改善型置業(yè)接力剛需標(biāo)桿產(chǎn)品暗戰(zhàn)樓市

　　種種跡象顯示，由剛需唱主角的上半場樓市，已經(jīng)漸漸被改善型置業(yè)需求取代，成為下半場新的助推力。改善型住宅市場已開始從調(diào)控的低谷中走出來，改善性需求入市使得近兩月內(nèi)，中高端物業(yè)出現(xiàn)熱銷行情。也正是基于此，不少改善型項(xiàng)目紛紛推出其“樓王”產(chǎn)品，以搶占改善需求全面入市帶來的市場新機(jī)遇。

　　□現(xiàn)象

　　各樓盤推標(biāo)桿

　　近期，多個(gè)項(xiàng)目旗下的樓王產(chǎn)品集中入市，使得樓市爭奪戰(zhàn)再度進(jìn)入白熱化階段。

　　扎堆入市

　　7月第二周，位于朝陽的龍湖長楹天街推出東區(qū)3號(hào)樓樓王，日銷過億元；而位于大興的同系列時(shí)代天街，同期推出的中央景觀樓王首期也開盤即告售罄，并準(zhǔn)備加推二期。

　　無獨(dú)有偶，目前市場上還有多個(gè)項(xiàng)目紛紛推出其“樓王”部分。記者從項(xiàng)目售樓處了解到，金茂府8月5日預(yù)計(jì)推出四期樓王，位于金茂府園區(qū)中央的核心位置，戶型以280-400平方米四居為主。西山壹號(hào)院也面向改善型客群推出300-500平方米的大戶型。近日，保利地產(chǎn)宣布保利東郡大戶型樓王產(chǎn)品也正式進(jìn)入主推階段。

　　此外，海淀區(qū)的五礦萬科如園，也推出了300平方米左右的樓王產(chǎn)品；還有包括華潤橡樹灣、公元九里、紅山世家等在內(nèi)的多個(gè)樓盤，也都在計(jì)劃或已經(jīng)推出了“樓王”。

　　位于通州的別墅項(xiàng)目“運(yùn)河岸上的院子”，近日也推出了“樓王別墅群”，將近期亮相的樓王產(chǎn)品推向頂峰。據(jù)悉，該別墅群總共12棟，每棟價(jià)達(dá)3億元，每平方米均價(jià)折合18萬元，這一價(jià)格甚至遠(yuǎn)超過了湯臣一品等老牌豪宅。

　　樓王暗戰(zhàn)

　　在最近兩月的商品住宅成交金額排行榜上，改善性需求的成交已開始趕超剛需，從這些樓盤來看，除了項(xiàng)目本身品質(zhì)外，區(qū)位優(yōu)勢(shì)、配套設(shè)施等產(chǎn)品附加價(jià)值，無疑是改善型住宅熱銷的關(guān)鍵。

　　既然是改善性需求，購房者所看重的除了項(xiàng)目本身之外，更關(guān)注項(xiàng)目所在區(qū)域的價(jià)值和前景。譬如位于泛CBD區(qū)域的保利中央公園、獨(dú)占西山資源的西山壹號(hào)院、坐落于朝青板塊的凱德錦繡等，可以說，這些項(xiàng)目的熱銷與區(qū)位優(yōu)勢(shì)密切相關(guān)。

　　另外還有一類項(xiàng)目，由于自身打造的完備配套設(shè)施，未來將成為各自所在區(qū)域的中心。以龍湖“雙天街”為例，時(shí)代天街和長楹天街兩個(gè)項(xiàng)目。雙天街涵蓋家庭體驗(yàn)型的一站式商業(yè)、住宅一體化產(chǎn)品，以大量完善的配套設(shè)施進(jìn)行支持，以打造居住品質(zhì)為導(dǎo)向。正是這種便利、完備的“新居住模式”，突破了從前單一樓盤項(xiàng)目的模式，重新定義了樓市改善型產(chǎn)品。

　　北京思源總經(jīng)理張鵬認(rèn)為，中高端產(chǎn)品尤其是樓王的競爭，對(duì)開發(fā)商產(chǎn)品力的打造要求越來越高。去年入市的金茂府和西山壹號(hào)院，在京東、京西的豪宅領(lǐng)域都有了一定的市場口碑，但是在品牌方面，保利、萬科、龍湖等同樣在市場上有著一定的號(hào)召力。因此，今年眾多樓王產(chǎn)品的集中亮相，或許意味著北京中高端市場爭奪戰(zhàn)的更趨激烈化，地位也或?qū)⒅匦屡判颉?/p>

　　□成交

　　改善型項(xiàng)目后來者居上

　　中國指數(shù)研究院最新報(bào)告顯示，今年上半年，在貨幣政策微調(diào)、地方政府微調(diào)政策等的促進(jìn)下，主要城市首次置業(yè)等剛性需求積極入市推動(dòng)普通住宅成交量持續(xù)上升。與此同時(shí)，改善性需求也逐步釋放，中高端住宅項(xiàng)目成交逐漸活躍。今年2月以來，北京、上海的中高端住宅成交套數(shù)占全市商品住宅的比重明顯提高，均從9%提升至16%左右。

　　大戶型成交放量

　　北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至7月29日，7月北京新建住宅簽約套數(shù)為11357，同比6月同期微漲，預(yù)計(jì)全月成交量將超過1.2萬套，這一成交量將再創(chuàng)2012年年內(nèi)新高點(diǎn)。同時(shí)，二手房住宅簽約15329套，全月成交量有望突破1.7萬套，創(chuàng)18個(gè)月來新高。

　　來自機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，近期，在北京住宅市場成交量前20位的項(xiàng)目中，改善型項(xiàng)目成交量以27億元超過剛需項(xiàng)目20億元的成交量，取代剛需小戶型一躍成為住宅市場的主力。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)分析報(bào)告顯示，今年第二季度，從成交戶型面積來看，盡管50-90平方米區(qū)間在絕對(duì)成交量上仍占首位，但成交環(huán)比增速最快的卻是200平方米以上以及90-120平方米區(qū)間的戶型，其增速均超過了150%。而50平方米以下的小戶型卻成為二季度成交增速最慢的，只達(dá)到了62.9%。

　　高端住宅刷新成交紀(jì)錄

　　作為改善型產(chǎn)品的重要組成部分，中高端市場成交量也在6-7月刷新成交紀(jì)錄。

　　據(jù)麗茲行市場研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月29日，北京高端住宅網(wǎng)簽量共計(jì)669套，其中高端二手住宅為307套，環(huán)比上漲70.55%，同比上漲44.13%，第四周成交量更是首次突破99套，創(chuàng)單周成交量最高值，二手住宅成交量刷新限購后新紀(jì)錄。

　　此外，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部提供的資料顯示，北京新房市場6月商品住宅成交中，單價(jià)2萬元/平方米以上的成交占比達(dá)到36%，與年初相比上漲了10%以上。在6月成交量前20位的項(xiàng)目中，以保利中央公園、西山壹號(hào)院等為代表的改善型住宅占據(jù)半壁江山；而二手房市場，自6月以后，改善型需求明顯增加，7月上旬，改善型購房的占比更是達(dá)到35%-40%左右。

　　□原因

　　迎來最佳推售窗口期

　　政策寬松、市場回暖、改善需求釋放，再加上開發(fā)商本身的推盤節(jié)奏和對(duì)利潤的追逐，幾大因素促使樓王產(chǎn)品正處于最佳推售窗口期。

　　政策寬松

　　近期，央行連續(xù)降息等一系列貨幣寬松政策，一定程度上刺激樓市全面回暖。6月成交量大漲，7月更是迎來新的高峰。高端住宅市場同樣受利好信息的影響，成交量大幅上漲。

　　在貸款的比率上，根據(jù)麗茲行市場研究中心數(shù)據(jù)，6月高端住宅貸款比率達(dá)到40.55%，環(huán)比漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)，這一數(shù)據(jù)在今年1-4月的平均貸款比率23%左右。貸款比率的上升正印證了降息等貨幣政策在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮的效力。

　　北京中原市場研究部張大偉也認(rèn)為，連續(xù)1個(gè)多月的兩次降息以及各地微調(diào)政策的出臺(tái)，使市場繼續(xù)釋放購房需求，不僅實(shí)際支付能力增加，購房者對(duì)房價(jià)的預(yù)期也出現(xiàn)變化，看跌的購房者明顯減少，入市積極性提高。

　　需求釋放

　　不少專家認(rèn)為，在剛性需求充分釋放的同時(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入改善性需求集中入市階段，投資性需求抬頭，因此，兼具后兩者功能的豪宅項(xiàng)目將出現(xiàn)較大需求量。

　　“改善型購房正在成為今年商品住宅市場的另一重要

　　支撐”，鏈家地產(chǎn)市場研究部常清對(duì)記者表示，上半年以來市場回暖主要來自剛需的推動(dòng)，后期剛需表現(xiàn)出疲軟態(tài)勢(shì)。從6月開始，改善性需求正繼剛需之后大量釋放，預(yù)計(jì)未來幾月中高端項(xiàng)目成交的比例將繼續(xù)上漲。

　　中高端住宅市場淡季不淡反而迎來新高潮。麗茲行鄭海燕認(rèn)為，當(dāng)前市場環(huán)境下，高端住宅成交的構(gòu)成主要支撐為置業(yè)升級(jí)需求，5月以來置業(yè)升級(jí)需求比不斷攀升，但這部分需求屬于買與不買均可的“不著急”狀態(tài)，而加速這部分需求成交的動(dòng)力，來源于一系列利好的信貸信號(hào)刺激，需求集中入市。

　　北京市房協(xié)秘書長陳志表示，改善性需求穩(wěn)步釋放，未來一段時(shí)間內(nèi)有可能將成為樓市供需的主流，除了價(jià)格，這部分客群更加看重項(xiàng)目質(zhì)量和性價(jià)比。

　　加速推盤

　　針對(duì)下半年大戶型中高端產(chǎn)品集中供應(yīng)的原因，第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理徐偉成分析認(rèn)為，一方面是借勢(shì)市場回暖，另一方面也是各個(gè)開發(fā)企業(yè)的推盤節(jié)奏所致。

　　徐偉成表示，由于2012年初大家對(duì)市場預(yù)期都不好，所以為了提高成交速度，最先拿出來銷售的一般都是戶型

　　相對(duì)較小、總價(jià)相對(duì)較低的產(chǎn)品，在先期成交有了一定的基礎(chǔ)和勢(shì)頭之后，再把大戶型產(chǎn)品拿出來消化，現(xiàn)在看，這個(gè)基礎(chǔ)已具備。鏈家地產(chǎn)市場分析師常清也表示，下半年樓市預(yù)期延續(xù)放量，尤其是近期改善性需求增長明顯，加上即將到來的金九銀十銷售旺季，正是推盤的好時(shí)機(jī)。

　　旺市走價(jià)

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在上半年市場行情普遍不理想的情況下，開發(fā)商往往通過推出大量針對(duì)剛需的小戶型，實(shí)現(xiàn)以價(jià)換量，但隨著成交量逐漸回升，開發(fā)商則希望借助大戶型和樓王產(chǎn)品的入市，實(shí)現(xiàn)價(jià)格和利潤的上漲。

　　不難看出，不少項(xiàng)目在推出樓王產(chǎn)品時(shí)，其價(jià)格也已水漲船高。例如，五礦萬科如園樓王產(chǎn)品對(duì)外報(bào)價(jià)為5萬元/平方米，而此前該項(xiàng)目成交均價(jià)不足4萬元/平方米；金茂府籌劃推出的四期樓王，均價(jià)59800元/平方米，同樣高于目前55000元/平方米的成交價(jià)格。作為同一小區(qū)中最好的產(chǎn)品，樓王或以先鋒造勢(shì)、或以壓軸的形式重拳推出，誠然，在品質(zhì)可能更上一級(jí)的情況下，價(jià)格也往往會(huì)隨之升級(jí)。而當(dāng)前市場的回暖，也給了開發(fā)商大力推樓王的信心和勇氣。

　　□趨勢(shì)

　　“古董”別墅借春風(fēng)扎堆入市

　　統(tǒng)計(jì)顯示，8月，除有十幾個(gè)純新盤計(jì)劃入市外，還有20多個(gè)老項(xiàng)目放量搶客，包括金茂府、富力丹麥小鎮(zhèn)、橡樹灣等老項(xiàng)目后期。在這些老項(xiàng)目中，中高端樓盤和“古董級(jí)”別墅堪稱8月樓市亮點(diǎn)。

　　中高端市場方面，眾多明星樓盤預(yù)計(jì)在8月加推新房源。例如，金茂府8月預(yù)計(jì)推出兩棟樓，戶型以280-400平方米四居為主；西山壹號(hào)院也面向改善型客群推出300-500平方米的超大戶型。此外，包括華潤橡樹灣、保利東郡等也將繼續(xù)推新。

　　而別墅市場方面，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月北京市計(jì)劃入市的34個(gè)項(xiàng)目中，別墅項(xiàng)目多達(dá)7個(gè)，其中5個(gè)項(xiàng)目推出的是獨(dú)棟產(chǎn)品，單套面積在300-1800平方米之間，銷售總價(jià)多在千萬元以上。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，8月別墅項(xiàng)目扎堆入市，首先與別墅市場形勢(shì)的樂觀表現(xiàn)有著直接關(guān)系，自3月以來，北京別墅市場持續(xù)升溫，7月銷量更是大漲。數(shù)據(jù)顯示，7月中上旬，北京共售出別墅205套，環(huán)比大增81.4%，遠(yuǎn)高于同期商品住宅28.3%的整體增幅，成交別墅的均價(jià)為25858元/平方米，環(huán)比上漲15.8%。

　　任啟鑫表示，8月入市的別墅項(xiàng)目以銷售期長、目前仍在計(jì)劃推出新貨量的“古董”盤為主，隨著行業(yè)的高速發(fā)展和高端客群對(duì)別墅戶型、功能、園林設(shè)計(jì)等方面的要求也越來越苛刻，這些“古董級(jí)”別墅盤的軟肋開始顯現(xiàn)，僅靠地段稀缺、產(chǎn)品類型稀缺已無法真正滿足高端市場需求的升級(jí)。于是，借別墅市場向好的“東風(fēng)”，這些“古董級(jí)”大盤紛紛選擇在8月集中入市。

　　□案例

　　部分樓王項(xiàng)目一覽

　　龍湖·長楹天街

　　朝陽核心最大城市綜合體，規(guī)劃為65萬平方米，集合品牌旗艦商業(yè)、高端城市公寓、商務(wù)公寓于一體。此次推出140平方米戶型是樓王悅瀾閣的主力戶型，觀景效果極佳，南面客廳一覽東面的百畝市場公園，北面推窗即見近5萬平方米中央公園，觀景近1公里。

　　龍湖·時(shí)代天街

　　在售戶型是小區(qū)中最后一棟中央樓王，130-168平方米墅級(jí)景觀四居。作為整座時(shí)代天街最經(jīng)典的戶型之一，時(shí)代天街是北京唯一130、145平方米的四居產(chǎn)品，唯一200平方米以內(nèi)面寬4.8-5米的四居，同時(shí)也是唯一一個(gè)單價(jià)2萬元以內(nèi)，大戶型比例在45%以上的高品質(zhì)改善型社區(qū)。

　　保利東郡

　　大戶型產(chǎn)品以315平方米為主，從室內(nèi)特征來看，此產(chǎn)品客廳面積超100平方米，擁有96%超高實(shí)得面積率，這在中國豪宅市場上是數(shù)一數(shù)二的。空間格局實(shí)際使用超過了五居，能夠確保大家族品質(zhì)生活。還擁有三星10英寸液晶屏可視對(duì)講、一鍵關(guān)燈、入戶紅外感應(yīng)燈和電動(dòng)窗簾軌道等科技系統(tǒng)。

　　西山壹號(hào)院

　　在6月開盤獲熱銷之后，8月西山壹號(hào)院將推出三期新品，與前兩期相比，三期位置更私密和安靜，戶型宜居度也進(jìn)一步升級(jí)。據(jù)悉，三期首發(fā)300-500平方米低密平層官邸，其中，490平方米四居，面寬20米，進(jìn)深21米，餐廳面寬達(dá)到5.1米，客廳面寬7.9米；400平方米四居，主臥衣帽間逾20平方米。

　　運(yùn)河岸上的院子

　　兩組3億元級(jí)別的別墅以12棟組團(tuán)入市的姿態(tài)，在通州高調(diào)亮相，12棟墅王全部為精裝修產(chǎn)品，根據(jù)建筑風(fēng)格和裝修風(fēng)格分中西兩系，中式“運(yùn)河岸上的院子”墅王以中國盛世元素為主，西式“泰禾紅御”墅王則以歐式皇宮元素為主。12棟別墅平均占地達(dá)4畝之多，建筑面積最小的也有1650平方米，大的超過2000平方米。

來源：京華時(shí)報(bào)

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