一線城市地王頻現(xiàn)帶動(dòng)土地市場(chǎng)回暖

　　近 期 一 線 城 市 土 地 市 場(chǎng) “ 地王”接連出現(xiàn)。業(yè)界在廣泛關(guān)注的同時(shí)，亦擔(dān)心高價(jià)土地的入市會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期，帶動(dòng)土地市場(chǎng)整體升溫，進(jìn)而給宏觀調(diào)控增加難度。隨著下半年土地市場(chǎng)進(jìn)入供應(yīng)高峰，如何合理控制地價(jià)也成為地方政府的一道難題。

　　一線城市連出地王

　　7月10日，萬(wàn)眾矚目的北京市“萬(wàn)柳地王”橫空出世，盡管出讓前 北 京 國(guó) 土 局 一 度 暫 停 該 地 塊 入市，出讓結(jié)束后政府甚至公布一份詳細(xì)的說明文字解釋該地王的市場(chǎng)原因，以及政府在對(duì)待地王的謹(jǐn)慎態(tài)度。但最終26 .3億元的交易價(jià)格以及超過4萬(wàn)元的單價(jià)，仍然令人咋舌。據(jù)測(cè)算，該地塊未來(lái)的房屋開發(fā)總成本將在每平方米5 .3萬(wàn)元左右，其最終售價(jià)則在每平方米7萬(wàn)至10萬(wàn)元之間。

　　從 北 京 國(guó) 土 局 對(duì) 待 “ 萬(wàn) 柳 地王”的態(tài)度，不難看出政府對(duì)“地王”的尷尬態(tài)度，一方面高價(jià)地塊意味著土地財(cái)政方面的豐厚回報(bào)，另一方面在調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的市場(chǎng)背景下，地王的出現(xiàn)多少有些不合時(shí)宜。

　　而事實(shí)上，近段時(shí)間以來(lái)地王卻 在 頻 繁 出 現(xiàn) 。 除 了 北 京 萬(wàn) 柳 地王，6月18日，廣州珠江新城地塊以13 .22億元交易總價(jià)成為廣州新 地 王 。 該 地 塊 為 商 業(yè) 金 融 業(yè) 用地，宗地面積9570平方米，掛牌起始價(jià)49014萬(wàn)元，最終溢價(jià)約8 .2億元。4月中旬，北京東城區(qū)香河園3號(hào)居住及商業(yè)金融用地經(jīng)過40輪爭(zhēng)奪，最終以19 .15億元的價(jià)格出讓，其2 .57萬(wàn)元/平方米的單價(jià)也成為當(dāng)時(shí)同類地塊中的單價(jià)地王。

　　7月4日，上海市國(guó)土局公布了多宗地塊的預(yù)出讓公告，累計(jì)出讓總面積為21 .21萬(wàn)平方米。其中，上海火車站北廣場(chǎng)以北地塊，參考起拍價(jià)高達(dá)47 .46億元。當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士稱，“該地塊如果成功出讓，將成為今年上海的總價(jià)地王。”

　　據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解，這個(gè)“準(zhǔn)地王”只是上海土地市場(chǎng)近期眾多待售地塊中的一員。與之同時(shí)推向市場(chǎng)的還有其他20宗地塊。而在此之前，上海市曾經(jīng)在一天內(nèi)成功出讓過7宗土地，最高溢價(jià)率達(dá)435%。

　　高價(jià)地影響市場(chǎng)預(yù)期

　　“廣州和北京在6月和7月先后拍出了地王。如果上海也誕生出地王，幾個(gè)一線城市今年就都有地王 了 。 不 管 是 房 企 真 的 現(xiàn) 在 要 拿地，還是政府有意無(wú)意在推動(dòng)，地王的出現(xiàn)都具有標(biāo)志性意義?！鄙虾３鞘薪?jīng)濟(jì)研究所高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波如此指出。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，地王的出現(xiàn)無(wú)疑會(huì)影響到市場(chǎng)預(yù)期。“從最近全國(guó)主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場(chǎng)回暖的跡象非常明顯，高單價(jià)、高總價(jià)的地塊次第出現(xiàn)。部分區(qū)域市場(chǎng)因?yàn)榈赝醯某霈F(xiàn)和政策微調(diào)的疊加效應(yīng)，已 經(jīng) 導(dǎo) 致 了 恐 慌 入 性 入 市 的 出現(xiàn)”。

　　7月1 3日 ， 國(guó) 土 部 在 公 布《2012年上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況》時(shí)表示，進(jìn)入5月份后，因住房用地流標(biāo)流拍相對(duì)較多，一些城市在第二季度末相對(duì)集中推出商服用地，其中一些優(yōu)質(zhì)地塊受到投資者追捧?！斑@些地塊主要分布在北京、上海、廣州等重點(diǎn)城市，且以商服用地為主”。

　　國(guó)土部分析認(rèn)為，這些高價(jià)地塊出現(xiàn)主要是結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性的市場(chǎng)波動(dòng)，但還不能構(gòu)成市場(chǎng)全面回暖的基礎(chǔ)，對(duì)市場(chǎng)整體格局特別是對(duì)住房用地難以產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，大幅溢價(jià)、地王頻現(xiàn)的市場(chǎng)基本面不存在。

　　但是，在不到一周后的7月17日，北京土地市場(chǎng)繼之前的萬(wàn)柳地王 后 ， 又 掀 起 新 一 輪 土 地 交 易 高峰。當(dāng)日共有5宗掛牌土地順利成交，其中，三宗住宅用地成交出現(xiàn)明顯溢價(jià)，而其中至少兩宗地塊溢價(jià)率都超過45%。偉業(yè)我愛我家集團(tuán) 副 總 裁 胡 景 暉 告 訴 《 經(jīng) 濟(jì) 參 考報(bào)》記者，“北京土地市場(chǎng)重新回暖跡象已經(jīng)很明顯”。

　　同日，南京市國(guó)土局創(chuàng)紀(jì)錄地一次性推出41宗地塊，總出讓面積達(dá)230 .2萬(wàn)平方米。其中住宅用地占比一半，達(dá)20宗之多。據(jù)相關(guān)資料，南京市在2011年共出讓79宗土地，今年上半年則出讓了20宗土地。此次推地?cái)?shù)量不僅達(dá)到上半年的兩倍，創(chuàng)下南京市土地市場(chǎng)預(yù)告地塊數(shù)量之最，其土地面積也占到全年商品房用地和商服用地計(jì)劃的近四成。

　　張大偉分析認(rèn)為，從目前土地出讓的情況看，呈現(xiàn)出明顯的不均衡性，一些位置較好的地塊受到熱捧，溢價(jià)及成交單價(jià)也較高，各地對(duì)出讓土地的定價(jià)也比較高?！岸以谀壳笆袌?chǎng)情況下，地王的出現(xiàn)的確對(duì)市場(chǎng)非理性發(fā)展有明顯的推進(jìn)作用。”

　　平衡供應(yīng)與價(jià)格

　　國(guó)土部在總結(jié)上半年土地市場(chǎng)時(shí)指出，上半年房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同 比 有 所 回 落 ， 地 價(jià) 漲 幅 逐 季 收窄，流標(biāo)流拍宗地?cái)?shù)量較大，總體上 市 呈 量 跌 價(jià) 滯 局 面 ， 景 氣 度 較低，處于盤整下行階段。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍共1882宗，去年同期則為1018宗。其中，商服用地流標(biāo)流拍625宗，同比增加96 .5%，住宅用地 流 標(biāo) 流 拍1 2 5 7宗 ， 同 比 增 加79 .6%。全國(guó)共上報(bào)高價(jià)地即總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高，或溢價(jià)率超過50%的 異 常 交 易 房 地 產(chǎn) 用 地 宗 數(shù)2 4宗，遠(yuǎn)少于去年同期的433宗。

　　而早在今年2月份，由于土地市場(chǎng)一度冷清，北京、上海等地土地流標(biāo)和低價(jià)成交頻現(xiàn)。國(guó)土部曾要求“流標(biāo)、流拍的也要通過土地市 場(chǎng) 動(dòng) 態(tài) 監(jiān) 測(cè) 與 監(jiān) 管 系 統(tǒng) 及 時(shí) 上報(bào)”，以保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，避免土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和價(jià)格大起大落。

　　進(jìn)入7月以后，各地土地供應(yīng)開始明顯增加。張大偉告訴記者，鑒 于 前 半 年 土 地 市 場(chǎng) 成 交 相 對(duì) 慘淡，出讓金銳減，“隨著近期房企資金面的逐步緩解，開發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的需求有所增加。另外從供應(yīng)來(lái)看從7月份也開始明顯增加?！?

　　事實(shí)上自6月份以后，全國(guó)土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了供應(yīng)高峰。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，20個(gè)重點(diǎn)城市6、7月份共推出土地1069宗，其中經(jīng)營(yíng)性用地462宗，超過前5月供應(yīng)的一半以上。與此同時(shí)，開發(fā)商拿地節(jié)奏也有所加快。截至目前，萬(wàn)科、龍湖、融創(chuàng)、綠地、保利、恒大6-7月份共拿地47塊，總土地出讓金額達(dá)125億元。

　　國(guó)土部表示，下一步將繼續(xù)貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，做好土地供應(yīng)與市場(chǎng)調(diào)控工作。除了“嚴(yán)格執(zhí)行并完善房地產(chǎn)用地異常交易地塊 的 報(bào) 備 制 度 ， 引 導(dǎo) 土 地 市 場(chǎng) 預(yù)期”以外，還將嚴(yán)格落實(shí)新《閑置土地處置辦法》，狠抓閑置土地的清理和處置。同時(shí)將“關(guān)注市場(chǎng)變化，發(fā)揮政策合力來(lái)遏制市場(chǎng)的異常波動(dòng)”。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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