調(diào)控喊話難擋房地產(chǎn)市場錢潮 樓市全面回暖

　　在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，央行連續(xù)兩次降息。對于資金密集型的房地產(chǎn)市場而言，這無疑是樓市復(fù)蘇的最大支撐。但管理層連續(xù)表態(tài)，調(diào)控不會(huì)放松，讓上行的樓市平添了幾分變數(shù)。而所謂對“改善型住房限購”政策調(diào)整再度變成水中花。

　　但在資金面實(shí)質(zhì)性利好的大環(huán)境下，市場再現(xiàn)強(qiáng)勢反彈。權(quán)威機(jī)構(gòu)公布的100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查顯示，6月全國100個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲了0.05%，這是自2011年9月以來連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌后的首次回升。而海通證券的研究數(shù)據(jù)顯示，6月全國一線城市土地成交面積環(huán)比增加了34.8%，同時(shí)一線城市土地實(shí)際成交溢價(jià)率回升至21.7%。

　　限購再收緊

　　7月7日，在江蘇常州調(diào)研的國務(wù)院總理溫家寶強(qiáng)調(diào)，“絕不能讓房價(jià)反彈”，他表示目前房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)艱巨，要將抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求作為一項(xiàng)長期政策。

　　“這些政策肯定沒法出了?！标惤ㄉ寡?，作為華南一重要城市的國土部門官員，陳建生及其團(tuán)隊(duì)從4月底就開始研究“限購政策調(diào)整步驟”?！澳菚r(shí)候，上層有聲音表示別誤傷了自住購房者的真實(shí)需求?！标惤ㄉ嬖V《中國經(jīng)營報(bào)博客，微博 》記者，所以他們陸續(xù)制定了5套限購政策調(diào)整的方案，計(jì)劃有步驟地放寬對改善型住房購房者購買資格的限制。

　　“其中包括，如果購房家庭名下只有一套房產(chǎn)，將該房產(chǎn)賣出后再買入一套房子，算作首次置業(yè)。”圍繞著“賣一買一”如何確認(rèn)，陳建生做了一系列的方案?！懊髂?月份前，估計(jì)這些政策都只能鎖在抽屜里了?！彼f。

　　在兩度降息后，監(jiān)管層對于限購政策顯然給予了更多的關(guān)注。6月25日，河南省6部門聯(lián)合出臺房地產(chǎn)新政，將家庭名下無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房，并強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)原則上應(yīng)給予首套購房者基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。但政策出臺后第二天就被河南銀監(jiān)局予以否認(rèn)。

　　據(jù)接近住建部的人士透露，今年下半年將加強(qiáng)對限購政策的執(zhí)行考察，如果地方出臺放松調(diào)控的政策，將予以糾正并強(qiáng)調(diào)對地方進(jìn)行問責(zé)。上層指揮棒的堅(jiān)定不移，地方的調(diào)控政策也不得不一再加緊。有著標(biāo)桿意義的上海就將限購執(zhí)行尺度收縮。“上海市戶籍居民家庭已擁有1套住房限購1套住房；上海市戶籍居民家庭子女成年后，確因婚姻等需要，且該子女無產(chǎn)權(quán)住房，才可以在上海限購1套住房；非上海市戶籍居民家庭能提供符合規(guī)定的納稅證明或社保證明，限購1套住房，已擁有1套及以上住房的，暫停在上海市向其售房?！?/p>

　　這繁瑣無比的上海房管局聲明實(shí)際上沒有太大變化。但在執(zhí)行層面，上海房地產(chǎn)交易中心6月25日就接到通知，除了重申原有限購政策外，再強(qiáng)調(diào)的是“外地單身人士禁止在滬購房”。

　　“對涉及違規(guī)騙取購房資格的開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和購房個(gè)人，要嚴(yán)肅查處?！睖丶覍毧偫碓?月7日的談話中首次提及?！耙蚱颇承┑胤?、企業(yè)和居民賭政策方向改變的幻想?！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缛缡墙馕觥?/p>

　　市場回暖傷不起

　　讓政策層接二連三“加強(qiáng)認(rèn)知”源于房地產(chǎn)市場的逐步恢復(fù)，而且大有強(qiáng)力反彈之勢。

　　瑞銀跟蹤的41個(gè)商品房市場，6月25日至7月1日成交量為6.8萬套，周環(huán)比上升了24.3%，其中一二線城市成交量增長勢頭強(qiáng)勁，周環(huán)比上升41.4%和30.7%。6月周平均成交5.6萬套，甚至比5月也增長了17.7%。而方正證券的研究也顯示，該周29個(gè)城市的周成交量創(chuàng)了2011年以來的新高。更讓決策者憂心忡忡在房價(jià)方面，據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)公布的100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查顯示：剛剛過去的6月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲了0.05%。雖然升幅甚微，但這也是自2011年9月以來連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌后的首次回升。

　　一線城市有著不同程度的恢復(fù)。以限購一再收緊的上海為例，根據(jù)金豐易居佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，6月份，上海商品住宅成交面積為102.07萬平方米，環(huán)比增加26.59%，同比增加30.67%；成交均價(jià)為24070元/平方米，環(huán)比上漲7.22%，同比上漲11.02%。

　　這種忽然爆發(fā)的數(shù)據(jù)，顯示的是購房心理預(yù)期的變化，一些區(qū)域甚至出現(xiàn)擔(dān)心政策反轉(zhuǎn)、恐慌性購房的現(xiàn)象。而政策層面的一再強(qiáng)化，也讓樓市有所回調(diào)。從7月2日至7月8日的成交看，上海商品住宅成交面積為19.99萬平方米，環(huán)比43.14%；成交均價(jià)也下跌了2.4%。同樣北京的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，7月第一周成交環(huán)比也下降了18.3%。而高華證券的研究報(bào)告顯示，當(dāng)周已公布數(shù)據(jù)的33個(gè)城市中，有26個(gè)城市的房地產(chǎn)交易量下降。

　　但7月初樓市成交的回落與市場供應(yīng)回落密切相關(guān)，上海商品住宅成交環(huán)比下跌了四成，但同樣當(dāng)周新增供應(yīng)面積也下滑了42.76%。這創(chuàng)下了上海供應(yīng)3個(gè)月以來的新低。而只有7.43萬平方米的新房供應(yīng)，也讓近兩周上海樓市供銷比值連續(xù)處于1∶0.37的去存量狀態(tài)。

　　庫存繼續(xù)削減的不僅僅是上海，在高華證券追蹤的13個(gè)城市中，庫存平均消化時(shí)間降至16.0個(gè)月，而截至7月1日當(dāng)周的中值水平為16.3個(gè)月。北京、廣州、南京、蘇州、青島等城市的庫存一再下降，上海、深圳、東莞等城市的庫存企穩(wěn)，只有寧波和廈門的庫存繼續(xù)上升。

　　地價(jià)被追捧

　　成交量減少，但庫存又不斷下降，是否預(yù)示著開發(fā)商開始暫緩銷售節(jié)奏？“我們不會(huì)減緩銷售節(jié)奏?！蹦成鲜虚_發(fā)商主管營銷的董事向記者表示，下半年無論是國際還是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢均未明朗，雖然房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)中有“平衡球”的作用，在經(jīng)濟(jì)萎縮時(shí)，具有拉動(dòng)投資、消費(fèi)的效果?！暗芾韺拥膽B(tài)度明確，下半年市場供應(yīng)相對充足。”其表示，起碼在第三季度該公司加快銷售的策略不變。

　　對于7月初的成交供應(yīng)雙雙下滑，其認(rèn)為主要是“短期節(jié)奏的調(diào)整”，一方面7、8月是樓市傳統(tǒng)淡季，另一方面5、6月開發(fā)商業(yè)績“沖得比較高”，這令市場需要短暫的休整。

　　開發(fā)商的積極態(tài)度還反映在土地市場上，7月10日，北京萬柳地塊拍賣，結(jié)果又刷新了北京樓面價(jià)的歷史紀(jì)錄。由中赫置地旗下赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司以26.3億元，配建16400平方米回購房投得，樓面價(jià)達(dá)到驚人的3.38億元。時(shí)隔兩年，北京再出地王。其實(shí)開拍之初，保利、萬科等地產(chǎn)龍頭均對這一地塊虎視眈眈。但就在競拍前半小時(shí)，保利地產(chǎn)保利西山林語 保利新茉莉公館發(fā)表聲明稱，接總公司通知，考慮到國家對房地產(chǎn)調(diào)控的要求，決定退出競拍。但這也難擋開發(fā)商的熱情。

　　地王不僅僅再現(xiàn)北京，7月11日上午，鄭州也拍出了一塊總價(jià)5.29億元，樓面價(jià)8300元的鄭州地王。僅僅兩個(gè)小時(shí)后，鄭州第二塊地王誕生，這塊3.196億元的地塊，每畝折合達(dá)1310萬元，創(chuàng)造了鄭州住宅土地每畝單價(jià)新高，且溢價(jià)率達(dá)105%，創(chuàng)了鄭州住宅土地招拍掛溢價(jià)率的新高。

　　連續(xù)的地王出臺是否只是個(gè)別現(xiàn)象？其實(shí)土地市場，特別是一線城市土地市場回暖從6月起已經(jīng)出現(xiàn)。海通證券的研究數(shù)據(jù)顯示，1～6月一線城市累計(jì)推出土地7879萬平方米，同比增加了27.3%，比上月大幅提升了26個(gè)百分點(diǎn)。供應(yīng)充足，開發(fā)商的消化也迅速。6月全國一線城市土地成交2244萬平方米，環(huán)比增加了34.8%，而該月一線城市土地實(shí)際成交溢價(jià)率回升至21.7%。

　　再度降息后，開發(fā)商對土地的熱情變得更容易兌現(xiàn)。

來源：中國經(jīng)營報(bào)

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