優(yōu)勢?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)首席分析師張大偉向記者表示。

北京國奧投資是由北京控股、首開集團(tuán)等投資發(fā)起成立的國有控股房地產(chǎn)開發(fā)公司。在接受本報記者采訪時，國奧控股董事長張敬東表示，國奧投資目前正與重慶市政府協(xié)調(diào)，盤活市場中空置存量住房流通。

記者了解到，國奧投資在北京、銀川、桂林等地均有大型綜合項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。目前，國奧投資正在籌劃將各業(yè)務(wù)所在地的本項(xiàng)目空置存量住房以及當(dāng)?shù)氐拇媪宽?xiàng)目住房進(jìn)行整合，然后在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一銷售，購買者可以在不同時段在國奧投資開展業(yè)務(wù)地區(qū)購買住房，從而提高產(chǎn)品的銷售效率，增加去化率。

相比之下，國有開發(fā)企業(yè)保利地產(chǎn)的做法則相對傳統(tǒng)。一向以快速周轉(zhuǎn)著稱的保利地產(chǎn)在去年嚴(yán)厲的調(diào)控形勢下也慢了下來。去年，計(jì)劃八盤齊發(fā)的保利地產(chǎn)最終只推出了7個樓盤，原計(jì)劃入市的新茉莉公館則延遲入市。去年銷售的純新盤較少，“都才開個頭，三個項(xiàng)目后期的庫存量還很大”。今年將重點(diǎn)推這些項(xiàng)目的老盤后期，清理庫存。據(jù)悉，保利地產(chǎn)三年的存貨量大概為220億元，2011年已銷售了1/3，今年還將繼續(xù)銷售1/3。

來源：中國經(jīng)營報

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