中國房地產(chǎn)市場區(qū)域新興增長點正逐步積聚

過去十年，出口和房地產(chǎn)作為推動土地需求、土地財政和中國經(jīng)濟資產(chǎn)負債表擴張的兩大需求，面臨一定的弱化趨勢。以房地產(chǎn)為例，按照目前調(diào)控政策導(dǎo)向，未來房價將導(dǎo)向到與土地價格和建筑安裝成本相適應(yīng)的利潤率水平，需求結(jié)構(gòu)則導(dǎo)向剛需占絕對比重的格局，這意味著下一階段房地產(chǎn)業(yè)作為土地財政的關(guān)鍵環(huán)節(jié)將面臨轉(zhuǎn)型壓力。如果轉(zhuǎn)型順利，有望重啟新一輪土地資產(chǎn)的上行擴張周期，目前轉(zhuǎn)型的跡象已顯現(xiàn)，表現(xiàn)在以下幾個方面。

首先，住宅市場的“加工制造業(yè)”指隨著中國房地產(chǎn)住宅市場集中度的提升和行業(yè)的洗牌，品牌和龍頭類開發(fā)商將變成住宅開發(fā)“富士康”，這些企業(yè)的核心優(yōu)勢是踩準周期節(jié)拍，即周期低谷拿地、快速開發(fā)、周期上行銷售、快速回籠。到目前為止，萬科等龍頭企業(yè)表現(xiàn)占優(yōu)，并不是所有開發(fā)商均能適時拿地，并在多個城市布局多個項目。

其次，中西部和二三線城市的住宅市場需求將有較大上行空間，主要推動力是中西部省市城市化提速和流動人口的重新布局。2000年-2010年中國城鎮(zhèn)人口平均每年增加1700萬，平均年增1.13%；2011年-2012年城市人口每年將增加1200萬，平均年增0.8%。雖然城市化速度有所放緩，但城市化進程遠未終結(jié)，且中西部城市化速度整體滯后，未來空間更大。下一個十年，中國城市化人口增長與分布的驅(qū)動力將來自2億農(nóng)民工的流動，趨勢是從沿海城市逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這將成為推動中西部城市人口增長與住房需求增長的關(guān)鍵來源。

隨著中國經(jīng)濟增長的“增量”逐步向中西部轉(zhuǎn)移，制造業(yè)內(nèi)遷和城市化將吸引流動人口向該區(qū)域轉(zhuǎn)移，從而使中西部地區(qū)及二三線城市成為住宅市場和土地需求新的增長點。而且土地成本作為衡量各個城市房地產(chǎn)的需求和土地緊缺程度的重要指標，呈現(xiàn)從沿海城市到中部和西部地區(qū)、從一線城市到二線和三線城市逐次遞減的趨勢，這客觀上促使房地產(chǎn)企業(yè)加大在這些市場的土地儲備布局。

從2011年重點監(jiān)測企業(yè)新增土地儲備分布情況看，房地產(chǎn)企業(yè)對一二三線城市的土地儲備布局占比分別為7%、44%、49%，對二三線城市的布局顯著增加，顯示中國房地產(chǎn)市場的區(qū)域新興增長點正在逐步積聚。

來源：中商情報網(wǎng)

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