梯級城鎮(zhèn)化提振二三線房地產(chǎn)市場

　　從城鎮(zhèn)化特別是放寬戶籍限制的路徑選擇上來看，中小城市將成為主陣地，這就意味著二三線城市甚至四線城市的房地產(chǎn)業(yè)將迎來發(fā)展機(jī)遇

　　"未來40年，將有3億多農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。想象一下，如此之大的人口規(guī)模，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多大的帶動(dòng)作用。這才是對中國房地產(chǎn)行業(yè)長期繁榮持續(xù)而又健康的刺激因素"。在接受《中國投資》雜志采訪時(shí)，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示，國際經(jīng)驗(yàn)表明，城鎮(zhèn)化率30%-70%是城鎮(zhèn)化速度最快的時(shí)期。數(shù)據(jù)顯示，從一線城市開始的中國第一次城鎮(zhèn)化浪潮，已使得部分地區(qū)城鎮(zhèn)化率高達(dá)70%以上，而這一數(shù)字在二三線城市大多不足40%。

　　事實(shí)上，從2009年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議開始，以前經(jīng)常提到的"城市化進(jìn)程"已經(jīng)被"城鎮(zhèn)化"取代，二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展就已經(jīng)被推到臺(tái)前。

　　"城鎮(zhèn)化既延續(xù)了原有城市化的概念，又有所區(qū)別，對于整體房地產(chǎn)業(yè)而言無疑是有利的"，陳國強(qiáng)向記者表示，城鎮(zhèn)化的范圍更廣泛，并且突出了中小城鎮(zhèn)的概念："從城鎮(zhèn)化特別是放寬戶籍限制的路徑選擇上來看，中小城市將成為主陣地，這就意味著二三線城市甚至四線城市的房地產(chǎn)業(yè)將迎來極大的發(fā)展機(jī)遇"，中國指數(shù)研究院副院長陳晟也在此前接受《中國投資》采訪時(shí)表示，下一步與大城市距離比較近的一些小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間會(huì)很大。

　　作為對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用最強(qiáng)也是產(chǎn)業(yè)鏈最長的行業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，受益于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的還不止于此。不難想象，在農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口滿足了住房需求后，必然會(huì)有相關(guān)的裝修、家具、家電等后續(xù)消費(fèi)。據(jù)介紹，房地產(chǎn)會(huì)拉動(dòng)50多個(gè)行業(yè)，除去最直接的鋼鐵、建材、水泥等行業(yè)外，對于消費(fèi)品的拉動(dòng)作業(yè)也不可小覷。

　　梯級城鎮(zhèn)化

　　"中國的快速城鎮(zhèn)化格局，絕不僅是簡單地轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口到城市來居住這一層含義。我們更為關(guān)注的是中國城市化發(fā)展的格局。"在住建部政策研究中心副主任秦虹看來，中國城鎮(zhèn)化在最近10年發(fā)展最為快速，而在這過去的10年中，中國城鎮(zhèn)化速度最快的當(dāng)屬200萬人以上的特大型城市。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2001年的時(shí)候，200萬人以上的特大城市只有25座，而2011年這一數(shù)字達(dá)到了52座。然而，截至2011年末，我國城市常住人口已達(dá)6.9億人，而其中有超過1/6的農(nóng)民工。在秦虹看來，"大城市是裝不下那么多人的，所以房地產(chǎn)調(diào)控不是要讓城鎮(zhèn)化，不是抑制和限制二三線城市，相反，二三線城市是進(jìn)入21世紀(jì)后第二和第三個(gè)10年住房建設(shè)和城市建設(shè)的主戰(zhàn)場，應(yīng)加快速度"。

　　在秦虹看來，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程呈現(xiàn)出明顯的梯級特征。從定居落戶的角度來講，很多農(nóng)村人首先是在周邊的縣城定居落戶，然后小城鎮(zhèn)的人就到中小城市定居落戶，中小城市的人到大城市定居落戶，大城市有能力的人到北京上海這樣的特大城市定居落戶。因此，在過去的10年作為中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中龍頭的特大城市增長速度快，人口集聚速度快，人口增長數(shù)量快。

　　但是，隨著大城市房價(jià)貴，生活成本高等現(xiàn)象愈發(fā)普遍，也使得大城市周邊的中小城市的吸附性更高，居住環(huán)境更好，吸引更多的人來定居。從"十一五"開始，我國努力打造以城市群作為推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體空間格局。最突出表現(xiàn)在城市群內(nèi)打造同城化的1小時(shí)、半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，通過軌道交通來推動(dòng)城市群之間的城市連接。這樣的發(fā)展趨勢更提升了龍頭城市中的中小城市市場發(fā)展空間，它們離核心城市距離越來越短，交通越來越便捷，同城化速度越來越快。城鎮(zhèn)化進(jìn)程使得大中小城市均衡發(fā)展在今后將會(huì)更加協(xié)調(diào)。

　　"十一五""十二五"規(guī)劃均明確提出"將城市群作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)"。近年來，長三角、珠三角、海峽西岸等針對東部沿海的區(qū)域規(guī)劃先后出臺(tái)；中西部地區(qū)出臺(tái)了成渝都市圈、長株潭、武漢1+8 城市群、關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)等規(guī)劃，以促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和城市圈的成熟。

　　換而言之，今后中小城市在城鎮(zhèn)化過程中面臨著重要的發(fā)展機(jī)遇，這和目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及城市群戰(zhàn)略的推動(dòng)和實(shí)施有著密切的關(guān)系。"所以，梯級城鎮(zhèn)化的發(fā)展格局將會(huì)惠及中國的大中小城市房地產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展"，秦虹如是說。

　　開發(fā)商的選擇

　　隨著二三線城市各種新城開發(fā)、城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)創(chuàng)造出大量實(shí)實(shí)在在的土地供給，開發(fā)商們正被吸引紛紛逐利而來。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長朱中一表示，一方面，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，為二三線城市房價(jià)的上漲提供了支撐；另一方面，新城開發(fā)提供的大量土地，是開發(fā)商以較為低廉的代價(jià)迅速擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的良機(jī)。在朱中一看來："城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，主要是城市改造蘊(yùn)藏的房價(jià)升值空間，戶籍制度改革帶來的人口增長以及產(chǎn)業(yè)增長所帶來的居民收入水平提高"。

　　面對一線城市日益激烈的競爭格局，二三線城市正在成為房地產(chǎn)企業(yè)未來做強(qiáng)做大的機(jī)會(huì)。眾多行業(yè)龍頭企業(yè)已經(jīng)完成北上廣深等主要城市的進(jìn)駐，而多數(shù)二三線城市進(jìn)駐的全國性龍頭企業(yè)數(shù)量不多，隨著這些城市投資吸引力的逐漸釋放，未來可成為更多企業(yè)做大規(guī)模的重要選擇。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院"2011年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力百強(qiáng)研究數(shù)據(jù)"顯示，未來一二線城市仍是房地產(chǎn)市場最為重要的組成部分，但三線的地級城市將保持高速成長，尤其東部三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的地級市將是值得重點(diǎn)關(guān)注的對象。第一，一線城市的市場規(guī)模龐大，城鎮(zhèn)化程度已經(jīng)很高，近年來增速放緩，市場發(fā)展的重點(diǎn)是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。第二，短期內(nèi)限購政策會(huì)限制二線和部分三線城市的發(fā)展，但長期來看，在區(qū)域規(guī)劃和平衡戰(zhàn)略的推動(dòng)下，地級市的快速發(fā)展將是必然趨勢。第三，成熟的城市群輻射能力更強(qiáng)，東部三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的地級市投資吸引力普遍較高。東部的三線城市和中西部的二線城市將是未來城鎮(zhèn)化和人口轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)，將為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來巨大潛在需求，也是開發(fā)企業(yè)掘金房地產(chǎn)市場、擴(kuò)大規(guī)模、獲得長遠(yuǎn)收益的重要選擇方向。

　　2010年以來，三線城市銷售面積和銷售額穩(wěn)步增長，占全國比重大幅上升。2010年和2011年，受"限購"政策影響，一二線城市商品房銷售面積和銷售額出現(xiàn)較大程度的回調(diào)，而三線城市商品房銷售面積分別增長23%和18%，銷售額分別增長42%和40%，明顯高于同期一二線城市。三線城市的增長是推動(dòng)全國商品房銷售持續(xù)增長的重要?jiǎng)恿Α恼急壬峡?，三線城市銷售面積和銷售額占比明顯提高，一二線城市則明顯下降。

　　北京土地市場顯得更為落寞。在過去的前5個(gè)月里，北京共計(jì)成交57塊土地，土地出讓金累計(jì)為135.6億元，僅為去年全年的12.8%，同比下降48.7%。鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京前5月住宅用地累計(jì)成交7塊，建筑規(guī)劃面積為124.7萬平米，僅為去年的13.4%，出讓金為72.5億元，為去年的15.3%。

　　在品牌房企無意北京拿地的同時(shí)，二三線城市迎來了土地出讓高峰，以萬科、萬達(dá)等為代表的房企頻繁出手抄底拿地，布局二三線城市。有數(shù)據(jù)顯示，2011年，碧桂園、恒大、綠城、雅居樂、保利、萬科、富力、中海8家品牌房地產(chǎn)企業(yè)共獲得的土地中，一線城市占比10%，而三線城市占比35%。在全國 286個(gè)地級以上城市的開發(fā)投資吸引力排名前50位中，長三角地區(qū)入圍城市最多，其次為環(huán)渤海及珠三角地區(qū)；三大經(jīng)濟(jì)區(qū)的三線城市表現(xiàn)優(yōu)異，部分地級市甚至超越東北和中西部的二線城市。

　　而今年4月以來，房地產(chǎn)企業(yè)在二三線城市更是頻繁拿地。其中，萬科的動(dòng)作較大，從4月開始，萬科在青島、唐山、南充、貴陽拿下5宗地塊，占地總面積為33.6萬平方米，規(guī)劃建筑面積共91.5萬平方米。4月下旬到5月初，金科以約12億元的價(jià)格，接連拿下重慶4宗土地，占地面積約48萬平方米。綠地地產(chǎn)則斥資8.7億元，一舉斬獲濟(jì)南3宗商業(yè)金融用地、4宗住宅用地。此外，5月8日，雅居樂公告稱，以6.96億元的總代價(jià)，獲得重慶市大渡口區(qū)一宗住宅及商業(yè)用地。次日，碧桂園以底價(jià)1.585億元將佛山一宗住宅用地收入囊中。值得關(guān)注的還有大連萬達(dá)，該公司于5月24日以總價(jià)20.36億元拿下佛山南海區(qū)一地塊。

　　中國人民大學(xué)土地政策與制度研究中心主任葉劍平向記者表示："對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，要做到保增長、調(diào)結(jié)構(gòu)，選擇增加對二三線城市普通商品房住宅供給可謂是明智之舉"。

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