樓市回暖在望 專家:看準(zhǔn)"階段性底價(jià)"按需出手


時(shí)間:2012-07-05





  最新數(shù)據(jù)顯示,2012年6月十大城市新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.75%,其中,北京漲幅(2.29%)最大。北京新建商品住宅庫存也連續(xù)7個(gè)月回落,且已至2010年年中水平。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì),北京6月份當(dāng)月新增項(xiàng)目的簽約率為15.2%,達(dá)到一年來最高值……那么,近期樓盤的“熱銷”與樓市的“回暖”是否可以完全畫等號(hào),購房者又該如何在升溫的樓市做出判斷選擇?敬請(qǐng)關(guān)注本期專題解讀。

  熱成交

  不是恐慌而是不再觀望

  說到近期樓盤熱銷的原因,全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存認(rèn)為,從根本上講就是購房者“壓抑了兩年的需求開始釋放”而不是所謂的“恐慌性入市”。由于購置房產(chǎn)是老百姓的一大基本需求,而越來越“明白”的購房者心理預(yù)期已比較明朗,多數(shù)人認(rèn)為多等無益,因此,想買、能買的就出手去買了。陳寶存還指出,二手房市場的火熱在無形中也重樹了大家購買新房的信心,鏈家地產(chǎn)市場研究部有數(shù)據(jù)充分說明了這一點(diǎn):6月北京市二手房成交量為13619套,環(huán)比5月上漲7.5%,成交量連續(xù)兩月突破1.2萬套,為2011年調(diào)控以來首次出現(xiàn)。

  亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受記者專訪時(shí)談到,目前市場當(dāng)中尚未有大范圍“恐慌性入市”的出現(xiàn),雖然市場主體有“買漲不買跌”的心理,但是從現(xiàn)在的實(shí)際情況來看,一方面由于限購政策尚未放開,大量需求人群不具備購買資格,雖然市場價(jià)格已經(jīng)開始進(jìn)入“筑底”階段,部分項(xiàng)目甚至開始出現(xiàn)上漲,但這部分人群也只能被動(dòng)等待,無法跟風(fēng)入市;另一方面,雖然市場已經(jīng)有反彈趨勢,但是基于近期高層對(duì)于房地產(chǎn)市場的論調(diào),雖然不會(huì)再極力壓制,也不會(huì)允許房價(jià)大幅上漲情況的出現(xiàn),出于對(duì)市場平穩(wěn)上漲的預(yù)期,因此“恐慌性入市”現(xiàn)象在近期市場當(dāng)中表現(xiàn)得并不十分明顯。中房研協(xié)研究中心分析說,行情“看漲”帶動(dòng)需求釋放。政策微調(diào)帶來政策放松的預(yù)期,與此同時(shí),部分前期銷售較好的項(xiàng)目,取消了優(yōu)惠,均價(jià)有所上揚(yáng)。在成交量逐步回升的情況之下,市場的看漲預(yù)期帶動(dòng)更多剛需客戶的入市,進(jìn)一步拉升市場成交。

  TIPS 熱銷背后123

  亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析說,從6月住宅項(xiàng)目成交套數(shù)排名前十的項(xiàng)目看,它們熱銷的原因一方面是由于前期深度降價(jià)策略,另外就是處于交通便利的地理位置。具體有如下三個(gè)特點(diǎn)——

  1.中低端住宅項(xiàng)目為目前市場主導(dǎo),其中單價(jià)低于20000元/平方米的占據(jù)七成。

  2.近階段為首次置業(yè)的剛性需求占據(jù)市場主導(dǎo),熱銷項(xiàng)目多位于交通較為便利的區(qū)域,如毗鄰地鐵13號(hào)線、地鐵八通線、大興線與昌平線等。

  3.從戶型面積來看,熱銷的多為大兩居或小三居戶型。

  熱預(yù)期

  止跌微漲有望淡市不淡

  購房者圍觀“熱銷”,地產(chǎn)界關(guān)注“回暖”,對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展而言,市場整體回暖才是最令人期待的。雖然樓市成交量連續(xù)數(shù)月攀升讓部分房企資金狀況有所緩解、信心增加,但亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析指出,個(gè)別項(xiàng)目的“熱銷”并不能稱之為市場回暖,只有項(xiàng)目的“熱銷”成為普遍現(xiàn)象,并且整體成交數(shù)據(jù)開始出現(xiàn)持續(xù)大幅度地攀升,才能稱之為“成交回暖”,在此基礎(chǔ)上,項(xiàng)目售價(jià)不斷上調(diào),導(dǎo)致整體成交價(jià)格的數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯上漲時(shí),才能稱之為“市場整體回暖”。由此可見,樓盤的熱銷只是樓市回暖的必要不充分條件之一。郭毅認(rèn)為,價(jià)格的上調(diào)不可避免。一方面在部分項(xiàng)目以價(jià)換量取得成功開始漲價(jià)的同時(shí),仍會(huì)有大批項(xiàng)目進(jìn)入降價(jià)周期,綜合看來整體市場價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲情況;另一方面受近期政策影響,漲價(jià)房企的策略也大多較為謹(jǐn)慎,因此,下半年樓市價(jià)格將會(huì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)中小幅上揚(yáng)的趨勢。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存則更加樂觀,他認(rèn)為“量價(jià)齊升”恐怕是下半年的樓市走向,幅度不大但均價(jià)漲幅還是能夠達(dá)到5%左右。

  另有業(yè)內(nèi)專家提出,樓市真正回暖應(yīng)具備三個(gè)標(biāo)準(zhǔn),其一政策方面有寬松空間,其二成交量回升持續(xù)6個(gè)月以上并形成趨勢,其三改善型需求開始入市。而就目前北京樓市而言,第二點(diǎn)有待觀察,另兩點(diǎn)已然具備。

  熱板塊

  南城計(jì)劃帶動(dòng)局部升溫

  投機(jī)性投資不值得提倡,但買房置業(yè)的后期保值能力還是購房者的合理考量。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存比較看好大興和通州兩個(gè)板塊,認(rèn)為一度“掉價(jià)”的通州項(xiàng)目回歸到2009年的水平已經(jīng)為期不遠(yuǎn)。而對(duì)于大興區(qū)域,亞豪機(jī)構(gòu)也認(rèn)為,它是在調(diào)控中崛起的板塊,“南城計(jì)劃”這一政策驅(qū)動(dòng)力和大型房企的進(jìn)入,都極大地推動(dòng)了這一區(qū)域樓市的發(fā)展。下半年該區(qū)域樓市有可能再升溫。

  據(jù)了解,自2011年以來,各大房企在大興天宮院板塊的開發(fā)熱度持續(xù)升溫。龍湖、保利、金融街控股等相繼進(jìn)入該區(qū)域,龍湖時(shí)代天街、保利春天里等項(xiàng)目的集中入市,使該區(qū)域成為北京剛需購房的熱點(diǎn)區(qū)域之一。值得一提的是在大興板塊新推出的剛需新盤中,金融街·融匯還以精裝入市,分析人士指出,相比于改善型置業(yè)群體,剛性需求首次置業(yè)的購房群體實(shí)際上對(duì)于精裝修住房有更為直接的需求。剛需群體往往購房的功能需求要強(qiáng)于改善型購房群體,向剛需購房者提供精裝修住房產(chǎn)品,能夠最大限度地縮短住房從購買到入住再到使用的時(shí)間和環(huán)節(jié),更有效地改善剛需群體的生活品質(zhì)。實(shí)際上,大興區(qū)域及天宮院板塊周邊環(huán)境的整體升級(jí),也對(duì)剛需產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)換代提出了新的要求。記者了解到,作為北京市城南行動(dòng)計(jì)劃的主要受益區(qū)域,大興區(qū)將主要側(cè)重于城南地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和公共服務(wù)的供給,這將極大地改善本區(qū)域內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)的水平,在此環(huán)境下,剛需產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)換代已勢在必行。


來源:北京晨報(bào)



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