房地產(chǎn)政策調(diào)整要把握好“度”

　　“想要同時(shí)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)和控房?jī)r(jià)兩個(gè)目標(biāo)，就要把握好政策調(diào)整的度?！?月28日在河南鄭州召開(kāi)的2012年省區(qū)市發(fā)展研究中心主任座談會(huì)上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲在作專題發(fā)言時(shí)這樣表示，“要堅(jiān)決遏制投機(jī)性購(gòu)房需求，同時(shí)釋放自住型和改善型的購(gòu)房需求;要改善住房供給結(jié)構(gòu)，防止下一階段性或區(qū)域性的住房供給不足;更為重要的是要控制好利率、信貸規(guī)模和首付比例?！?/p>

　　住房市場(chǎng)發(fā)生了明顯變化，交易量明顯上升

　　自今年3月份開(kāi)始，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)發(fā)生明顯變化。任興洲依據(jù)五個(gè)指標(biāo)進(jìn)行了說(shuō)明。

　　一是全國(guó)商品房銷售面積較快上漲。4、5月份，無(wú)論是北京、上海、廣州等一線城市，還是南昌、珠海等中等城市，商品房交易量都出現(xiàn)明顯的上升。進(jìn)入6月份，幾個(gè)主要城市的新建商品住宅交易量增長(zhǎng)更快，從6月4日到24日20天內(nèi)，北京總成交面積同比上漲了55.5%。與限購(gòu)城市相比，一些非限購(gòu)城市銷售面積上升幅度相對(duì)較小。

　　二是新建商品房的銷售價(jià)格有所變化。5月份，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市有43個(gè)，價(jià)格環(huán)比上漲的城市有6個(gè)。再?gòu)?0個(gè)大中城市中選取有代表性的10個(gè)限購(gòu)城市進(jìn)一步分析可以看出，雖然整個(gè)住房市場(chǎng)價(jià)格同比仍呈下降趨勢(shì)，但一些重點(diǎn)城市的價(jià)格已出現(xiàn)環(huán)比和同比有所上升的趨勢(shì)。

　　三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速提高。5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)比上漲30%，同比上漲18%，變化較大。這其中包含著地區(qū)差異，從東中西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況來(lái)看，東部雖然投資規(guī)模較大，但房地產(chǎn)投資的增幅較低，上漲比較快的是中部和西部地區(qū)。

　　四是土地交易量和土地出讓金增幅都有所加快。從4月份開(kāi)始，連續(xù)兩個(gè)多月，一些城市的土地交易量都出現(xiàn)了上升，土地出讓金走高，甚至部分城市出現(xiàn)了新 “地王”?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)對(duì)部分城市的土地市場(chǎng)交易量又產(chǎn)生了拉動(dòng)作用。

　　五是商品房庫(kù)存量仍然較大。即使按照現(xiàn)在較快的銷售速度，去庫(kù)存也需要一定的時(shí)間。但需要注意的是，一些限購(gòu)城市的商品房庫(kù)存水平的指標(biāo)已經(jīng)從階段性的高點(diǎn)開(kāi)始回落。

　　多種因素導(dǎo)致住房市場(chǎng)的變化

　　為什么近期住房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)這么多的變化?任興洲認(rèn)為，這首先要?dú)w結(jié)為開(kāi)發(fā)商這一段時(shí)間以來(lái)的“以價(jià)換量”取得了明顯成效。在一系列調(diào)控政策的作用下，一批大中城市的郊區(qū)房?jī)r(jià)有所下降，同時(shí)市中心的房?jī)r(jià)不再持續(xù)上漲，議價(jià)空間也有所增加，這些因素促使住房的剛性需求得以釋放，表現(xiàn)在中小戶型、中低價(jià)位的住房銷量增加?？梢哉f(shuō)，剛性需求的釋放是這一輪交易量上升的主要支撐因素。

　　其次，近期的政策變化對(duì)住房市場(chǎng)回升起到了很大的推動(dòng)作用。一方面，降息政策以及利率市場(chǎng)化都釋放出了很強(qiáng)的信號(hào)，不僅對(duì)消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力有所支撐，更重要的是市場(chǎng)解讀為是住房政策放松的信號(hào)。還有存款準(zhǔn)備金率的連續(xù)下調(diào)，流動(dòng)性的增加都對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響。在此基礎(chǔ)上，一些銀行的利率優(yōu)惠程度明顯提高，一些地區(qū)購(gòu)房利率出現(xiàn)了9折、8.5折甚至8折的優(yōu)惠;還有些地區(qū)對(duì)購(gòu)房首付比例進(jìn)行了調(diào)整，降至三成、甚至兩成。這些因素的調(diào)整，不僅帶動(dòng)了商品房交易量的變化，還導(dǎo)致消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期發(fā)生了改變。

　　再者，部分地方政府的政策微調(diào)對(duì)市場(chǎng)也產(chǎn)生了一定的作用，目前已有多個(gè)城市出臺(tái)了程度不同的住房微調(diào)政策。內(nèi)容包括：下調(diào)首套購(gòu)買(mǎi)的首付比例、減免購(gòu)房的相關(guān)費(fèi)用;提高公積金的貸款額度、減免購(gòu)房稅以及對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)精裝房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)等;還包括對(duì)普通商品房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，對(duì)土地出讓條件的松綁等等，這些政策調(diào)整也刺激了購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)行為。

　　此外，任興洲認(rèn)為，去年基數(shù)較低和當(dāng)前的季節(jié)性因素也對(duì)購(gòu)房產(chǎn)生影響。她認(rèn)為，去年40多個(gè)城市實(shí)行嚴(yán)格限購(gòu)，使房地產(chǎn)交易量、價(jià)格、土地出讓的數(shù)值都較低。因此與去年較低的基數(shù)相比，今年的數(shù)值就顯得比較高。另外，因?yàn)槊磕?、5月份以后，結(jié)婚、入學(xué)、入托，以及就業(yè)的高峰期到來(lái)，這些因素也會(huì)促使購(gòu)房需求增加。

　　當(dāng)然，她認(rèn)為目前住房市場(chǎng)的神經(jīng)還是很脆弱的。當(dāng)相關(guān)政策出現(xiàn)了變化，“地王”又重新出現(xiàn)，再加上剛需釋放促使交易量上升，部分樓盤(pán)價(jià)格上漲，這種現(xiàn)象又會(huì)反過(guò)來(lái)刺激一批消費(fèi)者，他們擔(dān)憂房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲因而出現(xiàn)恐慌性購(gòu)買(mǎi)。因此，目前購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的變化也值得關(guān)注。

　　在堅(jiān)持住房調(diào)控政策的前提下，房?jī)r(jià)不易出現(xiàn)大幅反彈

　　“房?jī)r(jià)反彈的可能性仍然存在?！睂?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)任興洲做出了這樣的判斷，“如今流動(dòng)性依然較強(qiáng)，通脹率還保持在3%左右，居民儲(chǔ)蓄存款也在尋找投資的渠道。這些都是導(dǎo)致房?jī)r(jià)反彈的因素?！?/p>

　　那么，樓市是否會(huì)出現(xiàn)類似2009年的大反彈?任興洲認(rèn)為，如果緊持住這一輪的住房調(diào)控政策不變的前提下，不易出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅度反彈。

　　一是目前中央仍強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不變;二是遏制投機(jī)需求仍然是當(dāng)前的主要任務(wù)，限購(gòu)政策并未完全放寬;三是貨幣政策仍然保持穩(wěn)健，這不同于2009的貨幣寬松狀況;四是通脹的壓力依然存在，房?jī)r(jià)大幅反彈不利于對(duì)通脹的控制。

　　“近期，中央提出要將“穩(wěn)增長(zhǎng)”放在更加重要的位置，但同時(shí)溫總理在各地視察和調(diào)研中也強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化的住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策。并且要采取有效措施促進(jìn)普通商品房的建設(shè)、供給?！比闻d洲分析說(shuō)，“實(shí)際上釋放的信號(hào)仍然是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策，實(shí)行差別化的住房信貸和稅收政策?！?/p>

　　當(dāng)前的政策微調(diào)需把握好“度”

　　當(dāng)前住房調(diào)控面臨的難題在于要同時(shí)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“控房?jī)r(jià)”的任務(wù)。對(duì)于如何解決這個(gè)“兩難”問(wèn)題，任興洲表示最重要的是把握好政策調(diào)整的“度”。對(duì)此，她分別給出了短期和中長(zhǎng)期的政策建議。

　　短期內(nèi)，一是要支持自住型住房需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)性需求，繼續(xù)對(duì)部分城市實(shí)施限購(gòu)政策。這需要將一些房?jī)r(jià)上漲較快，房?jī)r(jià)水平較高的城市的限購(gòu)政策進(jìn)一步常態(tài)化和法制化。以杜絕短期政策結(jié)束后房?jī)r(jià)恢復(fù)反彈誘發(fā)大量的投機(jī)行為。

　　二是要控制好利率、信貸和首付比例。這是防止房?jī)r(jià)反彈的關(guān)鍵因素。因?yàn)?，不同的利率水平?duì)一個(gè)家庭的購(gòu)買(mǎi)能力有很大的影響、不同的首付比例決定著家庭財(cái)富的積累周期，因此在確定利率和首付比例的相關(guān)政策時(shí)，更要全面考慮。一方面要防止各種優(yōu)惠政策的疊加效應(yīng)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫;另一方面對(duì)自住型的需求和改善性的需求要給予必要的支持，避免打壓正常需求。

　　三要建立平穩(wěn)的住房供給機(jī)制，防止出現(xiàn)階段性或區(qū)域性的住房供給不足。任興洲建議各地依據(jù)市場(chǎng)的合理需求量供應(yīng)土地，保證土地供應(yīng)和需求之間達(dá)成相對(duì)的平衡。不僅如此，還要繼續(xù)重視保障房的建設(shè)和分配問(wèn)題，解決當(dāng)前突出的住房矛盾。

　　四要正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)對(duì)固定資產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用。當(dāng)前房地產(chǎn)投資增速放緩，從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度的逐步回落具有內(nèi)在的合理性。同時(shí)，也要防止短期內(nèi)房地產(chǎn)投資下滑速度過(guò)快對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖擊，及時(shí)做出一些政策的預(yù)調(diào)和微調(diào)。

　　另外，形成合理的市場(chǎng)預(yù)期非常重要。任興洲建議中央政府進(jìn)一步釋放明確的政策信號(hào)和導(dǎo)向，防止輿論對(duì)當(dāng)前形勢(shì)和政策的過(guò)度解讀、誤讀和故意炒作。同時(shí)，她認(rèn)為地方政府的微調(diào)政策應(yīng)與中央調(diào)控政策大體保持一致。以避免地方過(guò)度突破政策界限的情況蔓延到全國(guó)，帶來(lái)不必要的負(fù)面影響。

　　從中長(zhǎng)期來(lái)看，她認(rèn)為應(yīng)進(jìn)一步建立和完善住房的法律法規(guī)體系，加強(qiáng)城市住房建設(shè)的總體規(guī)劃，加快住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。同時(shí)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作。

　　另外，她還建議借鑒國(guó)外的一些經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款采取固定利率的模式。這樣可以使消費(fèi)者有一個(gè)非常穩(wěn)定的利率預(yù)期，可以避免投機(jī)者利用利率的變化進(jìn)行投機(jī)和炒作。

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