我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇因素探討分析

　　在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和政策背景下，預(yù)計(jì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生五個(gè)方面的影響。

　　第一，在地方政府財(cái)政壓力和信貸規(guī)模擴(kuò)大、利率優(yōu)惠的雙重作用下，今年三季度商品房的銷(xiāo)售量回暖和價(jià)格穩(wěn)中微漲的態(tài)勢(shì)將得以延續(xù)。消費(fèi)者選擇適時(shí)入市時(shí)機(jī)，開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的策略舉措，政府宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，共同支撐房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的階段性復(fù)蘇。

　　第二，在政府重申“限購(gòu)”“限貸”“限價(jià)”等調(diào)控政策不放松的條件下，商品房銷(xiāo)售量的快速增長(zhǎng)和價(jià)格的大幅反彈，都不具備政策和市場(chǎng)環(huán)境。

　　第三，六、七月份之交，一掃上半年土地交易數(shù)量和價(jià)格低迷的狀態(tài)，出現(xiàn)了地方政府推地增加、土地交易溢價(jià)率上升，甚至個(gè)別地方出現(xiàn)地王的現(xiàn)象，但房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工面積增速回落態(tài)勢(shì)難以改變，會(huì)極大地影響中長(zhǎng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

　　第四，圍繞房地產(chǎn)政策的博弈，在第三季度依然會(huì)持續(xù)。對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策放松或嚴(yán)厲程度，直接取決于國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)和商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)。

　　第五，在企業(yè)層面依舊持觀(guān)望、糾結(jié)、忐忑和揣測(cè)的心態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)進(jìn)一步下滑，利潤(rùn)率下降。

　　當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的新特點(diǎn)是：連續(xù)走低GDP增速持續(xù)下滑；全面走低投資、消費(fèi)、進(jìn)出口、財(cái)政、工業(yè)、企業(yè)利潤(rùn)等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速全面下滑；創(chuàng)新低GDP增速12季度新低，工業(yè)3年新低，消費(fèi)5年新低，投資10年新低；低未見(jiàn)底對(duì)在今年三季度經(jīng)濟(jì)是否能夠見(jiàn)底，人們認(rèn)識(shí)不一。溫家寶總理最近指出：“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有形成穩(wěn)定回升態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)困難可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間”。

　　造成目前經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)回落的主要原因有三：一是美、歐、日等外圍經(jīng)濟(jì)形勢(shì)都不很樂(lè)觀(guān)，特別是歐洲深陷“歐債危機(jī)”的泥淖；二是國(guó)內(nèi)企業(yè)因內(nèi)外需求因素，銷(xiāo)售不暢、庫(kù)存增加、貸款困難、利潤(rùn)下降、虧損面擴(kuò)大，一批中小微企業(yè)面臨生存危機(jī)；三是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增速大幅下滑，新開(kāi)工面積銳減，銷(xiāo)售量下滑，也對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有較大抑制作用。

　　在上述背景下，國(guó)家采取了擴(kuò)大財(cái)政支出、增加信貸規(guī)模、降低存貸款利率等系列財(cái)政貨幣政策來(lái)促投資、調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長(zhǎng)。一些實(shí)際舉措已經(jīng)超出預(yù)調(diào)、微調(diào)的范圍。從6月信貸猛增至約9200億元、兩次降息和擴(kuò)大貸款利率下浮區(qū)間至基準(zhǔn)利率七折，表明信貸支持定向?qū)捤纱箝T(mén)已經(jīng)打開(kāi)。一大批有拉動(dòng)作用的基建項(xiàng)目和重大投資項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)推出。

　　當(dāng)前經(jīng)濟(jì)界主要議論的問(wèn)題有兩個(gè)：一、新的經(jīng)濟(jì)舉措是否沿著過(guò)去名義調(diào)結(jié)構(gòu)、實(shí)際靠行政投資拉動(dòng)的道路繼續(xù)走下去，在產(chǎn)能過(guò)剩的基礎(chǔ)上產(chǎn)生更大的失衡，在貨幣松動(dòng)情況下產(chǎn)生新的通脹；二、穩(wěn)增長(zhǎng)是否要放松對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，通過(guò)房地產(chǎn)的回暖來(lái)帶動(dòng)相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)的回暖，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)下滑和房地產(chǎn)調(diào)控不無(wú)關(guān)系。目前在兩個(gè)問(wèn)題上還缺乏社會(huì)共識(shí)。

　　但政府的態(tài)度是明確的，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，繼續(xù)通過(guò)系列項(xiàng)目審批和貨幣放松推動(dòng)經(jīng)濟(jì)走出低谷。

來(lái)源：中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)

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