樓市回暖猶如“及時雨” 房企悄悄趟過“資金底”

　　受國家統(tǒng)計局公布最新房價數(shù)據(jù)影響，18日房地產(chǎn)板塊領(lǐng)跌滬深兩市。中國證券報記者日前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，繼銷售回暖、流動性放松后，一些開發(fā)商的資金壓力已經(jīng)得到極大緩解。雖然銀行對于開發(fā)貸款的發(fā)放仍然謹(jǐn)慎，但在執(zhí)行層面上開發(fā)貸的申請和審批已有放松跡象。盡管7月房地產(chǎn)行業(yè)還將迎來超過500億元的信托兌付洪峰，但在成交持續(xù)回暖和銀行信貸環(huán)境漸寬松的底氣下，房企似乎已經(jīng)趟過“資金底”，現(xiàn)金流明顯好轉(zhuǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于資金壓力減輕，未來市場上降價跑量的項目料將減少，而“手有余糧”的開發(fā)商或?qū)⒓訌娫谕恋厥袌龅耐度搿?

　　銷售回款如“及時雨”

　　自今年3月以來，開發(fā)商不斷以降價跑量的策略去除樓市庫存。尤其是5、6月份剛需入市帶來銷售釋放，更加快了開發(fā)商的資金回流。再加上信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)、股權(quán)交易增多，開發(fā)商融通資金的能力得到極大提升。

　　“現(xiàn)在的資金壓力比以前好些了，主要就是銷售回款比較好，尤其是上半年的銷售情況不錯?！苯?jīng)營項目主要集中在北方地區(qū)的一家上市房企董秘在接受中國證券報記者采訪時直言，“今年按揭貸款的發(fā)放速度比去年快，包括公司直接收到的現(xiàn)金和按揭款回款都好于去年?！?

　　今年一季度地產(chǎn)銷售陷入全行業(yè)低迷之際，大部分地產(chǎn)人士并沒有預(yù)料到二季度銷售能夠取得如此迅速的反彈。尤其是5、6月份樓市熱銷，令不少開發(fā)商收復(fù)了半年度經(jīng)營“陣地”。按照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)計算，如果剔除年底集中過戶所導(dǎo)致的12月銷售突增這一因素后，今年6月全國6381.88億元的商品房銷售額已經(jīng)超過此前樓市火爆時期的月度銷售額，創(chuàng)下近五年以來的月度銷售新高。已經(jīng)披露上半年經(jīng)營數(shù)據(jù)的22家標(biāo)桿房企半年度銷售額突破4000億元大關(guān)，同比增長了14%。

　　進(jìn)入7月，樓市成交量依然保持不斷上漲的態(tài)勢。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月上半月，全國主要的54個城市樓市成交量再現(xiàn)增長，合計成交高達(dá)12.99萬套，較6月同期增長了13.4%，創(chuàng)下本輪樓市調(diào)控以來的成交新高。

　　“開發(fā)商資金壓力最緊張的時候在今年一季度?！敝型堵?lián)達(dá)（北京）投資有限公司董事長楊少鋒在接受中國證券報記者采訪時表示，一季度很多房企的銀行貸款到期，而新貸款還沒有審批下來，再加上銷售回款不足，是行業(yè)最低迷的時刻?！艾F(xiàn)在銀行信貸有所松動，間接資金來源增多，銷售回款加快，房企資金周轉(zhuǎn)的壓力已經(jīng)不像以前那么大了。”楊少鋒直言。

　　除了銷售回款外，轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)所帶來的資金回流也讓部分開發(fā)商得到些許喘息。“本輪樓市調(diào)控主要是中小型開發(fā)商受到了沖擊，而大型房企受到的傷害比較小?！睏钌黉h指出，大型房企中受到?jīng)_擊比較大的是綠城，該公司通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實現(xiàn)資金過度。僅在今年6月，綠城便宣布了兩起重大合作。公司分別牽手九龍倉和融創(chuàng)中國，涉及資金分別約51億元港幣和33.7億元人民幣。

　　近期，市場上房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目也有所增多。為拓寬融資渠道，臥龍地產(chǎn)也于近期將持有的武漢臥龍墨水湖置業(yè)有限公司40%股權(quán)作價1億元轉(zhuǎn)讓。依靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓融通資金，成為開發(fā)商緩解資金壓力的又一手段。

　　信貸環(huán)境悄然改善

　　在連續(xù)降息之后，作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)銀行信貸成本得到明顯改善。中國證券報記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，盡管行至年中、樓市回暖，大多數(shù)銀行并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策和額度進(jìn)行調(diào)整，但是在執(zhí)行層面上，以優(yōu)質(zhì)房企為主的開發(fā)貸已有所放松。

　　“我們行對于開發(fā)貸的政策最近沒有變化，還是重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶，優(yōu)質(zhì)住宅項目以及保障房項目?！蹦硣写笮豌y行分行的信貸負(fù)責(zé)人對中國證券報記者表示，目前該行主要按照客戶需求驅(qū)動的原則，在總量約束的基礎(chǔ)上，對不同風(fēng)險特征的大中型公司類客戶實施差別化的授信審批流程。“不過現(xiàn)在全行對整體授信的時效性要求有所提高，主要提高集團(tuán)客戶授信組織效率。”該人士直言。

　　“現(xiàn)在對于小型開發(fā)商貸款主要以退出為主，新增貸款就更小心了?！币晃怀巧绦胸?fù)責(zé)貸款審核的人士表示，“這幾年我們的策略都是做大客戶，主要是小客戶的不良率太高，尤其是小型房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險能力差，面對調(diào)控出現(xiàn)不良貸款的概率較高。”

　　雖然銀行表示沒有放寬開發(fā)貸，但是在執(zhí)行層面上，部分優(yōu)質(zhì)項目的開發(fā)貸款審批速度已有所加快。北京地區(qū)某中型房企的負(fù)責(zé)人告訴中國證券報記者：“目前按揭貸款的審核速度已經(jīng)回到正常水平，大概15-20天左右就能發(fā)放下來，而去年下半年開發(fā)商很多時候都不能確定貸款審批的時間。不僅是按揭貸款，與前段時間相比，開發(fā)貸的審批也已經(jīng)加快?！痹撊耸客嘎?，目前北京地區(qū)有很多銀行對房企開發(fā)資本金的要求放寬了，這就意味著貸款門檻已經(jīng)降低?！罢w上看，銀行信貸的確比以前寬松，不僅是審批速度，在申請貸款時也更容易一些?！?

　　事實上，從國家統(tǒng)計局公布的開發(fā)投資資金來源來看，信貸資金在地產(chǎn)商資金來源中的占比正在不斷下滑。數(shù)據(jù)顯示，6月房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款為1295.41億元，占全部開發(fā)資金來源的比重為14.14%，而這一比重在年初為22.02%。企業(yè)自籌資金、其他資金和訂金及預(yù)付款的占比則有所提升。

　　除了銀行信貸，一些中小房企還將目光投向了信托等其他渠道。近幾年，一些開發(fā)商通過信托融通了大量資金，這也使得今年成為信托兌付的集中期。國泰君安研究報告顯示，2012年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模為1758億元，其中7月為年度高峰，達(dá)到504億元。

　　“我們公司在前年和去年上半年做了一些信托融資。今年3月、6月有兩個還款高峰，下半年還有一些，但是主要還款期已經(jīng)過去?！鄙鲜龇科筘?fù)責(zé)人表示，目前有信托兌付壓力的主要是中小型開發(fā)商。國泰君安分析師李品科也表示，一些前期經(jīng)歷了快速擴張、但周轉(zhuǎn)相對較慢、開發(fā)周期與行業(yè)同步的區(qū)域性中等開發(fā)商對信托依賴度更高，兌付風(fēng)險相對更大。

　　降價項目大幅減少

　　銷售回款增加、資金壓力減輕，讓不少開發(fā)商對未來經(jīng)營“信心大增”。從近期市場情況來看，房企又開始出手拿地，而降價打折促銷的樓盤卻在大量減少。業(yè)內(nèi)人士指出，這些現(xiàn)象表明開發(fā)商現(xiàn)金流已經(jīng)大幅好轉(zhuǎn)，這也將影響企業(yè)未來的經(jīng)營策略。

　　上半年招商地產(chǎn)在13個城市有34個樓盤在售，完成簽約金額和認(rèn)購金額均大幅超過半年度經(jīng)營計劃。對此，招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，為了確保市場穩(wěn)定，短期內(nèi)房地產(chǎn)政策不會有大變動，而貨幣政策將持續(xù)利好房地產(chǎn)。未來市場需求依然相對旺盛，公司將緊抓去庫存。

　　正是由于“手有余糧”，一些開發(fā)商也將目光移向了土地市場?！耙怯绣X的話，遇到合適的地塊就可以多拿一些地?！北本┮晃婚_發(fā)商坦言，“盡管有些地塊交易比較熱，但大部分土地的價格還沒有起來，現(xiàn)在是比較好的拿地時機?！?

　　金地集團(tuán)則計劃在三季度推出近百萬平方米的新增可售資源。金地集團(tuán)董事會辦公室副總經(jīng)理許亞峰表示，公司2012年可供銷售房源約為413萬平方米，其中新推盤面積約為213萬平方米，上下半年新增推盤面積分別占25%和75%。許亞峰認(rèn)為，下半年市場將迎來新增供應(yīng)高峰。由于預(yù)期土地價格適度回落，企業(yè)信心小幅修復(fù)，三季度土地市場將出現(xiàn)較好投資機會。

　　“當(dāng)前開發(fā)商的現(xiàn)金流情況好了很多，已經(jīng)能夠控制銷售。目前基本沒有降價的項目，大部分項目甚至出現(xiàn)小漲，這就證明開發(fā)商的資金壓力已經(jīng)不大了，否則不會出現(xiàn)這種情況?！北本┲性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉直言，在開發(fā)商銷售回暖比較明顯，融資渠道暢通的情況下，未來房企拿地的積極性將加大，打折項目也會大量減少。

　　從國家統(tǒng)計局18日公布的數(shù)據(jù)看，盡管房價同比下降城市數(shù)量有所增加，但環(huán)比上漲城市也在增多。國家統(tǒng)計局有關(guān)專家表示，必須繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)各項調(diào)控，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為長期政策，絕不能讓房價反彈。這一消息公布后，二級市場上房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲而跌。截至18日收盤，金地集團(tuán)、云南城投、首開股份等公司股價跌幅居前。業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著未來房地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松。市場銷售是否還會保持5、6月份的火爆場面，將成為影響開發(fā)商決策的最大變量。

　　從目前來看，在銷售復(fù)蘇后，開發(fā)商對于未來樓市保持著謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，在加大推盤力度的同時，也在加強現(xiàn)有產(chǎn)品的去化速度。張大偉認(rèn)為，受新開工數(shù)據(jù)觸底的影響，今年7、8月樓市淡季推盤量會比較小。全年成交量最高點出現(xiàn)在9月、10月、11月的可能性非常大，下半年市場成交量將會超過上半年。不過，張大偉也指出，目前成交量有可能繼續(xù)放大20%左右，但恢復(fù)到2009年-2010年時成交水平的可能性很小，未來房價即使上漲，幅度也不會很大。

來源：中國證券網(wǎng) 于萍 張敏

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