房地產(chǎn)企業(yè)或再迎洗牌 合生創(chuàng)展堅(jiān)持價(jià)值深耕

　　行業(yè)觀察人士認(rèn)為，一線城市地價(jià)最為剛性，購買力最為旺盛，因此，在劇烈的市場波動(dòng)下，其資產(chǎn)質(zhì)量最值得信賴

　　在度過了最初的黃金十年后，如今身處調(diào)控的房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒃俅斡瓉硪淮蜗磁?。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來的政策與金融環(huán)境已經(jīng)不足以支撐房地產(chǎn)公司跨越式的發(fā)展，地產(chǎn)全行業(yè)都面臨著規(guī)模增長的天花板。

　　而近期易居中國在一份發(fā)給企業(yè)客戶的《2012中國房地產(chǎn)分析預(yù)判及行業(yè)思考》的內(nèi)部報(bào)告中也寫道，地產(chǎn)行業(yè)有三大回歸趨勢(shì)：其一，行業(yè)驅(qū)動(dòng)力從專業(yè)創(chuàng)新向資源增值回歸；其二，行業(yè)發(fā)展載體由民企向央企回歸；其三，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展導(dǎo)向已由前10年的“利潤導(dǎo)向”向如今的“風(fēng)險(xiǎn)控制導(dǎo)向”轉(zhuǎn)移。

　　由此出發(fā)，該報(bào)告總結(jié)出企業(yè)的六種活法，其中將李嘉誠的長江實(shí)業(yè)總結(jié)為“港式活法”，其特點(diǎn)是在內(nèi)地深耕城市，依靠核心項(xiàng)目長期開發(fā)，獲得土地增值。并且這種“港式活法”已經(jīng)被香港的長江實(shí)業(yè)、和記黃埔、新鴻基、恒基兆業(yè)等實(shí)踐和證明過，目前在國內(nèi)則以合生創(chuàng)展最為典型。

　　合生管理層近日也透露，公司內(nèi)部已將自身定義為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)型發(fā)展商”，這一定位既與公司過往的發(fā)展策略與路徑吻合，又對(duì)本輪調(diào)控具有很強(qiáng)的適應(yīng)力。

　　著名管理學(xué)家邁克爾·波特將企業(yè)的競爭戰(zhàn)略歸結(jié)為三：總成本領(lǐng)先、差異化和專一化。保利、萬科、中海外、恒大等絕大多數(shù)上市房企均奉行總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，萬達(dá)通過城市綜合體產(chǎn)品模型率先實(shí)現(xiàn)差異化競爭，相比之下，合生在業(yè)內(nèi)少有地選擇了專一化戰(zhàn)略。

　　合生創(chuàng)展副主席張懿表示，未來，地價(jià)上漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房價(jià)，規(guī)模擴(kuò)張必將帶來堆積如山的存貨和借貸，高周轉(zhuǎn)之下土地儲(chǔ)備的重置成本將持續(xù)高于企業(yè)的利潤積累。因此，合生的策略是，放棄在銷售額排行榜上的追求，轉(zhuǎn)而追求附加價(jià)值和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)。

　　在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的道路上，合生與香港老牌地產(chǎn)商長江實(shí)業(yè)的價(jià)值深耕精神不謀而合。合生的做法是，在保持適度銷售規(guī)模下，聚焦珠三角、環(huán)渤海和長三角三大核心區(qū)域，在核心地段，追求在一定體量規(guī)模的項(xiàng)目上，進(jìn)行價(jià)值深耕。

　　在這種戰(zhàn)略引導(dǎo)下，合生在一線城市的土地儲(chǔ)備領(lǐng)冠全行業(yè)，其在北京、上海、廣州擁有的土地儲(chǔ)備合計(jì)約1800萬平米，在土地儲(chǔ)備總值中的比例高達(dá)近60%。其3191萬平米的土地儲(chǔ)備總面積也在房企同行中名列前茅。

　　行業(yè)觀察人士認(rèn)為，一線城市地價(jià)最為剛性，購買力最為旺盛，因此，在劇烈的市場波動(dòng)下，其資產(chǎn)質(zhì)量最值得信賴。同時(shí)，部分經(jīng)濟(jì)活躍度較高的二三線城市，土地儲(chǔ)備的含金量也受到投資者的信賴。

　　2011年報(bào)顯示，合生創(chuàng)展在北京、上海、廣州分別擁有13、12和18個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)，天津和惠州也是合生介入較深的兩大城市。此外，合生還在杭州、寧波、大連、太倉、慈溪、北戴河等活力二三線城市擁有開發(fā)項(xiàng)目。

　　蘭德咨詢董事長宋延慶表示，通常而言，專一化聚焦戰(zhàn)略通常伴隨著良好的企業(yè)管控。與同行不斷進(jìn)入新城市，拓展新項(xiàng)目相比，保持相對(duì)較少的項(xiàng)目可以縮小管理半徑，節(jié)省與區(qū)域拓展相關(guān)的費(fèi)用支出。同時(shí)，聚焦戰(zhàn)略可以充分循環(huán)利用公司資源，最大化提高單位利潤。

來源：證券日?qǐng)?bào) 王 崢

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