多地樓市成交反彈和供應(yīng)放量 卻難解庫存高壓

　　盡管各地樓市成交量不斷攀升，但多個(gè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，在成交反彈和供應(yīng)放量的同步增長(zhǎng)下，庫存仍然是多地樓市面臨的主要問題。

　　來自中原集團(tuán)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的住宅庫存消化周期仍然需要8~10 個(gè)月。戴德梁行的6月市場(chǎng)月報(bào)也同樣顯示，成交回升和供需同步增長(zhǎng)并未緩解多城市所面臨的高位庫存壓力，在其監(jiān)測(cè)的10大樣本城市中，多城市仍處于庫存高壓之下。其中，武漢、深圳、沈陽按目前的去化水平，還需要17.3、13.5、12.2個(gè)月才能消耗完樓市存量。

　　十大城市庫存同比增兩成

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至7月1日，北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、廈門、福州、青島、惠州10個(gè)大中城市商品住宅存量達(dá)到475889套，存量面積為5974.63萬平方米，雖然環(huán)比上月分別下降了3%和1.9%，但同比去年仍分別上漲20.5%和21.4%。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，在2011年上半年，這10個(gè)城市庫存上漲了28207套，除了限購前的1月、2月庫存減少外，3~6月均連續(xù)上漲，庫存量月均上漲量超過1.3萬套。

　　對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師陳雪認(rèn)為，此次統(tǒng)計(jì)的10個(gè)城市中，部分城市庫存增長(zhǎng)速度非?？?，其中廣州、蘇州、福州、青島、惠州5個(gè)城市一年增長(zhǎng)幅度超過50%。從庫存增長(zhǎng)快速的城市市場(chǎng)情況分析來看，這幾個(gè)城市有幾個(gè)相同點(diǎn)：首先，新房成交回暖并不明顯。此外，大房企布局項(xiàng)目開始增多，這使得原本2009年、2010年成交的大量土地在入市時(shí)一方面面臨著市場(chǎng)不景氣出售較難的局面，另一方面，外來大型開發(fā)商擠壓，造成庫存不斷增加。

　　不過，陳雪同時(shí)指出，盡管截至7月初，10個(gè)城市商品住宅庫存比去年同期高出20%以上，但多數(shù)為去年產(chǎn)生的積壓。7月初，這10個(gè)城市庫存已經(jīng)比年初減少了76515套，即使排除3月底北京清理掉的3萬多套無效庫存，上半年商品住宅庫存也至少減少了4萬多套。今年上半年第二季度，“剛需”和改善型需求逐漸釋放，加上開發(fā)商繼續(xù)以價(jià)換量，成交量快速攀升，商品住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入庫存負(fù)增長(zhǎng)階段。截至7月1日，京滬廣深4個(gè)一線城市的存量為222484套，比5月底減少了約9500套。

　　標(biāo)桿房企去化仍需10個(gè)月

　　來自中原集團(tuán)7月10日發(fā)布的2012年上半年樓市研究報(bào)告顯示，盡管從2012年3月份以來，市場(chǎng)銷售持續(xù)回暖標(biāo)桿房企庫存上升趨勢(shì)受到抑制，房企庫存壓力有所減輕，但從絕對(duì)量上看目前標(biāo)桿房企的庫存量仍處于高位。

　　截止到6月底，保利、富力、恒大、華潤(rùn)、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海10大標(biāo)桿房企在全國(guó)49個(gè)城市的在售項(xiàng)目存庫量相對(duì)于2011年同期增加了約6成。此外，2012 年上半年，10大標(biāo)桿房企的市場(chǎng)占有率從去年年底的9%增加約4%至13%，產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)一步提升。其中，萬科、中海、保利的市場(chǎng)占有率分列前三位。

　　以標(biāo)桿房企在過去12個(gè)月的銷售面積月度平均值作為標(biāo)桿房企的動(dòng)態(tài)銷售速度，據(jù)此推算，標(biāo)桿房企的庫存消化時(shí)間在2011年5月底為6個(gè)月左右，隨著調(diào)控深入，標(biāo)桿房企的庫存消化時(shí)間在2012年1月達(dá)到12 個(gè)月的峰值，接近2008年底的歷史最高位。3月份以后，銷售市場(chǎng)回暖，庫存消化時(shí)間逐步下降，但下降速度依然緩慢，到6月底，標(biāo)桿房企的庫存消化時(shí)間仍然需要10個(gè)月左右。

　　“通過對(duì)上半年市場(chǎng)形勢(shì)的分析，目前開發(fā)商仍面臨銷售和資金的雙重壓力。庫存量高企依然是各大開發(fā)商必須面對(duì)的巨大挑戰(zhàn)?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，長(zhǎng)達(dá)兩年的房地產(chǎn)政策調(diào)控限制了房地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)速度，一方面，在限購、限貸的調(diào)控大環(huán)境下，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，投資需求離場(chǎng)，自住需求成為市場(chǎng)主力。一些開發(fā)商抓住市場(chǎng)特征的變化，通過調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價(jià)格策略、城市布局等積極適應(yīng)市場(chǎng)，在整體市場(chǎng)大幅放緩的情況下，依然能取得業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。以萬科、中海、保利、恒大為代表的全國(guó)性開發(fā)商發(fā)展勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，并逐漸拉大與追隨者的差距。

　　“2012 年下半年，隨著中央實(shí)施降息降準(zhǔn)等擴(kuò)張性的貨幣政策及各地方微調(diào)政策的陸續(xù)出臺(tái)，剛性及部分改善性需求有望進(jìn)一步釋放，能否抓住窗口期，跑贏大市，取決于開發(fā)商是否能適應(yīng)市場(chǎng)及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品策略、營(yíng)銷策略，從而在行業(yè)加速洗牌中站穩(wěn)腳跟?！?/p>

來源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

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