房地產(chǎn)調(diào)控將是持久戰(zhàn)

　　隨著調(diào)控的深入和宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，房地產(chǎn)調(diào)控正運(yùn)行到新的關(guān)鍵時點(diǎn)。據(jù)新華社報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前表示，經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，現(xiàn)在市場上的投機(jī)性需求基本上被擠出了市場；房價(jià)的上漲幅度得到了控制。但與此同時，5月份以來，全國樓市和土地市場不同程度地出現(xiàn)了回暖的跡象，市場上關(guān)于樓市調(diào)控可能放松的預(yù)期也有所抬頭。因此，在肯定樓市調(diào)控成效的同時，未來樓市調(diào)控的持續(xù)性也成為了當(dāng)前市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　應(yīng)該說，部分開發(fā)商降價(jià)促銷刺激需求釋放，是近期樓市回暖的一個重要原因，但市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變也是一個不可忽視的原因。根據(jù)央行近日公布的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，雖然2季度仍有68.5%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“高，難以接受”，但未來3個月內(nèi)準(zhǔn)備出手購房的居民占比則較上一季度提高了1.6個百分點(diǎn)，達(dá)到15.7%。這對于處于關(guān)鍵期的樓市調(diào)控來說，顯然并不是一個積極的信號。

　　而造成市場預(yù)期轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵自然是政策面的變動。今年以來，雖然中央依舊強(qiáng)調(diào)了堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的方向，但隨著時間的推移，前期政策效果不可避免地出現(xiàn)了邊際遞減。而且，在宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的背景下，政策的執(zhí)行力度正面臨著越來越大的調(diào)整，地方政府的政策微調(diào)也日漸增多，這些都造成樓市全面回暖預(yù)期的升溫。而更關(guān)鍵的是，在當(dāng)前的政策體系下，樓市面臨的供需矛盾難以得到根本性的解決，而且在現(xiàn)行框架下，也很難找出更多更具執(zhí)行力的措施。

　　在本輪以“限購”、“限貸”為關(guān)鍵政策的房地產(chǎn)調(diào)控中，政策的著力點(diǎn)無疑是抑制需求，即通過排擠不合理的投資和投機(jī)需求，以達(dá)到控制房價(jià)非理性上漲的目的。而從近期來看，這一政策目標(biāo)確實(shí)得到了有效的達(dá)成。但是，需求并不會因?yàn)槭艿揭种贫?，而隨著政策調(diào)控力度的微調(diào)，前期大量累積的需求只要稍微得到宣泄，就可能令樓市迅速出現(xiàn)回暖。事實(shí)上，中國樓市“一管就死、一放就亂”的頑癥由來已久，而近期樓市回暖已經(jīng)為決策層再度敲響了警鐘，未來房地產(chǎn)調(diào)控將是一場艱苦的持久戰(zhàn)。

　　因此，在如今樓市調(diào)控的關(guān)鍵期，仍需要繼續(xù)堅(jiān)持對投資需求的控制，并且要進(jìn)一步加強(qiáng)對于投資和投機(jī)需求的監(jiān)管，以防止供需矛盾激化而帶來的“恐慌性購房”，而實(shí)現(xiàn)異地住房信息聯(lián)網(wǎng)無疑是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵一步。根據(jù)此前的計(jì)劃，6月30日前，全國40個重點(diǎn)城市個人住房信息系統(tǒng)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，但據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，目前完成個人住房信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)的城市僅在半數(shù)左右。不可否認(rèn)，住房信息聯(lián)網(wǎng)的確是一項(xiàng)涉及面很廣的工程，同時由于可能涉及地方利益，地方政府對于該項(xiàng)工作的積極性不高也在情理之中。但作為包括房產(chǎn)稅等一系列政策的基礎(chǔ)，住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)對于未來樓市調(diào)控將起到至關(guān)重要的作用。因此住建部有必要加強(qiáng)該項(xiàng)工作的推進(jìn)，為將來更多長效樓市政策的出臺打下基礎(chǔ)。

　　更為關(guān)鍵的是，當(dāng)前的調(diào)控政策本身也需要改革。中國房地產(chǎn)市場面臨的最大問題是供需脫節(jié)，而這種脫節(jié)不僅僅是數(shù)量上的，更是結(jié)構(gòu)上的。從數(shù)量上說，在城市化進(jìn)程中，我國的住房需求在未來一段時間內(nèi)仍將保持高增長的態(tài)勢，而土地資源的有限和近幾年房地產(chǎn)投資的趨弱，都給供給端的增長蒙上陰影；而從結(jié)構(gòu)上看，由于各種需求都在同一個市場中搏殺，這種不分層次的競爭必將擠壓購買力偏弱的自住型需求的生存空間。因此，未來房地產(chǎn)調(diào)控需要更多地從解決供給問題上入手，除了政府加快保障性住房的建設(shè)外，同時也需要適時進(jìn)行土地供應(yīng)制度的改革，并引入更多的市場供給主體，打破當(dāng)前開發(fā)商一家獨(dú)大的供給體系，積極建設(shè)一個多層次房地產(chǎn)市場。

來源：上海金融報(bào)

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