地產(chǎn)政策已到關(guān)鍵期 問責(zé)或成樓市調(diào)控“殺手锏”

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份50個(gè)大中城市環(huán)比房價(jià)上漲的城市數(shù)量大幅增加。房價(jià)再次普漲、中介機(jī)構(gòu)“熱火”重現(xiàn)、房企醞釀漲價(jià)“蠢蠢欲動(dòng)”，7月作為傳統(tǒng)樓市淡季卻呈現(xiàn)“淡季不淡”。

　　在“穩(wěn)增長”與“控房價(jià)”政策措施走向縱深之時(shí)，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了哪些新變化？房價(jià)是否進(jìn)入了回暖通道？調(diào)控政策還有哪些“彈藥”儲(chǔ)備？

　　是“反彈”還是“反轉(zhuǎn)”

　　7月份全國70個(gè)大中城市的房價(jià)指標(biāo)呈現(xiàn)“雙升”：環(huán)比房價(jià)上漲的城市數(shù)量比6月份翻了一番，環(huán)比價(jià)格指數(shù)走高。房價(jià)由“局部上漲”向“普遍上漲”變化的態(tài)勢(shì)明顯。

　　房價(jià)上漲，成交量擴(kuò)大，是暫時(shí)的反彈還是長期趨勢(shì)的反轉(zhuǎn)？專家表達(dá)了不同看法。

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文認(rèn)為，近期的趨勢(shì)可以用“強(qiáng)勁反彈”來形容。在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，這樣的推升不僅與剛需釋放有關(guān)，還跟居民保值增值的需求有關(guān)。樓市“虛火”短期內(nèi)還有上揚(yáng)。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為，單從7月份數(shù)據(jù)環(huán)比止跌說反彈并不嚴(yán)謹(jǐn)。事實(shí)上，這輪小幅上漲是開發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果。未來房價(jià)走勢(shì)“不是‘過熱’，而是‘回穩(wěn)’”。

　　“大幅反彈的可能性基本不存在，但先漲再小幅回落的可能性依然存在?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳昇說，由于此前樓市價(jià)格經(jīng)歷了一輪深度回調(diào)，前期開發(fā)商價(jià)格壓得比較低。但隨著幾個(gè)月來剛需釋放，后續(xù)接盤量可能會(huì)回穩(wěn)，未來幾個(gè)月不排除環(huán)比再下跌的可能性。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一則態(tài)度明確，房價(jià)并未反轉(zhuǎn)，也不存在“報(bào)復(fù)性”反彈的基礎(chǔ)。主要由于中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松不動(dòng)搖?！暗残枰芮懈櫴袌觯A(yù)防類似苗頭?！?/p>

　　三大漲價(jià)因素推高房價(jià)

　　樓市調(diào)控未曾放松，政策口子并未松動(dòng)，為何7月份的房價(jià)依舊上漲？

　　地方增收乏力，“地根”放松沖動(dòng)增加。暗自放松限購、公積金貸款額度上浮、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、發(fā)放購房補(bǔ)貼……2011年下半年以來，全國有33個(gè)城市以不同方式“微調(diào)”樓市政策，“財(cái)政焦慮”再次凸顯。由于土地出讓金收入銳減，地方政府放松調(diào)控以活躍房地產(chǎn)市場的意愿增強(qiáng)，一些地方屢屢微調(diào)試探調(diào)控底線，房價(jià)調(diào)控受到挑戰(zhàn)。

　　中原市場研究中心數(shù)據(jù)說明了土地市場的這一變化，7月份全國13個(gè)主要城市扭轉(zhuǎn)了上半年的土地市場頹勢(shì)，土地出讓金上漲6%。以北京為例，北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，7月北京共成交16宗土地，獲得土地出讓金共93.61億元，創(chuàng)下今年以來單月土地收入新高。

　　“財(cái)政收入減少，土地財(cái)政饑渴，不排除一些開發(fā)商去年以來，或者在更早之前，以低價(jià)拿地，高價(jià)出售，抬高房價(jià)的可能性?！标悤N說。

　　“銀根”放松，房企漲價(jià)動(dòng)力加大。隨著“穩(wěn)增長”一系列措施的出臺(tái)，特別是兩次降息之后市場流動(dòng)性有所寬裕，一度經(jīng)歷“寒冬”的房企日子好過起來。業(yè)內(nèi)人士稱，地產(chǎn)企業(yè)資金負(fù)債率一般平均是在70%，現(xiàn)在整體在下滑。上市房企已公布的半年報(bào)顯示，負(fù)債、現(xiàn)金流都在好轉(zhuǎn)。

　　房價(jià)預(yù)期變動(dòng)，購房者“加緊”購入。365地產(chǎn)家居網(wǎng)近日的一項(xiàng)調(diào)查顯示，超過七成的網(wǎng)友計(jì)劃在半年內(nèi)出手買房。購房者的“消化力”從一組數(shù)據(jù)便可窺見一斑：7月份多數(shù)城市樓市庫存大幅減少。其中南京去庫存化最快，單月商品住宅可售面積下降49.3萬平方米。北京、蘇州、青島的庫存降幅都超過了10萬平方米。

　　“樓市庫存的下降為房企‘減負(fù)增效’，反過頭來又會(huì)增加開發(fā)商漲價(jià)的沖動(dòng)?！标悤N說。

　　“問責(zé)”會(huì)否成為“殺手锏”

　　隨著房價(jià)上漲壓力加大，地產(chǎn)政策調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵之時(shí)?！皢栘?zé)”將可能在這一輪調(diào)控中充當(dāng)更加重要的角色。

　　“沒有及時(shí)有效的監(jiān)督和問責(zé)，限購可能會(huì)流于形式、一些初衷很好的政策也可能扭曲變形?！币恍┵彿空哒J(rèn)為，部分城市政府對(duì)樓市調(diào)控“只見表態(tài)，不見效果”“只見口頭批評(píng)，鮮有問責(zé)落實(shí)”是造成房價(jià)“屢調(diào)屢漲”的重要推手。

　　多位專家表示，調(diào)控“組合拳”涉及多個(gè)部門、各級(jí)政府，經(jīng)過此次督查之后，希望能強(qiáng)化執(zhí)行、監(jiān)管和問責(zé)力度，形成部門合力，杜絕“上有政策、下有對(duì)策”的局面。

　　此外，專家普遍認(rèn)為，“有保有壓”的差異化政策將會(huì)是未來一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。

　　財(cái)稅政策仍有較大操作空間。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)容肯定是大方向。同時(shí)也要盡量把握好方案的可行性，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)得失，在其他城市跟進(jìn)時(shí)進(jìn)行方案優(yōu)化。

　　優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)仍是長期方向?！澳壳啊袌鲕墶汀Ｕ宪墶p軌統(tǒng)籌的機(jī)制比較明顯?！辟Z康說，“最大化保障房托底的作用，更有效地將有限資源配置給需求方，抑制商品房泡沫?！?/p>

　　專家認(rèn)為，針對(duì)當(dāng)前房價(jià)上漲壓力，政策儲(chǔ)備很必要，但也要充分考慮到這些儲(chǔ)備政策的副作用，避免誤傷和扭曲房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。開發(fā)商也最好“潔身自好”，避免招致一輪更嚴(yán)厲的調(diào)控。

來源：中華工商時(shí)報(bào)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀