商業(yè)地產：下一輪房地產掘金目標?

在樓市調控政策的作用下，一方面，購房者說得最多的“買不起房”變成了“買不起房，買不了房”;另一方面，眾多房企銷售業(yè)績嚴重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產受到眾多房企和社會資本的青睞，商業(yè)地產投資呈幾何式增長，轉型商業(yè)地產，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。

新一輪商業(yè)地產熱涌現(xiàn)

日前，恒大地產以13.22億元人民幣的天價，拍下廣州市中心的一塊商業(yè)用地，折合樓面地價近3 .3萬元每平方米。6月上旬，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得上海市嘉定區(qū)嘉定新城一商業(yè)地塊，樓面價16063元每平米，溢價率高達435.5%。樓市調控之下逆市熱襲的商業(yè)地產以“地王”的形式漸漸浮出水面。

2011年以來，不管是一線城市北京、上海、廣州、深圳，還是二三線城市杭州、成都、溫州，商業(yè)地產一路高歌猛進，成為樓市嚴苛調控之下的逆市熱襲者。

在杭州，調控一度令樓市跌入“冰點”，但2011年下半年開盤的商務公寓“保利灣天地”項目卻受到極大關注。一方面，板塊超低開盤價讓壓抑許久的“剛需”躍躍欲試;另一方面，在嚴苛的限購環(huán)境下，“保利灣天地”的商務公寓身份將“買不了房”的購房者收羅麾下。

“保利灣天地”的熱銷只是商業(yè)地產在樓市限購大背景下的一個實例。不限戶籍、不限套數(shù)、不限貸的商務公寓以及寫字樓，在本輪樓市調控的背景下，受到資金青睞，部分房企和社會資本加速向商業(yè)地產流動，催生新一輪商業(yè)地產熱。

2011年，在樓市調控政策的作用下，一方面，購房者說得最多的“買不起房”變成了“買不起房，買不了房”;另一方面，眾多房企銷售業(yè)績嚴重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產受到眾多房企和社會資本的青睞，商業(yè)地產投資呈幾何式增長。

深圳中原地產數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳一手寫字樓供應以商務公寓為主要形式，商務公寓供應占比達49%，接近2010年的3倍。而在成交方面，商務公寓也是大放異彩，2011年深圳一手寫字樓市場體現(xiàn)成交的23個項目中，有多達13個項目屬于商務公寓，全年深圳商務公寓共成交11.45萬平方米，占寫字樓成交面積的比重高達48%，成為成交最旺盛的寫字樓物業(yè)類型。

火爆的交易，帶動商業(yè)地產價格上漲。2011年，深圳一手寫字樓成交均價為每平方米35112元，同比上漲19%，創(chuàng)下歷史新高。國際物業(yè)顧問公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲級寫字樓租金價格持續(xù)上漲，達每月每平方米246.43元，較2010年同期大幅增長44%。

房企逆市淘金

轉型商業(yè)地產，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。招商地產年報顯示，“2011年，為了進一步整合公司的商業(yè)地產資源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投資有限公司，搭建了商業(yè)地產業(yè)務發(fā)展的全新平臺，初步確立了系列產品線?！辈⑶冶硎尽鞍l(fā)展商業(yè)地產是順應行業(yè)發(fā)展趨勢，保持可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，也是商業(yè)模式轉變的一個方向?！?/p>

金地地產年報顯示，2011年，金地旗下商業(yè)地產公司業(yè)務成績初顯，開發(fā)與運營體系初步構建完成。體系建設和項目經營齊頭并進，為金地商業(yè)地產未來發(fā)展奠定雄厚基礎。而未來，金地將在進一步加大商業(yè)地產布局力度。

中海地產則要構建以住宅為主、商業(yè)地產為輔的業(yè)務結構。目前中海地產正在開發(fā)和待開發(fā)的商業(yè)地產面積達250萬平方米。保利地產更是在2011年“抓住了商業(yè)地產在市場調控中的銷售機遇，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾150億元”。

《2011中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業(yè)地產項目，掘金商業(yè)地產的意圖可見一斑。

民資充裕的浙江，在商品房限購限貸后，商業(yè)地產吸引了眾多社會資金。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，浙江全省房地產開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經是商業(yè)地產投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產投資開發(fā)增速，顯示社會資金對商業(yè)地產的偏愛。

資金進入步伐持續(xù)

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年1至5月，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房分別完成開發(fā)投資1082億元和2887億元，同比分別增長44 .7%和31 .6%，同期住宅開發(fā)投資同比增幅只有13.6%。顯示資金進入商業(yè)地產的步伐還在繼續(xù)。

從去年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。去年1至12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1至4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。比如杭州市中心杭汽發(fā)地塊旁的一宗建筑面積超過2萬平方米的商業(yè)地塊，武林廣場邊上一宗建筑面積近15萬平方米的商業(yè)用地，以及三宗體量達20萬平方米的城東新城商業(yè)地塊。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)還顯示，僅2011年前10個月，我國商業(yè)地產投資完成額就達到7956.55億元，超過2010年全年投資完成額。成交方面，2011年全國商品房銷售額達59119億元，同比增長率為12.1%，而同期住宅銷售額同比增長率僅10.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率達到16.1%和23.7%。

分析人士指出，在住宅市場受到嚴苛調控的情況下，眾多房企和社會資本向相近領域傾注資本。商業(yè)地產整體發(fā)展程度較低，加之伴隨著我國城市化進程的加快，商業(yè)地產成了房企和資本眼中的“價值洼地”，資本密集布局商業(yè)地產領域。

而從房屋新開工面積增幅來看，更能顯示出商業(yè)地產逆市熱襲的趨勢。2012年1至5月，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積分別增長12.4%和9.7%，同期的住宅新開工面積為下降8.2%。

在繁榮背后，商業(yè)地產面臨同質性強、后續(xù)資金乏力、庫存大等問題，在資金熱捧下迅速出現(xiàn)泡沫化傾向，擠壓實體經濟，成為繼住宅市場之后，我國房地產業(yè)發(fā)展的又一隱憂。而早在去年8月召開的中國銀監(jiān)會2011年年中工作會議上，銀監(jiān)會提醒，要對商業(yè)地產和二三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。專家建議，要及早對商業(yè)地產進行調控，完善現(xiàn)有的供地結構，從源頭防止商業(yè)地產“過熱”，同時要拓寬投資渠道，改變社會資本在房地產業(yè)內“打轉”的現(xiàn)狀。

商業(yè)地產隱憂初現(xiàn)

中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，目前在北京、杭州等城市，商業(yè)地產已出現(xiàn)一定泡沫，需要引起重視?！吧虡I(yè)地產的利潤大，大家一窩蜂追捧，如果失去了理性、吹大了泡沫，也許今天的住宅地產市場就是明天的商業(yè)地產市場?！辈苄駯|說。

商業(yè)地產繁榮，眾多房企“轉商”，顯示了住宅調控下房地產企業(yè)寄望于商業(yè)地產來平衡風險、回籠資金。與此同時，部分投機性需求也轉向，商業(yè)地產市場迅速升溫，隱含的風險和泡沫逐漸顯現(xiàn)。

受資本追捧，商業(yè)地產持續(xù)“走熱”，大批投資客乘勢“入場”。2011年，深圳一手寫字樓成交均價為每平方米35112元，同比上漲19%，創(chuàng)下歷史新高。國際物業(yè)顧問公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲級寫字樓租金價格持續(xù)上漲，達每月每平方米246.43元，較2010年同期大幅增長44%。記者走訪了解到，目前在北京高端寫字樓聚集區(qū)C B D區(qū)域，租金價格最高的國貿[簡介 最新動態(tài)]寫字樓等寫字樓租金可達每月每平方米1500元左右，銀泰寫字樓、華貿中心[最新消息 價格 戶型 點評]寫字樓等租金可達每月每平方米400元至500元。

商業(yè)項目供應量大、同質性高，無序、過熱發(fā)展可能導致泡沫越吹越大。上海易居房地產研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項目在各大城市發(fā)展迅速，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到16437萬平米。以成都為例，2011年主城區(qū)人口為530萬，城市綜合體存量為523萬平方米，2012年將達到1061萬平方米，幾乎翻了一倍。該院周建成博士認為，未來幾年中西部城市商業(yè)地產將面臨供應過剩風險。

值得注意的是，很多商業(yè)項目都直接銷售給了個人投資者。在那些商業(yè)地產項目大量同質重復建設，短期內消費能力又沒有大幅上升的城市，如果開發(fā)商將商業(yè)地產大量轉售給普通投資者，無疑是將巨大的風險轉嫁給后者，極容易使商業(yè)地產的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大。

抑制商業(yè)地產“亢奮”

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁、張大偉等專家建議，政府應出臺商業(yè)地產調控措施，引導商業(yè)地產健康發(fā)展，防止其步住宅市場“后塵”。嚴格區(qū)分商業(yè)地產市場和商品住宅市場，抑制“商改住”和商業(yè)公寓的投資性需求，同時，要完善城市規(guī)劃、調整城市建設用地供給結構，防止商業(yè)地產快速亢奮發(fā)展。

宋丁表示，短期看，要對“商改住”設置較為嚴格規(guī)范的條件，改變商務公寓無序發(fā)展、替代商品住宅的現(xiàn)狀，將商業(yè)地產與商品住宅做較為嚴格的區(qū)分，防止樓市調控管住了商品住宅、吹大了商業(yè)地產。

商業(yè)地產發(fā)展，關鍵是要和經濟社會發(fā)展程度相協(xié)調，不能矯枉過正、貪大求全。地方政府和資本都需要冷靜，改變現(xiàn)在對商業(yè)地產的沖動狀態(tài)。

張大偉表示，要限制商務公寓市場的活躍性并不容易，即便開發(fā)商建的是寫字樓，如果價格便宜，一樣會被人當住宅用，而動用限購手段也會產生一些負面效果。因此，要解決這一問題，關鍵在于政府在出讓土地時做好規(guī)劃，合理配置商業(yè)用地和住宅用地的比例，避免造成商業(yè)用地產供過于求，最后變相轉為住宅。其次，合理設置商業(yè)地產中配建商務公寓的比例，限制商業(yè)地產通過“商改住”的方式鉆政策漏洞，變身商務公寓。

“商業(yè)地產逐漸吹起的泡沫，既有開發(fā)商資本攪局的因素，也有地方政府"發(fā)展"和"政績"沖動?！辈苄駯|表示。

為資本找到新出路

多位專家表示，要抑制商業(yè)地產“亢奮”，穩(wěn)定樓市調控成果，從長遠來看，拓寬投資渠道，破除社會資本投資中的“彈簧門”、“玻璃門”勢在必行，唯有為資本找到新出路，其在樓市“打轉”的現(xiàn)狀才能得以改觀。

2012年5月，全國多個樓市成交出現(xiàn)回暖跡象，部分城市的微調政策被決策層和市場所接受，杭州等地先前降價的樓盤出現(xiàn)價格回調、微漲的情況，有分析認為“史上最嚴”樓市調控政策已經見底，部分專家甚至斷言，買房“窗口”已經打開。

宏觀經濟數(shù)據(jù)欠佳，穩(wěn)增長壓力空前。在此背景下，樓市以成交放量回應，資本已經躍躍欲試。盡管中央一再表示，樓市調控政策基調不變，但是多個城市的一系列微調政策和市場的反應，讓資本又開始緊盯樓市，商業(yè)地產也不例外。

張大偉表示，從長遠看，要使商業(yè)地產健康發(fā)展，關鍵還是增加投資渠道，讓社會資本流動起來，同時要加快經濟轉型升級，改變地方經濟過分依賴房地產業(yè)的現(xiàn)狀，同時啟動相關的財稅體制改革，使地方政府的財權事責相匹配，緩沖地方政府的“賣地”沖動。

宋丁表示，之所以限了商品住宅、火了商業(yè)地產，說到底是大量的閑置資本無處可去，只能在房地產業(yè)進行投資。“不管是商品住宅的調控，還是商業(yè)地產的調控，要取得長期的效果，必須為社會資本找到新的投資領域”，宋丁說，“否則，社會資本在房地產行業(yè)"打轉"的現(xiàn)狀很難改變”。

商業(yè)地產被視為住宅地產之后的最后一根救命稻草，購物中心發(fā)展過快，導致人才極端匱乏，商業(yè)物業(yè)人才泡沫化現(xiàn)象嚴重，反過來惡化了商業(yè)生態(tài)。2011年9月10日，萬達集團商業(yè)地產研究部副總經理、萬商俱樂部主任楊澤軒感慨，住宅市場與商業(yè)地產目前猶如冰火兩重天，坦言“商業(yè)地產圈的人才稀缺到泡沫的地步”、“人才稀缺、傭金節(jié)節(jié)攀高”。

一些開發(fā)商此前沒有商業(yè)地產經驗，或者資金實力不強、招商不力、物業(yè)管理效率低下，除了恒隆、萬達等開發(fā)商之外，一些開發(fā)商缺少成熟業(yè)態(tài)，以出售商鋪為主回籠資金，將購物中心隔成一間間沒有核心商業(yè)形態(tài)的鴿子籠。媒體披露，杭州一些商業(yè)物業(yè)9年間商鋪租金漲了6倍，售價漲了5倍，而中西部地區(qū)大城市很多核心地區(qū)的商業(yè)物業(yè)已經達到每平方米4萬元以上的高位，真正購房從事商業(yè)者很難收回成本。

商業(yè)地產泥沙俱下，包括大型商業(yè)地產企業(yè)在內的企業(yè)，以購物中心內配建的住宅地產回籠資金，名為商業(yè)地產，實為住宅地產。一些借商業(yè)地產概念炒作之機高價銷售，本質上與炒作住宅地產沒有任何區(qū)別，這一部分是商業(yè)地產這杯啤酒中的泡沫，時間一長就會消失。

商業(yè)地產趁住宅地產限購之機洶洶而來，但與住宅地產不同的是，商業(yè)地產持有成本高，看商業(yè)環(huán)境臉色行事，不容易形成泡沫。在商業(yè)地產早期炒作過后，如果當?shù)厣虡I(yè)環(huán)境不佳，商戶無法獲得合理回報，租金價格就會下挫。

持有成本高僅舉一例。住宅地產征收房產稅久議不決，商業(yè)性用房早有房產稅，按價或者按租金計征收，只是在“商改住”、酒店式公寓等項目中地方政府眼開眼閉。今年情況有所改觀。8月，青島市房產交易中心地稅辦理窗口的一則房產稅繳納通知，給青島低迷的樓市投下重磅炸彈。通知要求，自通知下發(fā)日起，個人辦理非住宅過戶手續(xù)的，應先向稅務部門提供土地稅、房產稅及其他稅收的繳稅憑證;無法提供的，應當補繳應繳納的土地稅、房產稅及其他稅收，然后才能辦理過戶手續(xù)。今年5月，北京市下達《關于加強部門聯(lián)動完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，嚴禁開發(fā)商將商業(yè)用地變成住宅用地，禁止開發(fā)商將整體辦公區(qū)分割成小的區(qū)域出售。

我國商業(yè)物業(yè)在總體房地產投資中僅占20%不到的比例，已經進入調控的視野，不可能在信貸等領域得到優(yōu)待。借商業(yè)物業(yè)炒作土地與住宅地產，受持有成本高、商業(yè)環(huán)境嚴苛的制約。以商業(yè)地產取代住宅地產的地位，不可能。

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