經(jīng)濟下行壓力不減 "回暖"的樓市隨時可能變盤

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，7月新房價格環(huán)比上漲的城市由6月的25個上升至50個，二手住房價格環(huán)比上漲的城市也由6月的31個增至38個?？梢哉f，7月份房價出現(xiàn)全國性的“普漲”，是二季度以來住房需求急劇釋放的集中反映。但隨著購房動能減弱，且經(jīng)濟下行壓力不減，預期未來樓市隨時可能出現(xiàn)變盤。

　　首先，樓市前期“量價齊升”并未帶來預期的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，這表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來樓市運行的預期總體較為謹慎。2012年1至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長15.4%，增速比1至6月份回落1.2個百分點；其中，住宅投資同比名義增長10.7%，增速比1至6月份回落1.3個百分點。無論是土地購置面積還是新開工面積，均出現(xiàn)了明顯回落，反映出當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)意愿存在不足。這顯然與“房價上漲預期上升”以及“恐慌性購房需求入市”的觀點相背離。事實上，經(jīng)過近四個月喧囂，8月份全國樓市重歸于平靜。據(jù)中介機構(gòu)市場研究，43個重點城市8月份前兩周的成交量環(huán)比下降了5.8%。7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.57，比上月回落0.14點。

　　第二，經(jīng)濟下行壓力不減，房價上漲基礎被削弱。從7月份宏觀經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)看，工業(yè)增加值、進出口、信貸等數(shù)據(jù)均弱于市場預期，反映出經(jīng)濟仍然面臨下行壓力。從各國情況看，宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長是房價上漲的基礎。宏觀經(jīng)濟增長放緩，企業(yè)盈利下降，居民收入增長放緩，勢必減少房地產(chǎn)購買需求，進而帶動房價回落。2007年以來，美國經(jīng)濟增長放緩，房價出現(xiàn)了絕對下降。

　　第三，樓市去庫存壓力依然不減，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面總體較緊。7月末，全國商品房待售面積31667萬平方米，比6月末增加259萬平方米。其中，住宅待售面積增加88萬平方米。如此規(guī)模龐大的庫存以及庫存占用的資金規(guī)模，仍是當前開發(fā)商經(jīng)營面臨的主要困境。據(jù)半年報顯示，萬科6月末存貨值由年初的2083億元上升8%至2264億元，位居各大房企之首。在萬科各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品現(xiàn)房81.9億元，占比3.62%，較2011年同期的2.8%略有提升。因此，下階段加快去庫存化進程，加大資金回籠，仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營策略。

　　當前，由高房價帶來的高租金現(xiàn)象，已經(jīng)嚴重阻礙了企業(yè)投資和再投資的進程；與此同時，高房價大幅侵蝕居民購買力，是制約內(nèi)需擴大的重要障礙。因此，房價停漲或適度回落，符合穩(wěn)增長的要求。特別是當前樓市需求有可能隨著經(jīng)濟增長放緩出現(xiàn)明顯萎縮，用今年房地產(chǎn)投資開發(fā)下降來分析未來樓市供不應求，進而得出明年房價將會上漲的觀點值得商榷。目前，綜合各方面情況看，中央對房價上漲已保持高度警惕。在新一輪調(diào)控預期下，未來房價和交易量同時上漲的情況不太可能出現(xiàn)。在宏觀經(jīng)濟困難仍將持續(xù)一段時間的情況下，不排除未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“現(xiàn)金為王”抵御性策略的可能性。所以，要冷靜思考當前房地產(chǎn)市場的“普漲”局面。

來源：經(jīng)濟參考報

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