6月樓市持續(xù)回暖 房價上漲動力不足

　　樓市在經(jīng)歷了5月份的成交“紅火”之后，又迎來“紅6月”，無論是天津，還是全國其他主要城市，新建住宅成交量均是一路回升。成交量回升后，房價是否會隨之反彈的猜測再次出現(xiàn)，不過在業(yè)內(nèi)人士看來，資金壓力、庫存壓力及同行競爭壓力等共同決定了房價難反彈。此外，上海釋放出的政策從緊信號，和河南盛傳的“七折利率”以及“認房不認貸”被叫停，也昭示著一旦樓市“過熱”，政策依然會適時收緊。

　　6月成交繼續(xù)攀升

　　進入6月份，隨著氣溫的持續(xù)回升，天津樓市的成交量也繼續(xù)其之前的回升勢頭。新金融記者綜合天津市國土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月28日，天津新建商品住宅6月份共成交7496套，成交面積78.97萬平方米。而5月全月天津新建商品房成交套數(shù)則為7194套，成交面積為75.7萬平方米。也就是說，6月前28天的新建住宅成交量已經(jīng)比5月31天的成交套數(shù)和成交面積分別高出4.2%和4.3%。

　　此外，6月前三周還呈現(xiàn)出成交量連續(xù)環(huán)比上升的趨勢。經(jīng)中原地產(chǎn)（天津）投資顧問部的統(tǒng)計顯示，6月前三周中，第二周的新建住宅成交面積環(huán)比第一周上漲23.3%，第三周環(huán)比第二周上漲26.9%。

　　新金融記者近期走訪的市區(qū)和環(huán)城四區(qū)的幾家售樓處，即使在工作日，售樓處來訪量也不少，基本都有至少三四組看房人在咨詢?！案杏X政策一有放松跡象，樓市就一下子又‘火’起來了，都是怕房價會再漲?！毕胭I套大點兒的房子的買房人李先生對新金融記者表示。

　　全國主要城市樓市同樣一片“紅火”。中原集團研究中心統(tǒng)計，6月前20天全國54個大中城市累計新房銷售套數(shù)較5月同期增加11%。其中，三線城市回升17%，明顯高于平均水平。同期，五大城市二手住宅成交量較5月份增加23%。

　　“3月份以來，雖然有所反復(fù)，但是樓市整體還是呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢?！碧旖蜇斀?jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長叢屹對新金融記者表示。叢屹認為，造成樓市成交回暖的原因主要有三方面，一是信貸放松，尤以各地針對首套房貸政策和公積金政策的微調(diào)放松，增加了大批剛需的購買力；二是開發(fā)商二季度持續(xù)不斷的降價促銷，切實降低了房價；三是上述兩原因疊加，加上調(diào)控政策見底預(yù)期，使得市場上買房人的觀望預(yù)期下降，入市的首套剛需和改善性剛需購房者不斷增加。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研究部陳雪表示，3月以來持續(xù)4個月成交量維持回升態(tài)勢的情況，是2011年調(diào)控以來首次出現(xiàn)。

　　多因素制約房價上漲

　　成交量持續(xù)回升的同時，前幾年那種量價齊漲的情況是否會出現(xiàn)，成為各方最為關(guān)注的焦點。而實際上，5、6月份樓市的“紅火”下，已經(jīng)有部分樓盤動起了小幅漲價的心思。河?xùn)|區(qū)某樓盤原本開盤有9.2折的優(yōu)惠，而近日新金融記者去采訪時得知該優(yōu)惠已經(jīng)基本取消。“現(xiàn)在只有一次性付款才有9.8折的優(yōu)惠，9.2折的優(yōu)惠只有開盤當(dāng)天購房才能享受?！痹摌潜P銷售人員表示。另一家南開區(qū)樓盤同樣于近期縮小了原本給出的優(yōu)惠幅度，由一次性付款9.5折縮小為9.7折。

　　“顯然這部分開發(fā)商是在試探市場對于價格的接受程度。在提價后看實際銷售情況，再決定下一步的銷售策略?！睒I(yè)內(nèi)人士對新金融記者表示。

　　叢屹則認為，目前情況下，盲目提價對開發(fā)商來說是不理智的?！半m然目前按揭貸款和房企開發(fā)貸款方面，有一定松動跡象，但從整體來看，信貸依然處于偏緊程度。此外，今年下半年的潛在供應(yīng)量肯定要大于上半年，而目前的庫存壓力都不小，更不用說那么多潛在供應(yīng)量的情況下，樓盤將面對更大的競爭壓力?！眳惨俦硎?，目前天津小幅提價的樓盤大多集中于市內(nèi)六區(qū)，與其所處地區(qū)稀缺性有一定關(guān)系，從全市來看并不具有代表性，房價上漲缺乏動力。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，從整個市場基本面的角度來看，2012年1-5月份甚至整個上半年，全國包括一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)投資、開發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模（土地市場交易）、也包括整個商品住宅市場的銷售面積和金額，大多數(shù)還都處于同比去年同期負增長的市場局面，因此，所謂市場回暖還只是局限于短期內(nèi)市場成交量的回升，而后期成交量持續(xù)回升與否還值得觀察。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則直接指出，即使被認為能支持房價上漲的成交量回升也存在很大變數(shù)。“隨著市場上剛需人群規(guī)模的越來越少,下半年有資格的購房需求量將嚴重匱乏,樓市交易量很有可能將再度陷入低谷。”胡景暉表示。

　　而近期的政策動向，也預(yù)示著樓市調(diào)控政策微調(diào)，有著一條清晰的底線，限定著房價的上漲。據(jù)報道，6月25日河南省住建廳等6部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持剛性需求促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，被稱為河南房貸“新政”。其所提出的“首套房七折利率”“認房不認貸”被解讀為迄今力度較大的一次救市政策。最新消息顯示，該意見在并未正式下發(fā)的情況下被迅速叫停。顯然，其政策放松力度較大，此次地方政府的試探觸及到了房地產(chǎn)調(diào)控的底線。另一條有關(guān)地方政策走向的消息則是，上海收緊對于外地未婚個人購買住房政策，同時對于外地購房者繳納社會保險須符合“自購房之日起算的前2年內(nèi)累計繳納滿12個月”的條件，補繳社保行為不予認可。

　　世聯(lián)地產(chǎn)在其研究報告中指出，短期內(nèi)中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不會變，政策難以大幅度放松。如果房地產(chǎn)再次出現(xiàn)“量價齊升”的火熱情況，雖然能拉動GDP增長，但是相應(yīng)地也會帶來資產(chǎn)泡沫和惡性通脹，造成貧富差距進一步分化，民生問題會更加突出。

　　
來源：新金融觀察報

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