地方政府"微調(diào)"政策 保障"剛需"入市

措施以提高公積金額度、稅費優(yōu)惠為主

　　盡管被稱為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策已實施兩年時間，效果也已經(jīng)充分顯現(xiàn)，價格趨穩(wěn)或回落，成交量下滑趨勢明顯。由于嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不少剛性需求也受到了一定的抑制，各地方政府也開始通過“微調(diào)”，鼓勵剛性需求?！?/p>

　　自去年末以來，“采取有效措施增加普通商品房供給”的思路就被反復(fù)提及，但隨著調(diào)控的深入，房地產(chǎn)投資增速還是大幅放緩，迄今為止，個別地區(qū)甚至上演了“負(fù)增長”。為應(yīng)對房地產(chǎn)開工的放緩，地方政府采取了提高公積金貸款額度、提高普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等措施，通過稅、費以及信貸手段保護(hù)剛需。　

　　公積金額度放寬　

　　2011年末，銀行信貸額度的緊張，致使多個城市首套房貸利率一度上浮10%甚至更多，這一情況在今年初即得到緩解，2月份開始，個別城市首套房貸即可享受優(yōu)惠利率。如果說，首套房貸利率的上浮或是優(yōu)惠與信貸額度有關(guān)，不受地方政府政策影響的話，那么，公積金貸款額度的放寬則是地方政府保剛需的一大重要舉措?！?/p>

　　去年9月份，常州掀開了二三線城市上調(diào)公積金貸款額度的大幕。常州將公積金貸款額度方案調(diào)整為，家庭最高貸款額度由40萬上調(diào)為50萬元，個人最高貸款額度由24萬元調(diào)整至30萬元。南京、吉林市隨后跟進(jìn)，12月份，合肥市成為2011年最后修訂公積金貸款額度的城市，家庭最高貸款額度由35萬元調(diào)至45萬元，個人最高貸款額度由25萬元調(diào)整至35萬元?！?/p>

　　今年2月份以來，沈陽、廈門、濟(jì)南、濱州、克拉瑪依、蚌埠、信陽、呼和浩特、南昌等多個二三線城市陸續(xù)調(diào)整公積金貸款額度，貸款額度提高5萬至20萬不等。其中，克拉瑪依還調(diào)整了貸款限制范圍，將“申請住房公積金貸款自取得購建房有效文件起1年內(nèi)有效”調(diào)整為“2年內(nèi)有效”；繳存職工“為沒有經(jīng)濟(jì)收入的子女購買住房的，可以申請?zhí)崛」e金”，調(diào)整為“為直系親屬僅限父母和子女購買住房”可以申請?zhí)崛」e金。南昌與濟(jì)南還對公積金繳存上下限進(jìn)行了新的規(guī)定?！?/p>

　　一線城市當(dāng)中，目前只有深圳提出將修改公積金貸款額度。目前，《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》征求意見已經(jīng)展開。此次征求意見，將先向各區(qū)政府、市政府各部門和市住房公積金管委會委員征求意見，進(jìn)一步修改完善后，在適當(dāng)時機(jī)向廣大公眾征求意見。而住房公積金貸款業(yè)務(wù)一期將力爭在今年9月底前正式上線?！?/p>

　　據(jù)悉，在貸款制度設(shè)計中，深圳將整體統(tǒng)一考慮住房公積金繳存、提取和貸款，公積金貸款額度將與職工個人公積金賬戶余額掛鉤，在不超過最高可貸額的前提下，個人公積金賬戶積累時間越長、余額越多，貸款額度就越大。并且，如果夫妻均繳存公積金，兩人的可貸額度可以累加。同時，在申請人的設(shè)置上，規(guī)定“父母可以為共同申請人”，這意味著職工及其配偶申請公積金貸款時，可以將職工及其配偶的個人公積金賬戶余額加上其父母的個人公積金賬戶余額，一起來計算該職工的公積金貸款額度?！?/p>

　　房貸利率的優(yōu)惠不僅針對首套房，繼首套房利率全面下調(diào)至基準(zhǔn)之后，合肥二套房貸全面松動，建設(shè)銀行、交通銀行、招商[簡介最新動態(tài)]銀行、浦發(fā)銀行、中信[簡介最新動態(tài)]銀行、徽商銀行、興業(yè)銀行7家銀行二套房貸利率由原先的上浮20%下調(diào)至10%。近日還有消息稱，武漢住房公積金管理中心近日表示，在堅持差別化貸款政策前提下，目前正在醞釀出臺提高二手房最高貸款限額等優(yōu)惠政策。　

　　稅費優(yōu)惠補(bǔ)貼　

　　與公積金貸款額度放寬的單一表現(xiàn)形式不同，地方政府的稅費優(yōu)惠主要有兩種表現(xiàn)形式?！?/p>

　　首先，地方政府直接明確進(jìn)行稅費優(yōu)惠補(bǔ)貼。　

　　貨幣補(bǔ)貼也可以算作稅費補(bǔ)貼的一種，5月初曾轟動全國的揚州貨幣補(bǔ)貼成品房就是其中一例。5月初，揚州市高調(diào)對購買成品住宅進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼，雖然補(bǔ)貼額度并不高，但是同樣表明了地方政府的態(tài)度，同時被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“成功”地試探了政策底部。江蘇省住建廳對揚州微調(diào)的態(tài)度則是“若與限購相悖則堅決叫?！保@也就意味著江蘇省住建廳層面默許了揚州的做法，揚州并不在“限購”城市名單中，所以，也就沒有與限購相悖的可能?！?/p>

　　安徽馬鞍山開啟了稅費優(yōu)惠的按鈕。2011年8月20日，馬鞍山宣布，自住性住房需求者與高層次人才購房契稅100%補(bǔ)助。今年2月份之后，各地陸續(xù)公布了新的稅費調(diào)整方案，安徽蕪湖表示，自住普通商品房免收契稅并給予購房補(bǔ)貼。4月中旬，遼寧營口市宣布，公務(wù)員等年內(nèi)在本市站前區(qū)、西市區(qū)兩區(qū)內(nèi)（職工在縣區(qū)內(nèi)工作居住的，可在屬地購買）購買新建商品住房的可獲得一次性住房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼直接撥付給開發(fā)商?！?/p>

　　其次，上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?！?/strong>

　　從表面上看，隨著城市總體房價的上漲，上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是必然之舉，但此前連續(xù)幾年，很多城市都沒有上調(diào)過這一標(biāo)準(zhǔn)，同時，上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)將影響到購房繳稅的額度。上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也算是變相的稅費優(yōu)惠?！?/p>

　　北京、上海、天津等城市去年末今年初紛紛上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。去年11月中旬，北京宣布住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定從總價變?yōu)閱蝺r限制，地域劃分更細(xì)。湖北武漢則是將中心區(qū)住宅總價由100萬元調(diào)至140萬元；遠(yuǎn)城區(qū)總價由80萬元調(diào)至90萬元?！?/p>

　　與其他城市紛紛上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，今年2月初，江門可謂“反其道而行之”，自2005年以來普通住房標(biāo)準(zhǔn)首次下調(diào)，由2011年下半年的7574元/平下調(diào)至7204元/平?！?/p>

　　買房贈戶口　

　　我國獨有的戶籍政策使得大城市戶口獨具魅力，地方政府在微調(diào)政策之時，同樣沒有忽略這一點?！?/p>

　　2011年11月，吉林長春對申請落戶者的經(jīng)濟(jì)能力和購房面積不再要求。與長春相似，隨后江蘇無錫將購房落戶門檻從100平米降至70平方米。2012年1月12日，廣州從化將本該取消的購房入戶政策延緩2年。　

　　中國社會科學(xué)院此前一份研究報告稱，2012年將是住房分配制度改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年。行業(yè)利潤急劇萎縮，中小企業(yè)破產(chǎn)可能激增。同時，房價僅止于略有回落，總體降幅不會很大，因為“調(diào)控的難度在不斷增大”?！?/p>

　　社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》指出，2012年，我國房地產(chǎn)政策將繼續(xù)鞏固已有的調(diào)控成果，調(diào)控政策將不斷優(yōu)化和提升，但調(diào)控難度也不斷增大。一方面，國內(nèi)外閑置資本仍然對房地產(chǎn)市場形成巨大的投資投機(jī)性需求，抑制投機(jī)仍將是本年度房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)；另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)增速回落，保增長壓力增大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控可能逐步由緊縮轉(zhuǎn)向?qū)捤?。?/p>

　　中原市場研究部研究總監(jiān)張大偉此前在接受《證券日報》記者采訪時表示，后續(xù)地方政府可能通過調(diào)整之前過度嚴(yán)格的調(diào)控政策，保障剛需入市。在信貸方面，還有保剛需的可操作空間，譬如優(yōu)惠利率擴(kuò)大等?！?/p>

　　而國務(wù)院督查組剛剛結(jié)束了對地方房地產(chǎn)調(diào)控的調(diào)研，無論是地方政府、還是房地產(chǎn)開發(fā)商，等待“會診報告”無疑是個“漫長”的過程。在此期間，地方政府“不敢”輕易出牌，開發(fā)商也選擇以觀望為主，不對項目銷售做出過多調(diào)整?！?/p>

來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)—《證券日報》

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