房地產(chǎn)行業(yè)：更上一層樓

　　雖然上半年地產(chǎn)板塊已經(jīng)累積了一定的漲幅，但我們?nèi)匀徽J(rèn)為地產(chǎn)股上漲趨勢還沒有終結(jié)。目前地產(chǎn)股估值仍然較低，投資價值凸顯。預(yù)計下半年政策上的修正將會更為明朗，基本面也會繼續(xù)回升，行業(yè)最困難的時期已經(jīng)過去。

　　上半年房地產(chǎn)板塊整體走勢強(qiáng)勁。1—5月申萬房地產(chǎn)板塊累計漲幅達(dá)29.4%，跑贏大盤21.5個百分點(diǎn)，在申萬23個行業(yè)板塊中排名第二。事實(shí)上，地產(chǎn)股自調(diào)控以來，估值水平一直徘徊在歷史低位。12年春節(jié)過后，隨著政策微調(diào)的不斷放行，信貸放松以及流動性增加，積累的剛性購房需求有所釋放，促使樓市成交持續(xù)回暖。二級市場上對地產(chǎn)板塊的預(yù)期也從過去的過度悲觀轉(zhuǎn)為較正面。地產(chǎn)股估值實(shí)現(xiàn)逐步回升，大幅跑贏大盤。

　　樓市政策將繼續(xù)實(shí)現(xiàn)微調(diào)

　　正如我們在此前的研究報告中提到，目前地產(chǎn)調(diào)控是進(jìn)入到了第二個階段，這一階段政府沒必要再一刀切的打壓房地產(chǎn)，而是有保有壓式的，支持合理購房需求，扶持剛需者實(shí)現(xiàn)置業(yè)，因此可以預(yù)判政策底部已經(jīng)確立。這一觀點(diǎn)也在隨后幾個月逐漸多的地方政府微調(diào)當(dāng)?shù)貥鞘姓?，支持剛需而獲得中央放行中得以驗(yàn)證。我們認(rèn)為，未來樓市政策繼續(xù)實(shí)現(xiàn)微調(diào)修正是可能的。

　　總的來說我們認(rèn)為，當(dāng)前投資增速下滑，拖累經(jīng)濟(jì)下行，中央明確表示要穩(wěn)增長，因此適度調(diào)整過度的打壓房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)層面上造成的不良影響將相當(dāng)可能與必要。另一方面，面對土地市場成交的慘淡，地方政府財政收入大減，而短時間內(nèi)面對土地財政難以替代，保障房資金缺口等困難，其迫切希望加速微調(diào)當(dāng)?shù)貥鞘写龠M(jìn)銷售意愿更強(qiáng)烈。開發(fā)商方面，年內(nèi)面對庫存壓力將達(dá)到歷史高位，同時資金獲得仍然緊張，降價推銷是第一選擇。房價的下降將能很好的釋放政策上進(jìn)一步嚴(yán)格打壓的風(fēng)險。

　　預(yù)計下半年政策面將繼續(xù)向著寬松方向發(fā)展。例如：1、更多城市可以模仿現(xiàn)行出臺的公積金、稅收優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼等政策支持剛需；2、繼續(xù)升級微調(diào)政策，支持改善性剛需的購房入市；3、中央政府優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，如明確調(diào)控有保有壓，加大差別化房貸政策，或在特定項(xiàng)目上放寬融資等。隨著政策微調(diào)廣度和深度累積性增多，將能很好地提振市場信心，實(shí)現(xiàn)板塊行情的持續(xù)。

　　基本面持續(xù)回升助推板塊行情進(jìn)一步走高

　　樓市逐漸走向復(fù)蘇

　　春節(jié)過后，房地產(chǎn)市場成交逐漸回暖。其中3月份開始，前期積累已久的剛需購房者在市場流動性增加，同時首套房貸利率下降等刺激之下陸續(xù)入市，帶動房屋銷售出現(xiàn)明顯回升。3月全國商品房銷售面積與銷售額環(huán)比2月分別上升了18%和9%。踏入5月傳統(tǒng)銷售旺季，在多地出臺的樓市微調(diào)政策支持剛需購房，同時開發(fā)商加大推盤量、進(jìn)行打折推銷等助推下，樓市成交更是創(chuàng)出調(diào)控以來的新高。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，檢測的40個城市中，逾八成城市5月銷售環(huán)比上漲。在10個重點(diǎn)城市中，除上海和武漢單月成交面積低于11年月均成交外，其余8個城市成交量均高于去年月均水平。

　　可以看出，即使在限購沒有退出情況下，樓市正逐漸走向復(fù)蘇。我們前期報告中也提到，保守估計12年全國房地產(chǎn)銷售量將維持11年相約的水平，但目前狀況看應(yīng)該可以更樂觀一些。

　　房價降幅保持穩(wěn)定銷售量將維持溫和放大

　　我們認(rèn)為，目前降價推銷樓盤數(shù)量增多范圍擴(kuò)大，但降價幅度都比較穩(wěn)定。一般88折、85折不等的優(yōu)惠就能較好的帶動去化。房價沒有出現(xiàn)斷崖式的大幅度下跌，同時樓市銷售回暖，這能進(jìn)一步緩解前期市場上濃厚的觀望情緒，加速這部分剛需者進(jìn)入市場。預(yù)計下半年，開發(fā)商將繼續(xù)積極增加推盤數(shù)量，而樓市降價幅度基本保持穩(wěn)定，銷售量則會維持溫和放大。

　　可以說，前期市場上對于房地產(chǎn)銷售大幅萎縮，同時房價出現(xiàn)斷崖式下跌的擔(dān)憂基本消除，對基本面過度悲觀的預(yù)期得以修正。未來隨著成交繼續(xù)溫和放大，基本面持續(xù)回升，將能助推地產(chǎn)板塊行情的進(jìn)一步走高。

　　貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤衫玫禺a(chǎn)股

　　6月7日晚，央行宣布自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)。這是央行三年來首次降息。我們認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險增大，同時中央明確表示穩(wěn)增長的背景下，此次降息將預(yù)示著貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤尚蚰坏拈_啟。

　　雖然市場上早有降息預(yù)期，但降息真正兌現(xiàn)后，市場上對貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤傻男判母厪?qiáng)烈。年內(nèi)或再有一至兩次降息可能，同時信貸放寬可期。

　　而貨幣政策較前期寬松對于地產(chǎn)板塊無疑是重大利好。首先，利率的下調(diào)加上前期降準(zhǔn)帶來流動性的增強(qiáng)，對房地產(chǎn)資產(chǎn)價格將形成正面支持。再者，貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，房地產(chǎn)開發(fā)商在資金獲得方面將較當(dāng)前更容易，同時融資成本降低，債務(wù)壓力也將有所減輕。不排除往后中央在特定的項(xiàng)目上將對地產(chǎn)開發(fā)商放寬融資。另外，這次的降息雖然對于按揭貸款者每月還貸壓力的緩解不是特別大，但在心理上的影響遠(yuǎn)超月供減少的實(shí)質(zhì)性影響。預(yù)期市場上眾多觀望者在降息刺激下將陸續(xù)入市，支撐樓市復(fù)蘇的持續(xù)進(jìn)行。

　　調(diào)控下加速優(yōu)勝地產(chǎn)開發(fā)商壯大

　　當(dāng)前行業(yè)正經(jīng)歷集中度不斷提升，優(yōu)勝劣汰加速的時期。在這輪調(diào)控中，房地產(chǎn)融資受阻，同時剛需型普通商品房成為市場上僅有的適銷對路產(chǎn)品。對于開發(fā)、營運(yùn)能力不佳，市場節(jié)奏把握不準(zhǔn)確的中小開發(fā)商，往往面臨較大經(jīng)營困難。例如開發(fā)產(chǎn)品偏高端，在限購下去化速度大降，資金回籠難；前期拿地成本高抑制降價推銷的幅度；融資受阻利率上升，沒能力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)等等。因此出售房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)成了他們的唯一出路。觀察可見，最近一年股權(quán)交易市場上房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易數(shù)量明顯增多。我們認(rèn)為，這將加速有實(shí)力的質(zhì)優(yōu)地產(chǎn)公司在逆市中搶占市場份額做大做強(qiáng)。截止11年末，全國前100名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場占有率為28.05%，而未來幾年這一比例將進(jìn)一步提高。

　　另一方面，統(tǒng)計顯示百強(qiáng)房企11年全年實(shí)現(xiàn)銷售總額1.66萬億，銷售面積1.67億平方米，同比分別增長17.5%和11.2%，均高于全國平均水平約5個百分點(diǎn)。實(shí)力房企經(jīng)營水平明顯好于行業(yè)整體，因此在市場回暖情況下，其業(yè)績增長更可能快速提升。

　　總的來說，調(diào)控加速行業(yè)集中度提高，同時質(zhì)優(yōu)房企經(jīng)營優(yōu)勢凸顯，市場回暖下業(yè)績增長有保障。未來房地產(chǎn)市場將轉(zhuǎn)向精細(xì)化經(jīng)營，這就進(jìn)一步考驗(yàn)地產(chǎn)開發(fā)商的營運(yùn)能力。迫使實(shí)力較弱的中小房企逐步退出地產(chǎn)市場的同時也將推進(jìn)優(yōu)勝者快速壯大。

　　地產(chǎn)板塊估值水平仍然吸引

　　雖然地產(chǎn)板塊年初以來已經(jīng)累計了一定升幅，但目前地產(chǎn)股估值水平仍然吸引，長期投資價值顯現(xiàn)。據(jù)我們測算，申萬房地產(chǎn)板塊當(dāng)前市盈率TTM，整體法，刪除負(fù)值水平僅為16倍。近十年來除08年10月、11月行業(yè)整體市盈率降到14倍附近以及去年年底到今年年初徘徊在13、14倍以外，其余時間行業(yè)整體市盈率均高于當(dāng)前水平。從市凈率看，當(dāng)前行業(yè)平均值為2.25，而08年最低點(diǎn)時為1.74。在預(yù)期未來樓市復(fù)蘇將會持續(xù)，同時目前房屋銷售降價幅度維持穩(wěn)定，貨幣寬松也將對房地產(chǎn)資產(chǎn)價格形成支持等，12年房企整體業(yè)績有保障。這將很好地推動地產(chǎn)股估值繼續(xù)向上修復(fù)。

　　總結(jié)與投資建議

　　上半年房地產(chǎn)板塊經(jīng)已累積一定漲幅，但我們認(rèn)為行情的上升趨勢并沒有終結(jié)。恰好相反，前期行業(yè)的走強(qiáng)能更好的帶動人氣，更多投資者關(guān)注到影響地產(chǎn)股走勢的各大因素都在趨有利方向轉(zhuǎn)變。同時地產(chǎn)股估值仍然偏低，這將能助推下半場升勢的延續(xù)。

　　首先在土地成交慘淡導(dǎo)致地方財政收入大減，地方政府強(qiáng)烈希望微調(diào)當(dāng)?shù)貥鞘姓?。而在?jīng)濟(jì)增速下滑，中央面臨穩(wěn)增長壓力，對地產(chǎn)放松的容忍度將提升。開發(fā)商積極降價推銷也進(jìn)一步釋放了政策風(fēng)險?？梢灶A(yù)期政策底部經(jīng)已確立，未來將向?qū)捤煞较虬l(fā)展。

　　同時近幾個月樓市成交量持續(xù)回升，降價幅度也保持穩(wěn)定。我們對今年樓市整體銷售預(yù)測較前期更樂觀。而對于經(jīng)營、運(yùn)營較好的開發(fā)商今年業(yè)績將能保持較快增長?？梢酝茢嘈袠I(yè)基本面已出現(xiàn)探底回升，同時這一升勢將能持續(xù)。過去對地產(chǎn)板塊過度悲觀的預(yù)期以及擔(dān)憂將能消除。

　　另外，央行三年來首次降息，未來貨幣政策轉(zhuǎn)向?qū)捤筛用骼省Ａ鲃有栽黾右约暗拖⒗梅康禺a(chǎn)資產(chǎn)價格的同時，也有助開發(fā)商獲得資金以及減輕負(fù)擔(dān)，支撐樓市復(fù)蘇的延續(xù)。目前房地產(chǎn)板塊整體估值水平仍然在歷史低位。而調(diào)控下行業(yè)集中度的提升將助推質(zhì)優(yōu)地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)一步壯大，其中長期投資價值凸顯。

　
來源：證券導(dǎo)刊

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