預(yù)售制存廢再掀波瀾 專(zhuān)家呼吁理性看待

近日，一條“商品房預(yù)售制將取消”的消息引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，而消息傳出當(dāng)日，滬深兩市地產(chǎn)股整體下挫。

　　很快，相關(guān)部門(mén)做出澄清，否認(rèn)正在研究取消商品房預(yù)售制。預(yù)售制繼續(xù)，關(guān)于預(yù)售制的話題也在繼續(xù)，而這樣激烈的市場(chǎng)反應(yīng)，無(wú)疑顯示出當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái)的敏感情緒。

　　“敏感”時(shí)間

　　盡管關(guān)于“取消商品房預(yù)售制”的傳言迅速被澄清，但仍一石激起千層浪。

　　據(jù)知情人士透露，此番傳出“取消期房預(yù)售”的說(shuō)法也算“事出有因”。此前，中國(guó)社科院專(zhuān)家在有關(guān)報(bào)告中指出，在目前開(kāi)發(fā)商商品房庫(kù)存量較大的條件下，適時(shí)取消期房預(yù)售有利于控制開(kāi)發(fā)商資金鏈，促使其快建快銷(xiāo)。而國(guó)務(wù)院督察組抵京調(diào)研后，此言論再度被炒作，進(jìn)而演化成取消期房預(yù)售的傳言。

　　消息發(fā)布當(dāng)天下午，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，網(wǎng)上的傳言純屬謠言，該負(fù)責(zé)人表示，《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定可實(shí)行商品房預(yù)售制度。

　　“很多年前已經(jīng)對(duì)于這個(gè)制度有所討論?！敝腥A企業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理戴正芳如是表示。翻看公開(kāi)資料，在2005年，有關(guān)討論已經(jīng)存在。而這次引發(fā)的激烈反應(yīng)，與目前所處的市場(chǎng)環(huán)境不無(wú)關(guān)系。

　　6月，市場(chǎng)成交創(chuàng)出新高，隨之有消息稱(chēng)已有項(xiàng)目有漲價(jià)跡象。與此同時(shí)，相關(guān)部門(mén)一再?gòu)?qiáng)調(diào)對(duì)于調(diào)控的不放松，并從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省（市）貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。

　　漢宇地產(chǎn)分析人士表示，此次開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)組督察透露出了下半年樓市政策從緊的態(tài)度。7月，市場(chǎng)成交環(huán)比下挫。而正是在這樣一個(gè)“敏感”的時(shí)間點(diǎn)傳出了“預(yù)售取消”的傳聞。

　　對(duì)此，戴正芳認(rèn)為，正是“從目前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，取消預(yù)售制不大可能實(shí)現(xiàn)。如果推出這個(gè)政策，對(duì)于房?jī)r(jià)并沒(méi)有正面的影響，反而可能會(huì)有負(fù)面的效果?！?

　　預(yù)售爭(zhēng)議

　　現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度始于1994年，分析人士表示，其設(shè)立的初衷是在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)水平相對(duì)低下、行業(yè)面臨能否繼續(xù)生存下去的壓力之時(shí)，通過(guò)縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的周期，來(lái)緩解整個(gè)行業(yè)與生俱來(lái)的資金困局，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

　　“縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)十多年來(lái)的快速發(fā)展，提前預(yù)售有其合理性，并做出了其貢獻(xiàn)。”漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉表示。

　　CRIC研究中心評(píng)論員楊晨青則在認(rèn)同預(yù)售制貢獻(xiàn)的同時(shí)認(rèn)為，時(shí)過(guò)境遷，現(xiàn)如今的房地產(chǎn)已不是當(dāng)年那個(gè)需要制度性扶持才能生存下去的行業(yè)，目前整個(gè)行業(yè)所面臨的是非理性增長(zhǎng)的困境，而預(yù)售制度所形成的資金杠桿效應(yīng)正是其中推手之一。

　　而另一方面，由于銷(xiāo)售和實(shí)際交房存在時(shí)間差，使得消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中需要面臨各種違約風(fēng)險(xiǎn)，而由于整個(gè)行業(yè)規(guī)模的快速擴(kuò)張，房企間參差不齊，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)近兩年以來(lái)出現(xiàn)的頻率越來(lái)越高。而在調(diào)控之當(dāng)下，這樣的風(fēng)險(xiǎn)也有所增加。

　　在上半年面臨諸多“房鬧”，筆者采訪中房信分析師薛建雄時(shí)，其也將原因指向預(yù)售制度。也許正是預(yù)售制度在調(diào)控的當(dāng)下，面臨種種的質(zhì)疑，才引發(fā)了“取消”傳言。

　　而楊晨青則并不認(rèn)同將取消商品預(yù)售制度和本輪房地產(chǎn)調(diào)控掛鉤，在她看來(lái)，其更應(yīng)當(dāng)是一種基于行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的制度性調(diào)整，而不是在中短期內(nèi)控制房?jī)r(jià)回漲的政策工具。

　　未來(lái)猜想

　　對(duì)于取消預(yù)售會(huì)否執(zhí)行，采訪中多位專(zhuān)家表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，取消商品房預(yù)售、改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售是大勢(shì)所趨，不過(guò)，從目前情況看，驟然取消預(yù)售制并不現(xiàn)實(shí)。

　　“預(yù)售制對(duì)于保證開(kāi)發(fā)商的資金安全和產(chǎn)品質(zhì)量，有很大作用。如果以現(xiàn)房出售，開(kāi)發(fā)商的資金成本會(huì)增大，由此也會(huì)產(chǎn)生成本的轉(zhuǎn)移?！贝髡颊J(rèn)為，“如果要取消預(yù)售制，可以實(shí)行逐步的緩慢的消化，以遞進(jìn)的形式去消化，逐漸往現(xiàn)房銷(xiāo)售靠攏，以確保購(gòu)房者的安全?！蓖瑫r(shí)，他也表示，房地產(chǎn)行業(yè)是大資金投入行業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)已經(jīng)受到制約，如果預(yù)售也取消，房企可能放棄造房，最終結(jié)果并不好。

　　而剛泰集團(tuán)規(guī)劃投資中心常務(wù)副總經(jīng)理傅強(qiáng)則認(rèn)為，“所有單價(jià)很大的東西，比如飛機(jī)輪船房屋等，都有預(yù)售制度。預(yù)售制度能降低其成本，如果取消預(yù)售制，從企業(yè)的財(cái)務(wù)資金成本來(lái)講，會(huì)大大增加成本，并導(dǎo)致商品價(jià)格上漲，也就意味著取消預(yù)售會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲?！?

　　“另一方面，目前房企面臨存貨高的問(wèn)題，取消預(yù)售制，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金鏈而言，將有很大的影響，會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的問(wèn)題，也會(huì)影響銀行資金的安全性?！?

　　傅強(qiáng)認(rèn)為，相關(guān)部門(mén)在處理市場(chǎng)問(wèn)題時(shí)會(huì)很理性，會(huì)促使調(diào)控目的與操作政策相協(xié)調(diào)。即使未來(lái)有可能取消預(yù)售制，也需要有相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的過(guò)渡，和很多配套政策的支持。

　　楊晨青則表示，如果將取消商品房預(yù)售作為樓市調(diào)控后續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的萎縮必然將導(dǎo)致房?jī)r(jià)在供求矛盾的推動(dòng)下更快地上漲。在她看來(lái)，這和調(diào)控目標(biāo)并不一致。

來(lái)源：新民晚報(bào)

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