中央頻繁施壓 地方休克療法封殺地王領漲潮

　　土地市場的快速回暖終于觸碰了中央政府高度敏感的樓市調控神經。在頻繁對北京、上海、廣州等土地市場成交活躍的城市施加“行政壓力”之后，地方政府開始尋求對樓市使用“休克療法”封殺“地王”對房地產市場形成的“領漲風潮”。

　　目前，通過商品房預售行政許可，北京市政府已經對近期土地市場熱點區(qū)域的在售樓盤進行“行政限價”。北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會下稱住建委甚至一度暫停了土地市場熱點區(qū)域商品房預售的行政許可，地方政府希望通過“休克療法”的方式，避免“地王”對同區(qū)域內的在售房地產項目造成強烈漲價預期。

　　適逢本屆中央政府任期的最后一年，當樓市回暖開始展現出向“反彈”發(fā)展的跡象之時，已經異化為“政治問題”的樓市調控，又一次站在十字路口。如地方政府“休克療法”一般的行政手段，或將在完成換屆之前，頻繁出現。

　　休克療法

　　“前一段我們去報批項目新一期商品房預售申請，但是審批已經暫停了，我們現在也在等?！?月24日，北京市大興區(qū)舊宮地區(qū)的一位不愿具名的項目開發(fā)商告訴《中國經營報》記者。7月25日，在該區(qū)域進行商品房開發(fā)、銷售的多家開發(fā)企業(yè)負責人也都向記者證實了這一說法。

　　記者了解到，在暫停批準商品住房預售行政許可的過程中，北京市住建委也對各企業(yè)報送的預售商品住房價格進行了干預。多位在近期向住建委申報預售許可的開發(fā)商向記者證實，住建委對于價格的口徑是新申請預售許可的樓盤售價不得超過目前銷售成交均價2000元/平方米。而絕大部分樓盤的預售行政許可未得到批準，也是由于價格超出了這一口徑上限。

　　7月17日，大興區(qū)綠化隔離帶用地以22億元配建4700平方米的保障性住房的條件成交，溢價率達到45%上限。中冶置業(yè)和北京第五建筑公司聯(lián)合體摘得此地塊，折合樓面成本價1.6萬元/平方米。2011年9月，萬科金第聯(lián)合體在舊宮地區(qū)獲取的土地曾創(chuàng)下了當時的最高樓面成本價，為9843元/平方米。一年之間，舊宮地區(qū)樓面成本價上漲61.7%。

　　中原地產分析師張大偉告訴記者，政府最擔心的是這一樓面成本價的上升拉動區(qū)域內在售項目的“漲價”，從而向樓市房地產市場傳導“地王”的漲價預期。 在此之前，萬柳地塊以創(chuàng)全國單價紀錄的價格成交，萬柳地區(qū)的存量房以及周邊在售項目的銷售均價，均有不同程度的提升。

　　他認為，通過對商品房預售的審批施加影響來控制總體的價格水平，則是政府在自身權限內比較慣用的手段。2011年，北京市政府曾要求開發(fā)商在申領預售許可之前簽訂不漲價承諾，否則不予預售許可申請。

　　中央施壓

　　對于“通過預售行政審批對土地市場熱點區(qū)域內的在售樓盤的定價施加影響”這一說法，北京市住建委并未否認。7月25日，北京市住建委一位不愿具名的官員告訴記者，根據房地產市場的總體情況，通過預售審批對樓盤預售價格施加影響，“也是為了落實中央房地產調控政策，確保市場穩(wěn)定”。

　　根據《房地產管理法》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權證、規(guī)劃許可證、開工許可證等行政許可后，可先行預先銷售商品住房，但須所在地行政主管部門給予批準并發(fā)放預售許可證。不過，房地產管理法并未規(guī)定預售許可證的審核內容中，包含銷售價格。

　　不僅在北京大興區(qū)舊宮區(qū)域開發(fā)商感受到了來自政府的“休克療法”，在通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊周邊從事商品房開發(fā)的開發(fā)商也告訴記者，對于本區(qū)域預售項目的行政許可，住建委也已經提出了有關價格方面的口徑和要求。

　　“業(yè)內叫做指導價?！币晃环康禺a開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者。同樣是在7月17日，通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊以9.4億元配建3.71萬平方米公租房的條件成交，溢價率46%，折合樓面成本價6142元/平方米。

　　記者了解到，在通州永順鎮(zhèn)地塊和大興區(qū)舊宮綠化隔離帶地塊現場競價的過程中，國務院辦公廳已經向北京市政府詢問了相關土地交易的情況。在此之前萬柳地塊的現場競買過程中，國務院也曾要求新華通訊社以短訊的方式將競價現場情況報國務院總理溫家寶、副總理李克強審閱。

　　7月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》下稱“通知”，要求地方政府強化房地產建設用地交易管理，對擅自放松房地產調控政策的地方政府，要堅決予以糾正。

　　政府信用

　　實際上，與兩部門下發(fā)“通知”同步，國務院相關主管部門已經派出督查組赴16個省區(qū)市對落實房地產調控政策情況進行調研。重點在于對差別化信貸政策和土地交易情況的督查。對于擅自松動房地產調控政策的地方政府，督查組將予以及時糾正并限令地方政府實施整改。

　　“北京市落實中央政府對房地產市場調控政策的態(tài)度是堅決的，沒有動搖。”7月25日，北京市住建委一位不愿具名的官員向記者表示，此前，北京市還專門出臺了《關于進一步加強房屋買賣合同管理的通知》以避免市場中規(guī)避現有調控政策，逃繳相關稅費的行為。

　　在此之前的兩個月內，中央政府通過各種方式，已經總計13次強調房地產調控不動搖。國務院總理溫家寶在江蘇調研經濟發(fā)展期間，也強調“絕不讓房價反彈”并要求地方政府嚴格執(zhí)行中央制定的房地產調控政策。

　　記者了解到，面對這場以“促進房價合理回歸”為目標的樓市調控，由于牽涉本屆政府的“政府信用”問題，包括住房和城鄉(xiāng)建設部在內，均已經積極進行政策儲備。7月25日，住房和城鄉(xiāng)建設部一位不愿具名的官員告訴記者，該部已經按照國務院要求，重點監(jiān)測房地產市場交易出現異常波動的城市和地區(qū)，并做好政策儲備。

　　“在40城市房地產信息聯(lián)網項目執(zhí)行的過程中，住建部已經對將第二套住房限購范圍拓展至全國的進行了考慮，在40主要城市聯(lián)網完成后，這種政策在技術上已經沒有障礙?！币晃唤咏〗ú康臋嗤耸糠Q，不過他向記者強調，這并不意味著政策馬上將要出臺。

　　在此之前，《人民日報》、新華社均以署名評論的方式強調，如果房地產調控反彈，調控政策必然將會加碼。

來源：中國經營報 李樂

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