政策利劍高懸 庫(kù)存壓力依然 今秋房?jī)r(jià)或成強(qiáng)弩之末

　　自今年3月以來(lái)，樓市一直不太平靜。全國(guó)主要城市住宅成交量持續(xù)攀升，各地樓市回暖趨勢(shì)逐漸明顯。6月份全國(guó)房?jī)r(jià)首次實(shí)現(xiàn)止跌回漲后，樓市便隨著時(shí)節(jié)一起火熱入夏，量?jī)r(jià)齊升態(tài)勢(shì)持續(xù)，本是淡季卻是購(gòu)銷(xiāo)兩旺。樓市異動(dòng)也引起了中央的重視，如今，督查組督查歸來(lái)，傳統(tǒng)意義上的旺季金九銀十也已經(jīng)臨近，未來(lái)樓市及房?jī)r(jià)走勢(shì)等成為了各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　政策：調(diào)控走勢(shì)仍備受關(guān)注

　　7月以來(lái)樓市政策面一直波瀾不斷，溫總理強(qiáng)調(diào)決不允許房?jī)r(jià)反彈，國(guó)土部與住建部下發(fā)緊急通知抓落實(shí)，中央兩個(gè)月內(nèi)連續(xù)十次喊話(huà)表達(dá)堅(jiān)決調(diào)控不動(dòng)搖的決心。7月下旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組對(duì)16個(gè)省市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策落實(shí)情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。重點(diǎn)督查住房限購(gòu)措施、差別化住房信貸政策、住房用地供應(yīng)和管理、稅收政策執(zhí)行和征管等情況。

　　督查組已收官返京，又臨近“金九銀十”，調(diào)控新政會(huì)否出臺(tái)？對(duì)于樓市未來(lái)政策的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)猜想一片。有報(bào)道稱(chēng)，督查組對(duì)各省市落實(shí)調(diào)控政策狀況基本滿(mǎn)意，暫無(wú)出臺(tái)新政的必要。但也有分析人士表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲壓力較大，出臺(tái)新政才能抑制上漲趨勢(shì)。對(duì)于備受關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控，近期還有官方媒體放話(huà)稱(chēng)：“中央有決心，更有辦法；有既有的措施，更有政策儲(chǔ)備?！?

　　“一切的舉措都是為了遏制房?jī)r(jià)的上漲?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，下半年的樓市調(diào)控依然不會(huì)動(dòng)搖。至于調(diào)控加碼，除了再次收緊調(diào)控力度，進(jìn)一步細(xì)化限購(gòu)、限貸政策等，政策備選項(xiàng)中或?qū)?huì)有針對(duì)性的新政出臺(tái)?！睂?zhuān)業(yè)人士分析，比如房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、推行保障房、取消預(yù)售制度等等。

　　資料顯示，目前擴(kuò)容房產(chǎn)稅的呼聲最大，先是全國(guó)30余省市地稅官員進(jìn)行為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，后又盛傳湖南、湖北兩省將開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)。這個(gè)被稱(chēng)為“房產(chǎn)調(diào)控最后一槍”的政策是否會(huì)在下半年推行，一切都還未有定論，但是住建部政策研究中心主任秦虹表示：“房產(chǎn)稅在全國(guó)推廣大勢(shì)所趨，是一定要出的?！?

　　對(duì)于眾多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，面臨的壓力不只是政策的緊縮，還有面前數(shù)量不菲的庫(kù)存壓力。自2011年12月以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)存貨量已處于歷史高位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月底全國(guó)商品房待售面積31667萬(wàn)平方米，比6月末增加了259萬(wàn)平方米。受限購(gòu)、限貸的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于低迷狀態(tài)。7月份，10個(gè)大型上市開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房共成交358.25萬(wàn)平方米，環(huán)比6月份下降30%，其中有八成企業(yè)同比跌幅超過(guò)20%。其中以綠城銷(xiāo)售面積跌幅最大，環(huán)比下降48.6%。另外從已披露的各家房企半年報(bào)中可以看到，上半年房企營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)都出現(xiàn)了明顯的下滑。雖然上半年房企大多采取以?xún)r(jià)換量的策略加速去庫(kù)存。但是從各房企的成交量上可以看出，庫(kù)存壓力依然不容樂(lè)觀。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月9日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1至7月，房屋新開(kāi)工面積103905萬(wàn)平方米，同比下降9.8%，降幅比1至6月擴(kuò)大了2.7個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅新開(kāi)工面積77140萬(wàn)平方米，同比下降13.4%。自今年4月該指標(biāo)出現(xiàn)2010年以來(lái)首次同比負(fù)增長(zhǎng)后，本月新開(kāi)工面積降幅繼續(xù)擴(kuò)大。如果持續(xù)下跌，導(dǎo)致的后果就是日后商品房的供應(yīng)會(huì)趨緊，從而房?jī)r(jià)的穩(wěn)定也會(huì)受到影響。“現(xiàn)在全國(guó)住房的存貨量比較大，開(kāi)發(fā)商的主要任務(wù)是消化庫(kù)存，造成一些企業(yè)不愿拿地，新房屋開(kāi)工率降低?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，無(wú)論從近期要緩解自身緊繃的資金鏈和存貨壓力來(lái)看，還是從長(zhǎng)遠(yuǎn)為穩(wěn)定房?jī)r(jià)而打算，未來(lái)堅(jiān)持“以?xún)r(jià)換量”降低庫(kù)存仍是開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)。

　　房?jī)r(jià)：后繼乏力很難大幅飆升

　　從今年5月開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一輪明顯的回暖。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)到50個(gè)，70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比上漲0.14%，與6月0.02%的漲幅相比，7月漲幅顯現(xiàn)出繼續(xù)擴(kuò)大之勢(shì)。7月50個(gè)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市的數(shù)量，比6月份足足翻了一番，甚至超過(guò)了上半年新房環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量總和。北、上、廣、深等一線城市的樓盤(pán)頻頻提價(jià)，漲價(jià)霸氣。在北京，位于朝陽(yáng)北苑的一處樓盤(pán)北京城建N次方每平方米就暴漲了5500元。在上海，自去年底以來(lái)連跌數(shù)月之后，今年6月份上海商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比小漲0.2%，7月份銷(xiāo)售均價(jià)仍有所反彈，且不少樓盤(pán)收窄了之前的優(yōu)惠幅度。尤其是即將試運(yùn)營(yíng)的軌道交通13號(hào)線和11號(hào)線沿線樓盤(pán)，近期更是紛紛提價(jià)。

　　然而，之前幾個(gè)月價(jià)格的上漲卻對(duì)8月份的成交量造成了影響。據(jù)中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，全國(guó)54個(gè)主要城市新建住宅合計(jì)簽約165930套，環(huán)比7月同期的182096套下降了8.9%。一線城市中，上海成交降幅超過(guò)30%，二線城市中，杭州、南京、武漢等均有近20%的跌幅，三線城市跌幅達(dá)到了9.9%，四線城市的跌幅達(dá)到了11.7%。

　　對(duì)于8月成交量的下滑，北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，首先是供應(yīng)量下滑，大部分熱點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)商認(rèn)為在上半年的以?xún)r(jià)換量中，犧牲了很大的利潤(rùn)，在最近資金緩解以后，都不同程度減緩了供應(yīng)節(jié)奏。其次是近期房?jī)r(jià)的反彈，對(duì)成交量造成了一定沖擊。第三是最近督查組的各地督查及不同力度新政的傳聞，在一定程度上影響了購(gòu)房者的積極性。

　　而在偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉看來(lái)，8月樓市成交量明顯下降的原因主要是上半年成交回升所依賴(lài)的剛需，在連續(xù)多個(gè)月釋放后已經(jīng)表現(xiàn)出乏力的態(tài)勢(shì)，直接影響到了交易量的繼續(xù)回升。觀察人士也表示，即將進(jìn)入9月，金九銀十或許會(huì)為此受到影響。

　　“今年淡季的樓市一反常態(tài)表現(xiàn)出的是淡季不淡的態(tài)勢(shì)，各地成交量居高不下。如果說(shuō)5月份的回暖，還讓很多購(gòu)房人持續(xù)觀望，那么6月央行連續(xù)兩次的降息則立刻成了眾多看房者心慌的利器。”專(zhuān)業(yè)人士表示，出于對(duì)房?jī)r(jià)再次上漲的恐慌，被抑制多時(shí)的剛性需求最終得以井噴式釋放，也就導(dǎo)致了前幾個(gè)月樓市的一片量?jī)r(jià)齊升。然而這種短暫性、恐慌性的購(gòu)房不會(huì)得以持續(xù)，在這之后更多的人還是會(huì)選擇觀望。

　　專(zhuān)業(yè)人士判斷，接下來(lái)的金九銀十在成交量上很可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)小高峰，但從8月樓市已顯露出的降溫苗頭可以看出，由于剛需的后繼乏力，就算房?jī)r(jià)再有上漲也很難大幅飆升。

來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào)

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