徐益文：房地產(chǎn)市場不存在剛性需求

　　多年來，談房論市，每每聽到“剛性需求”的說法，我就覺得別扭。大河上下，長城內(nèi)外，上至學(xué)者名流，下到黎民百姓都這么說，實(shí)在荒唐，甚至有點(diǎn)可笑。

　　也許有人要說，怎么啦？這有問題嗎？當(dāng)然有問題，而且是大問題。

　　平日里就這個(gè)話題我沒少與人理論，有些人似懂非懂，多數(shù)人覺得概念性的東西沒必要較真，顯得漠不關(guān)心。我不這么認(rèn)為，概念不清，難免認(rèn)識不明，終至判斷失誤，行為失當(dāng)，誤入歧途，不可小覷。

　　在我看來，房地產(chǎn)市場嚴(yán)格地講不存在“剛性需求”和“彈性需求”這一說，只有“有效需求”和“無效需求” 之分，以及“改善性需求”、“投機(jī)性需求”和“純投資性需求”之別。

　　這里需要額外說明一下，之所以叫“純投資性需求”，是因?yàn)樽宰⊥瑯与x不開投資屬性，也是投資性需求，只不過不是以投資為直接目的“純投資性需求”而已，準(zhǔn)確地說是“消費(fèi)”連帶“投資”的雙重需求，前者是顯性的，直接的，而后者則是隱性的，間接的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品天然具有“投資”和“消費(fèi)”雙重屬性，無論是否自住，都抹煞不了“投資”的存在。消費(fèi)和投資是房地產(chǎn)商品的雙重基因，與生俱來，無法割裂。

　　還有，其實(shí)“投機(jī)性需求”也是不存在的，因?yàn)橥稒C(jī)性需求實(shí)質(zhì)還是“投資性需求”，只不過是“短線投資性需求”而已。“投機(jī)”是中國特色、中文特色的概念，據(jù)說西方國家是不存在我們所理解的“投機(jī)”概念的，國際市場“對沖基金”的投資基本上就是我們眼里的投機(jī)，但它卻是最高明、最有技術(shù)含量的投資，比如索羅斯的量子基金做的就是世界公認(rèn)的高超的投資。改革開放前，中國社會還有“投機(jī)倒把”一說，甚至還有“投機(jī)倒把罪”。所以“投機(jī)”這個(gè)詞在中國一直是帶著貶義的，至今尚未得到徹底的平反昭雪。

　　上述額外兩個(gè)問題，也是業(yè)內(nèi)外人士和社會大眾長期沒鬧明白的，在此點(diǎn)到為止，不予詳述，以免累贅。

　　話題收回來，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，是具有明確金融屬性的資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)，如果說需求，對誰不是剛性需求？經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的財(cái)產(chǎn)只有三種：動產(chǎn)、不動產(chǎn)和知識產(chǎn)權(quán)。房產(chǎn)的消費(fèi)是貨幣資產(chǎn)（動產(chǎn)）向不動產(chǎn)（房產(chǎn)）的轉(zhuǎn)換，而不是貨幣資產(chǎn)的消失。房產(chǎn)本質(zhì)上與貨幣資產(chǎn)無異，我們不要因?yàn)樗┥狭瞬粍赢a(chǎn)的“馬甲”就認(rèn)不出來了。說白了，房產(chǎn)就和貨幣一樣，和金銀珠寶一樣，對誰都是剛性需求，不存在彈性需求。難道會有人和貨幣過不去？不想要？可要可不要？或者不想多要。房子，對于所有人都是只要能夠有，那就一定要的，除非是死人，不然就是大笨蛋、大傻冒，或者不食人間煙火的異族另類。

　　想想看，既然對誰都是剛性需求，那還是我們聽到、看到的所謂的“剛性需求”嗎？恰恰相反，大家常說的“剛性需求”無一例外指的是部分人的需求。如所謂的“婚房”需求、“分家”需求等。所謂“剛性需求”只能是指“絕對需求”，而“部分人的需求”則是“相對需求”，如果說“部分人的需求”是剛性需求，那豈不等于說相對需求是絕對需求了嗎？自相矛盾，不言自明，著實(shí)荒謬。

　　到這里，邏輯上的矛盾已經(jīng)分析清楚了，接下來我們再從事實(shí)上談?wù)効础?/p>

　　中國房地產(chǎn)市場今后的市場需求總體上都只能是改善性需求。這不僅因?yàn)槲覀兊淖》孔杂新室呀?jīng)超過發(fā)達(dá)國家（美國的住房自有率68%，法國、荷蘭和英國的住房自有率分別是55%、50%和70%，中國估計(jì)不下80%），我們更應(yīng)該分清“有住房”和“有房住”的本質(zhì)差別。

　　“有房住”是人的基本生存權(quán)利，必須盡可能予以滿足，這是住房使用權(quán)在民生問題上的必要保障。但“有住房”則是人的資產(chǎn)權(quán)益，是財(cái)產(chǎn)權(quán)，不是人人都能夠享有的。這就是許多年前任志強(qiáng)和盧鏗等人說的“房子是給富人修的”這句話的真實(shí)含義。買不起房可以租，市場價(jià)租不起可以申請公租房，保障性住房就是為了解決中低收入群體的住房問題而產(chǎn)生的?？梢宰鈪s非要買，放著政府福利不去享受，“有房住”不滿足而非要“有住房”才舒服，還美其名曰“剛性需求”，試問這是真正的剛性需求嗎？那改善性需求不也是剛性需求了嗎？難道由租房到買房不是“改善”嗎？這又是一個(gè)事實(shí)上的矛盾，再次反證房地產(chǎn)市場不存在“剛性需求”。

　　只有一種情況，可說是特殊的“剛性需求”，那就是針對“天當(dāng)房地當(dāng)床”睡在大街上的人。這類人還有嗎？社會上有，那是乞丐，是流浪漢，市場中沒有，也不可能有。試問，我們那些口口聲聲說“剛需”的人，指的是乞丐和流浪漢嗎？如果我們非要說這類人的“剛性需求”，那也不屬于商品房，只能是保障房，非要針對商品房說的話，那也只能是不折不扣的無效需求。

　　看來，即便談到如此極端的地步，我們也還是找不出房地產(chǎn)市場的“剛性需求”在哪里？

　　我這么分析也許人們聽起來會覺得很不順耳，甚至很不順心，要冒火。但事實(shí)就是這樣，我們不能捏著鼻子哄嘴巴。只有看清“剛性需求”的廬山真面目，我們才能走出長期以來對房地產(chǎn)市場行情判斷的認(rèn)識誤區(qū)，有百利而無一害。比如當(dāng)前甚囂塵上的樓市回暖言論，其主要市場依據(jù)都是從所謂的“剛性需求”上得來的。概念都是錯(cuò)的，判斷和推理還能正確嗎？

　　中國房地產(chǎn)市場輿論領(lǐng)域的概念不清，思想混亂，早已到了難以收拾的地步。類似“剛性需求”這樣的常識性概念，在我們那些名人名嘴的頭腦里從來就沒搞懂過，業(yè)內(nèi)外人士一概如此，老百姓就更不用說了，亦步亦趨跟著犯傻。

　　“剛性需求”的誤識誤解誤讀，可謂是全民無意識，全國犯糊涂，不可思議，貽害無窮。

來源：搜狐焦點(diǎn)博客 作者：徐益文

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