商品房預(yù)售制度更需要調(diào)整 保障市場雙方利益

　 近日，商品房預(yù)售是否可以取消引發(fā)業(yè)內(nèi)人士爭論與思考。北師大教授董藩認為，商品房預(yù)售制度是一項偉大的發(fā)明，在市場供應(yīng)短缺的情況下，預(yù)售制度幫助開發(fā)商擴大了投資規(guī)模和產(chǎn)出能力，大大緩解了供求關(guān)系，甚至上升到緩解房價上漲壓力的高度，而地產(chǎn)獨立評論人牛刀則認為預(yù)售制度為投資客炒房，熱錢熱潮房地產(chǎn)提供了工具。在不同角度分析商品房預(yù)售制度，每個人會看到不同的側(cè)面。

　　誠然，在中國房地產(chǎn)發(fā)展初期，對于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，需要通過各種資本進入房地產(chǎn)行業(yè)拉動整個行業(yè)的高速發(fā)展，商品房預(yù)售制度的出現(xiàn)，一方面增加了房地產(chǎn)市場又一融資渠道，擴大了地產(chǎn)開發(fā)投資的來源；另一方面將購房者需求與房地產(chǎn)開發(fā)“綁架”，降低房子建設(shè)后無法售出的風(fēng)險。同時在供少于求的時期，預(yù)售制度相對保證了大部分購房者的購房機會。預(yù)售制度對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到巨大的推動作用。

　　隨著房地產(chǎn)市場的成熟，商品房預(yù)售制度各種弊端開始顯現(xiàn)，開發(fā)商將房貸風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險全部向購房者和銀行轉(zhuǎn)移，一旦市場轉(zhuǎn)下，房價下跌，開發(fā)商破產(chǎn)，購房者無法還房貸，受傷害的不僅僅是購房者，更是對銀行和金融體系的傷害，此外，預(yù)售制度的出現(xiàn)，購房者全款購買的設(shè)計中的規(guī)劃，購房個體面對的是作為機構(gòu)的開發(fā)公司，購房者利益受到侵害的時候，在開發(fā)商的強權(quán)下，可能顯得無法得到賠償和保障。

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場還在高速發(fā)展，取消商品房預(yù)售制度不現(xiàn)實，但從保證市場公平、保護消費方面來看，預(yù)售制度需要做更加完善的調(diào)整。美國的商品房預(yù)售方式可有一定借鑒意義。在美國，開發(fā)商在拿到建設(shè)許可，未開建的時候，預(yù)售房產(chǎn)。確定買賣雙方同意的房產(chǎn)價格，買方房產(chǎn)預(yù)售購買協(xié)議，買方交押金，最多20~25%。開發(fā)商最多可以拿到房款的20~25%。這可以看做是房產(chǎn)的首付，在房產(chǎn)完成以前交給開發(fā)商了。開發(fā)商承諾的是，房子的建設(shè)進度，建設(shè)質(zhì)量，通過大概5~6次的政府建設(shè)達標(biāo)評估。購房人的承諾是，如果房子按期按質(zhì)量完工，一定要以合約的價格購買房產(chǎn)，不可反悔。同時開發(fā)商可用與購房者的房價合約，當(dāng)做一個信用證到銀行抵押，獲得短期商業(yè)貸款，此外購房者還有70%~80%的購房款需要向銀行借貸，而銀行必須在房產(chǎn)完成后，房子貸款數(shù)額才能給到開發(fā)商。另外政府和業(yè)界的監(jiān)管部門，確保市場的公平的角度，嚴格執(zhí)法，保障市場雙方的權(quán)益。

　　按預(yù)售合同價格交房、房價上漲成本讓開發(fā)商承擔(dān)；見房才放按揭款，保證了銀行和金融體系的安全，同時又沒有完全斬斷預(yù)售融資渠道，完善了預(yù)售制度，值得借鑒。

來源：大江網(wǎng)

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