住宅市場需求生變 中高端項目成交量猛增

　　以首次置業(yè)為支撐的成交格局逐漸減弱，置業(yè)升級的改善型需求開始入市

　　隨著樓市3個月的持續(xù)回暖，改善型剛需從6月份開始也悄然釋放。

　　有數(shù)據(jù)顯示，僅6月上半月，在北京市住宅市場成交量前20位的項目中，改善型項目成交量以27億元超過剛需項目20億元的成交量，一躍成為住宅市場主力。首次置業(yè)為支撐的成交格局逐漸減弱，置業(yè)升級的改善型需求開始入市。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院的一份報告顯示，改善型需求往往以中大戶型為主。而北京90平方米以下小戶型從今年2月成交占比的37%左右下降到3、4月的30%以下，140平方米以上戶型的成交占比增加近10個百分點。

　　降息推動改善型需求市場

　　對于市場成交量的回暖，北京中原地產(chǎn)市場研究部認為，央行降息不僅降低了購房成本，而且使購房者預(yù)判市場將走出低谷，進一步提高了入市積極性。

　　有分析人士指出，5月份的小高潮是鋪墊，降息是催化劑。如果過去兩個月以剛性需求為主導，那么接下來的改善性需求，勢必要釋放出來。

　　“每次父母過來住房立刻感到非常局促。加上近期房價回升，我們都覺得是時候該換置一套新居了?！奔易|五環(huán)的常女士說道。她還表示，“現(xiàn)在交通及周邊配套是我購房的最看重的亮點，輕軌交通方便，飲食、購物的配套成熟，未來工作生活都會非常便捷。”

　　可以說，常女士的購房需求代表了北京很大一大部分中年人的需求。以自住為主，有一定的資金實力，依據(jù)房價走勢做市場判斷，在金融政策放寬，房價略有反彈之時，改善需求被即刻引爆。

　　近期北京大戶型呈現(xiàn)集中放量的態(tài)勢，包括龍湖長楹天街、中糧萬科紫云庭、華潤公元九里等多個項目開盤，均只提供三居及以上大面積住宅產(chǎn)品。據(jù)麗茲行市場研究中心統(tǒng)計，6月，北京中高端樓盤迎來一次推盤高潮，在即將入市的33個新盤當中，有一半是高端項目。

　　此外，據(jù)鏈家市場研究部監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，在3-5月月成交超過百套的12個項目中，只有1個項目是價格在2萬-4萬元/平方米的中高端項目，其余均為低于2萬/平方米的項目。但是6月以來，中高端項目成交出現(xiàn)火熱跡象，成交占比由3-5月的19%上升到29%。

　　朝青板塊備受關(guān)注 　　

　　而隨著北京城市板塊的擴張，亞奧板塊、朝青板塊發(fā)展迅速。北四環(huán)、東四環(huán)沿線不斷涌現(xiàn)像唐寧one、盤古大觀、霄云路8號、金茂府等豪宅名盤，四環(huán)沿線價格全面突破5萬。相對較大的面積區(qū)間，令一套城市公寓總價動輒上千萬元。而諸如朝陽公園旁邊的項目，更是早在3、4年前便已突破5萬元大關(guān)。區(qū)域內(nèi)一些老舊小區(qū)二手房的價格也在4萬左右，更多追求更大空間、提升居住體驗的家庭，轉(zhuǎn)而將目光投向價格相對合理、規(guī)劃更好、交通方便的五環(huán)地區(qū)。

　　以東五環(huán)為例，龍湖長楹天街項目主要是140-190平米精裝三居，另有340-380平米躍層產(chǎn)品，價格預(yù)計28000—33000元/平方米，主力戶型140平總價400萬左右，加上身旁的地鐵6號線，吸引了大量首次改善型需求客戶。

　　此外，有市場人士分析，地鐵6號預(yù)計將在9月試運行通車，其沿線將成為下半年住宅市場最熱點的區(qū)域。據(jù)以往經(jīng)驗，每次新開通的地鐵線路，均會推升其沿線住宅價格上漲。即使在2009年，北京樓市最低迷的時候，地鐵4號線的開通，亦另其沿線二手房價漲幅達到80%以上，個別項目甚至超過200%。而此次龍湖長楹天街項目就在6號線常營站上方，是北京首個地鐵無縫連接項目，優(yōu)勢突出。據(jù)相關(guān)負責人稱，在交通、綜合配套和龍湖品牌的綜合因素下，雖未開盤和大規(guī)模宣傳，已有不少客戶慕名而來。

來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)—《證券日報》 王 崢

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