房地產(chǎn)市場回暖是正?；貧w 真正的拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)我的搜狐

　　房地產(chǎn)成交量的迅速攀升刺激了部分房企的神經(jīng)，不少項(xiàng)目的房價(jià)有逐漸抬頭的態(tài)勢。不過，在近日開幕的“平衡與發(fā)展可持續(xù)的中國房地產(chǎn)”2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì)專家和房地產(chǎn)代表均表示，市場回暖不是假象，而是正常回歸的現(xiàn)象，但也絕不意味著拐點(diǎn)的到來。

　　記者在論壇現(xiàn)場了解到，房企對目前的市場回溫現(xiàn)象非常敏感。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[簡介最新動(dòng)態(tài)]控股有限公司副總裁陳潤福表示，目前的市場情況是一個(gè)平穩(wěn)的現(xiàn)象，并非出現(xiàn)了類似于2009年反轉(zhuǎn)式的強(qiáng)烈增長。他認(rèn)為，從4月份至今的銷售業(yè)績來看，銷售量確實(shí)在上升，但是，把它放到長一點(diǎn)的周期來看，其實(shí)是平穩(wěn)的。這個(gè)時(shí)候，供方、需方都在適應(yīng)新的市場規(guī)則。

　　針對目前回溫的市場，萬科企業(yè)股份有限公司執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍則表示，“近期局部回升的原因是前期大量積累剛性需求陸續(xù)入市所導(dǎo)致的，還有首次置業(yè)信貸環(huán)境的改善，也成為近期成交量增加的原因。但是，不可忽視的是庫存依然非常巨大?！绷硗猓苄l(wèi)軍在論壇中還表示，“因?yàn)殇N售疲軟，融資緩滯的雙重?cái)D壓，大量的房企主動(dòng)減少了開工，由于開工的減少，在未來半年時(shí)間里面可能會(huì)產(chǎn)生供應(yīng)的短缺。明年3月份之后可能會(huì)產(chǎn)生房價(jià)上漲的可能性?！?/p>

　　而在金地（集團(tuán)）股份有限公司董事、總裁黃俊燦看來，成交量的上升并不叫市場回暖，而是正常的恢復(fù)，“自從調(diào)控以來，特別是今年年初幾個(gè)月，成交量的低量徘徊太不正常了，龐大的需求存在，但成交量卻非常低迷，而四五月份逐漸地恢復(fù)過來，成交量逐漸回升，局部有樓盤庫存去化很快，但這也是正常情況?！蓖瑫r(shí)，他認(rèn)為，政府對投機(jī)需求的打壓會(huì)持續(xù)較長的時(shí)間，因此，開發(fā)商還是要在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上下工夫。

　　另據(jù)記者了解，此次論壇聚集了眾多業(yè)內(nèi)專家和開發(fā)商內(nèi)部人士，來自論壇組委會(huì)消息顯示，2012博鰲房地產(chǎn)論壇出席嘉賓陣容和參會(huì)人數(shù)，均已確定超越此前任何一屆。

　　言樓市回暖為時(shí)尚早中國房地產(chǎn)業(yè)處調(diào)整震蕩期

　　中國房地產(chǎn)業(yè)界的千人大會(huì)博鰲房地產(chǎn)論壇8日—11日在海南省博鰲舉行，出席會(huì)議的知名學(xué)者和業(yè)界代表普遍認(rèn)為，目前輕言樓市回暖為時(shí)尚早。政府的樓市宏觀調(diào)控決心和措施不會(huì)因“穩(wěn)增長”的政策基本面發(fā)生動(dòng)搖，房地產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整震蕩時(shí)期。

　　第二季度以來，中國部分城市樓市出現(xiàn)了一波“量價(jià)齊升”的行情，令公眾對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控效果產(chǎn)生疑慮。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一接受采訪時(shí)說，一季度時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)界還在討論如何過冬，這個(gè)冬天多長，想不到5月份以來是這么一個(gè)狀況。樓價(jià)放量上升的原因主要有幾個(gè)：萬科、恒大等大企業(yè)首先降價(jià)，以價(jià)換量，在他們的引導(dǎo)下，很多企業(yè)降價(jià)促銷，量上去了；6月份以來，在穩(wěn)增長的政策基本面下，基準(zhǔn)利率調(diào)整、降息等相關(guān)經(jīng)濟(jì)刺激手段相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)肯定也會(huì)受到影響，價(jià)格也上來了。

　　但朱中一同時(shí)表示，應(yīng)該看到樓市成交數(shù)量和價(jià)格等指標(biāo)是緩慢環(huán)比上升的，而新增投資、新開工面積、新購?fù)恋?，同比還是下降的。所以，樓市回暖的基礎(chǔ)不牢，仍在調(diào)整震蕩。

　　“回暖是局部的。”萬科股份有限公司執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍指出，前期大量積累剛性需求陸續(xù)入市、首次置業(yè)信貸環(huán)境改善是近期成交量增加的原因。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局1—6月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國住宅銷售面積到6月末時(shí)同比下降了11.2%，大部分城市的房價(jià)低于去年同期，70個(gè)大中城市里價(jià)格同比下降的城市是57個(gè)，持平的2個(gè)，上漲的僅11個(gè)。

　　金地集團(tuán)董事長黃俊燦也認(rèn)為，樓市未出現(xiàn)“回暖”，而是“恢復(fù)正?！保瑑r(jià)格不會(huì)出現(xiàn)類似于2009年的“反轉(zhuǎn)式”大幅增長。

　　但國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松提醒說，控制銀根、地根和投機(jī)性需求，短期市場上會(huì)出現(xiàn)局部性、階段性的供大于求。行業(yè)將本能地減少新土地的購置和開發(fā)，這種強(qiáng)烈的正反饋，加上房地產(chǎn)行業(yè)特定的開發(fā)周期，市場的調(diào)整后期必然形成強(qiáng)烈的供應(yīng)不足、新開工不足。一旦市場趨穩(wěn)，將出現(xiàn)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)。

　　萬科、五礦、星河灣等多家房企負(fù)責(zé)人也在論壇上表示，由于房企庫存土地減少，新開工項(xiàng)目滯后，供給不足的情況可能在明年3—4月份出現(xiàn)，房價(jià)或有反彈。

　　在穩(wěn)增長與地方財(cái)政的壓力下，一些城市試圖放松調(diào)控的愿望時(shí)有露頭。劉中一分析說，當(dāng)前，既要防止經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑，又要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，確實(shí)是一個(gè)難題。但中國今年把經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期目標(biāo)調(diào)低為7.5%，已經(jīng)為房地產(chǎn)調(diào)控留出了空間，體現(xiàn)了中央政府堅(jiān)持樓市調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的決心。

　　出席“2012博鰲房地產(chǎn)論壇”的多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控將常態(tài)化。

　　周衛(wèi)軍認(rèn)為，從中遠(yuǎn)期來看，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控已上升到民生和政治的高度，將呈常態(tài)化。政策至少在兩方面不會(huì)動(dòng)搖：需求方面，抑制炒房的現(xiàn)象，支持自?。还┙o方面，打擊囤地，增加普通商品房的供應(yīng)。

　　在住宅市場調(diào)控面臨調(diào)控壓力以及保障房建設(shè)總量加大的背景下，一些房企開始向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等非住宅類產(chǎn)品業(yè)態(tài)發(fā)展，以分散市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理劉曉光說，宏觀調(diào)控形勢嚴(yán)峻迫使房地產(chǎn)行業(yè)加快轉(zhuǎn)型步伐，以綜合開發(fā)為主的多業(yè)態(tài)經(jīng)營形式將成為潮流，行業(yè)內(nèi)部分化的趨勢也將更加明顯。

　　五礦建設(shè)有限公司總經(jīng)理何劍波表示，“要為明年做點(diǎn)準(zhǔn)備”。他說，明年應(yīng)該會(huì)有很多市場上的變化機(jī)會(huì)，企業(yè)現(xiàn)在更多要從土地儲(chǔ)備、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開發(fā)節(jié)奏，包括銷售準(zhǔn)備等方面抓緊鋪排，爭取抓住周期性波動(dòng)中的機(jī)會(huì)。

　　朱中一說，房企轉(zhuǎn)型首先就應(yīng)做好區(qū)域定位，房地產(chǎn)企業(yè)過去更多地關(guān)注大城市、一線城市，但未來新的增長空間，肯定來自二、三線城市和中小城市。

　　住建部政策研究室主任秦虹認(rèn)為，未來中國房地產(chǎn)市場將增速減緩，分化加劇，過去那種有錢做房地產(chǎn)就能賺錢的格局不太容易再次出現(xiàn)，今后的市場屬于那些品牌美譽(yù)度高、專業(yè)化能力高的房企。

　　博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)辦于2001年8月，至今已連續(xù)舉辦十二屆年會(huì)，是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模最大的專業(yè)論壇。

　　樓盤頻現(xiàn)熱銷樓市是否回暖開發(fā)商分歧巨大

　　北京、南京等地樓盤最近頻頻出現(xiàn)熱銷，一些樓盤甚至連夜?jié)q價(jià)，樓市是否真的回暖了？從昨天召開的2012年博鰲房地產(chǎn)論壇上看，到場的數(shù)百家開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士分歧巨大。

　　成交回暖是剛需釋放

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司副總裁陳潤福比較樂觀，他昨天在論壇上表示，“調(diào)控進(jìn)行了很長時(shí)間，如果從4、5、6、7月份的銷售業(yè)績來看，確實(shí)是銷售量在上升。但把它放到長一點(diǎn)的周期來看，其實(shí)是平穩(wěn)的?！背诸愃朴^點(diǎn)的還有浙江廣廈董事長楊玉林，他認(rèn)為是剛性需求的逐步釋放，造就了這一輪回暖行情。

　　回暖只是暫時(shí)和局部

　　相對而言，另一部分房地產(chǎn)商比較悲觀，認(rèn)為在調(diào)控常態(tài)之下，行業(yè)回暖只是暫時(shí)和局部現(xiàn)象。“從中遠(yuǎn)期來看，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控應(yīng)該是一個(gè)常態(tài)，因?yàn)檫@已經(jīng)不是一個(gè)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的問題了，現(xiàn)在已經(jīng)上升到民生和政治的問題上了。所以，這種調(diào)控趨勢應(yīng)該是長期的?！比f科執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍表示。金地總裁黃俊燦認(rèn)為，目前的市場不叫回暖，而是恢復(fù)正常。

　　行政手段如何替換

　　相對于開發(fā)商對行業(yè)冷暖的關(guān)心，論壇上經(jīng)濟(jì)學(xué)家更加關(guān)注目前階段背后政策如何替換。財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，從中長期來看勢必合乎邏輯地淡出。經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱也持類似觀點(diǎn)，“目前房地產(chǎn)市場調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急不是重復(fù)抑制房價(jià)，而是要盡快地用經(jīng)濟(jì)手段替換下行政手段，用制度替換下政策。運(yùn)用行政手段不是長遠(yuǎn)的辦法，用經(jīng)濟(jì)的手段，如稅收、利率、信貸等政策來替換下類似限購這樣的政策。”

來源：京華時(shí)報(bào)

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