穩(wěn)增長下“微調”頻頻
“出于‘穩(wěn)增長’的壓力,地方政府自然會出臺眾多的投資計劃,其中,房地產是最見效的。”8月1日,某地方政府建設系統(tǒng)的一位負責人對本報記者說。
他告訴記者,今年5月以來,國家對貨幣信貸政策進行了調整,鼓勵穩(wěn)增長,并加大投資力度?!斑@對于地方來說,是難得的好機會,已經有很多地方政府借穩(wěn)增長的名義加大投資并放松房地產調控。”他說。
事實的確如此。以7月為例,南京市政府7月23日發(fā)布關于擴大內需、拉動消費的30條新政;鄭州則宣布從8月起將繼續(xù)開展住房公積金貸款貼息工作;長沙市7月26日宣布2012年重大推介項目195個,其中包括“十大片區(qū)建設”、“十大中心鎮(zhèn)”等等,貴州也即將公布穩(wěn)增長新政,這些新政均涉及到房地產市場。
“目前,大約已有30個左右限購城市出臺了程度不同的微調政策。各地住房政策的調整也給市場帶來了較強的政策放松的信號刺激?!眹鴦赵喊l(fā)展研究中心市場經濟研究所所長任興洲對本報記者說。
據任興洲分析,這些微調政策主要包括:下調首套住房購買的首付比例、減免相關費用、提高公積金的貸款額度、減免購房契稅和增加退稅、對個人購買精裝房進行獎勵等等。
但與此同時,中央加強房地產調控的聲音也越來越重。中共中央政治局7月31日召開的會議要求,堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產市場調控政策,堅決抑制投機投資性需求,切實防止房價反彈,增加普通商品房特別是中小套型住房供應,抓好保障性安居工程建設,滿足居民合理的自住性住房需求。
對此,任興洲認為,當前房地產“穩(wěn)增長、調結構、控房價”,這幾個目標放在一起實現(xiàn)實際上是比較困難的,既要發(fā)揮房地產市場投資增長的拉動作用,同時又能帶動消費,拉動一系列與消費相關的產業(yè)發(fā)展,又要調結構和控房價,防止價格反彈。“在這種情況下,目前的房地產市場比較復雜,政策調控面臨‘兩難’境地?!比闻d洲說。
“救市”不會重演
在眾多的業(yè)內人士看來,如果現(xiàn)階段放松房地產調控,重新走上過度依賴房地產拉動GDP的老路,短期內可能會對經濟增長起到刺激作用,長期看則無異于飲鴆止渴。
“穩(wěn)增長、保增長是一只筐,許多辦法可以往里裝,但是,房地產投機需求這只紅皮爛心蘋果就是不能往里頭裝?!比珖f(xié)委員、上海社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘對本報記者說。
在張泓銘看來,房地產業(yè)作為中國經濟的支柱產業(yè),已然是一個客觀現(xiàn)象,而且將長久地持續(xù)下去。這一點,人們不要有絲毫的疑惑,“但是,要辯證地認識和處理房地產業(yè)在中國經濟中的作用,尤其是當下如何處理它在穩(wěn)增長中的作用?!睆堛懻f。
張泓銘認為,2008年的4萬億元投資、樓市“起死回生”和經濟迅速回暖三者之間有部分聯(lián)系,但非全部,更非必然。
在張泓銘看來,當前的房地產市場形勢與2008年有明顯不同?!?008年的房地產市場需求全面下降,即自用需求和投機需求的同時大幅跌落;而當前的房地產市場自用需求大體正常,只是投機需求幾乎完全出局了。”張泓銘說。
因此,張泓銘認為,不需要再一次的全面政策刺激,尤其是不能刺激投機需求卷土重來,只需要完善鼓勵民眾自用需求的政策。
“所以,我并不一概而論地反對一些城市為鼓勵民眾自住需求的微調政策出臺。但需要拿捏好分寸、照顧大局穩(wěn)定的需要?!睆堛懻f。
當前的房地產市場形勢與2009年相比,也并不相同?!按_實有很多相似的地方,例如,存款準備金率不斷下調,利率也進入了持續(xù)下調的空間等?!比闻d洲說。
但任興洲也坦陳,“許多因素并不完全一樣?!比闻d洲分析,一是當前房地產市場的調控仍在繼續(xù)實施,二是遏制投機性需求仍然是當前房地產調控的主要任務,三是貨幣政策總體上仍然是穩(wěn)健的,四是當前通脹壓力依然存在。
在任興洲看來,中央政府釋放的信號仍然是堅持房地產調控政策,還要實行差別化的住房信貸和稅收政策。如果這些政策堅持的好,可能既能實現(xiàn)穩(wěn)增長,又能夠控制房價。
“如果調控政策不斷被突破,那么確實也有可能像2009年那樣出現(xiàn)‘地王’頻現(xiàn)、房價高騰、難以控制的狀況。”任興洲說。
所以,任興洲認為,必須把握好政策調整的“度”,除了穩(wěn)增長以外,還必須堅持調結構、控房價、防止泡沫再度聚集的政策目標。
兩難中的平衡
對于如何既防止經濟進一步下滑,又堅持房地產調控不放松、保持社會穩(wěn)定,中國房地產協(xié)會副會長朱中一建議,今后一段時間,應更加注重短期調控措施與長期制度建設相結合,控房價與穩(wěn)預期相結合,鼓勵剛需與抑制投資投機相結合,商品房市場調控與保障房建設相結合,這樣才有可能緩解當前調控面臨的兩難局面。
在張泓銘看來,地方政府的政策“微調”是否合理,只有一個判斷標準:即是否有利于民眾的自用需求。如是,則應予支持,這符合擴大內需、擴大消費的基本政策。
“如名為鼓勵自用需求,實質上是鼓勵投機或單純?yōu)樵黾迂斦杖?,那就要予以否定。至于鼓勵自用需求的微調,只要同時堅持抑制投機的政策,市場興不起大浪,價格可保持穩(wěn)定,不必懼怕。”張泓銘說。
根據歷史的經驗,一旦中央政府有某種合理意圖,地方政府的設計和實施必然把它放大、甚至再放大,導致中央政府準確意圖的扭曲和失效,2009年樓市的瘋狂就是一例。
所以,張泓銘建議,一方面可以十分謹慎地提出樓市的微調,并精準地設計某些必需的微調政策;另一方面要嚴格微調政策出臺的程序,睜大眼睛密切觀察某些地方可能的渾水摸魚、禍害大局。
任興洲則建議,應堅持支持自住性住房需求為主,堅決遏制投機性需求,限購政策仍應繼續(xù)嚴格實施?!跋拶徴叩膶嵤Χ糁仆稒C需求發(fā)揮了明顯作用,但人們認為這是行政性手段。在目前一系列長效機制尚未有效建立的情況下,在部分重點城市實施限購還是非常必要的,應該成為一個常態(tài)化的政策,而且要上升到法律層面。”任興洲說。
任興洲還建議,應保持住房信貸政策的穩(wěn)定性,既不能過度從緊,也不宜過度放松。建立平穩(wěn)的住房供給機制,保證住房穩(wěn)定供應,避免階段性或區(qū)域性的供給不足。
在任興洲看來,目前,房地產市場的消費心理是很脆弱的,有一點風吹草動對整個市場影響都非常大。因此,任興洲建議,中央政府應進一步有房地產政策信號的明晰導向,明確下一步的政策大方向是什么,穩(wěn)定市場的政策預期。同時,要防止輿論的過度解讀和故意炒作,目前不乏故意炒作的行為。同時,地方政府的微調政策,應該與中央調控政策保持一致,過度突破的情況會很快向全國蔓延,從而帶來一些負面影響。
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