個別城市再現(xiàn)地王影響預(yù)期 或成樓市調(diào)控焦點


時間:2012-08-07





  近期的土地市場并未與炙熱的天氣一樣火爆,底價、低價成交成為市場主旋律,市場整體呈現(xiàn)冷清局面。但是,在個別一線城市,開發(fā)商拿地預(yù)期向好,“地王”時有冒出,土地市場已呈現(xiàn)出回暖跡象。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,接下來幾個月,如果土地溢價明顯增多,土地市場很可能成為下一輪調(diào)控焦點。

  整體保持著低位運轉(zhuǎn)態(tài)勢

  自6月以來,各地樓市淡季不淡,住宅成交量回升,部分城市甚至重現(xiàn)排隊購房的久違場面。但另一方面,土地市場卻依然“淡定”,整體保持著低位運轉(zhuǎn)態(tài)勢。

  在幾天前舉行的武漢第七次土地拍賣會上,共推出11宗地塊,除5宗延期外,僅有1宗地塊出現(xiàn)競價,其余均以底價成交。樓面地價最高僅2455元/平方米,最低僅750元/平方米,被業(yè)內(nèi)稱為“土地賣出白菜價”。

  不僅在武漢,石家莊近期舉行的第七批國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓活動中,7宗市區(qū)地塊全部以底價成交,依然難破今年以來的“底價”魔咒。

  類似的冷清現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在二、三線城市,在一線大城市也較為明顯。據(jù)統(tǒng)計,7月份上海共出讓10宗經(jīng)營性用地,較6月大幅減少11宗,其中3宗為新房市場熱點置業(yè)板塊。即便如此,最終卻均以溢價率20%至40%之間成交,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于業(yè)內(nèi)預(yù)期。

  實際上,自年初以來,全國土地市場就普遍呈現(xiàn)較為冷清的局面。國家統(tǒng)計局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,上半年房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積17543萬平方米,同比下降19.9%。另據(jù)國土資源部的數(shù)據(jù)顯示,在105個受監(jiān)測的主要城市中,二季度有53個城市住宅地價環(huán)比持平或負(fù)增長,而同比負(fù)增長的城市由上季度的19個增至32個。

  “當(dāng)前樓市低迷,銷售不景氣,許多房企迫于庫存和資金壓力不敢出手,導(dǎo)致土地市場要么流拍,要么底價成交,即使是溢價成交,溢價率也很小?!眱|房網(wǎng)研究中心研究員陳龍說,當(dāng)前房企拿地的資金門檻還較高,許多資金實力不強的房企不敢輕易拿地,這也使得上半年以來底價、低價成交貫穿整個土地市場。

  “地王”已開始“四處開花”

  然而,在平靜的市場之下,已有暗流涌動。近期北京、廣州等城市相繼出現(xiàn)的“地王”讓不少購房者平添了幾分擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士提醒,“地王”已開始“四處開花”試探市場底線,個別城市已呈現(xiàn)回暖跡象。

  在7月30日舉行的北京土地拍賣中,和裕地產(chǎn)以37875元/平方米的樓面價捧得一商業(yè)金融地塊,成交價位居北京歷史上同類地塊的第二位。在此之前,赫華恒瑞地產(chǎn)以26.3億元購得北京萬柳地塊,折算樓面地價近4萬元/平方米,刷新了北京和全國單價地王紀(jì)錄。而在更早的6月,恒大地產(chǎn)以13.22億元購得廣州珠江新城地塊,溢價率高達(dá)170%,引發(fā)市場一片嘩然。

  市場人士認(rèn)為,目前開發(fā)商對拿地的態(tài)度開始變得積極。雖然行情低迷,但有實力的開發(fā)商都會為未來幾年的發(fā)展儲備土地。

  北京中原市場研究中心最新數(shù)據(jù)顯示,7月全國13個主要城市扭轉(zhuǎn)了上半年的土地市場頹勢,獲得土地出讓金335.5億元,上漲6%。其中,北京等一線城市更是顯著“回暖”。北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示,7月北京共成交16宗土地,獲得土地出讓金共93.61億元,創(chuàng)下今年以來單月土地收入新高。

  “從最近全國主要城市供地及成交狀況來看,個別城市土地市場已有回暖的跡象,高單價、高總價的地塊次第出現(xiàn)。”中國指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國政說,很多地方都已加大推地力度,吸引了許多開發(fā)商的關(guān)注,也涌現(xiàn)出恐慌性購房人群,為回暖進(jìn)一步擴(kuò)大埋下了隱患。

  “個別回暖”影響對調(diào)控預(yù)期

  雖然目前的“個別回暖”不足以左右整體市場,但也在一定程度上影響了人們對調(diào)控的預(yù)期,可能會刺激更多購房者加快入市。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,土地市場或成接下來樓市調(diào)控關(guān)注點。

  土地拍賣的高溢價不僅會推動周邊一手房、二手房的房價,還可能進(jìn)而導(dǎo)致下一輪土地基價的增高,成為房價上漲的誘因。李國政認(rèn)為,目前樓市調(diào)控進(jìn)入了敏感期,土地市場的“風(fēng)聲”很容易被市場誤解為趨勢和信號,從而一定程度上推動市場的非理性發(fā)展。

  近期,中央一直保持對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度。7月5日,央行強調(diào)金融機構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策,繼續(xù)抑制投機投資性購房;7月19日,國土部和住建部聯(lián)合發(fā)文,要求堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松,堅決防止房價反彈;7月下旬,國務(wù)院派出8個督查組,對16個省市貫徹落實國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施開展專項督查。

  中南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東表示,近期大量高溢價地塊出現(xiàn)也增加了中央有關(guān)部門對于房地產(chǎn)市場的關(guān)注。如果接下來土地市場出現(xiàn)明顯的回暖趨勢,很可能會出臺針對土地市場的調(diào)控措施。


來源:新華網(wǎng)



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