樓市調(diào)控仍處于關(guān)鍵期 “金九銀十”存變數(shù)

　　進(jìn)入9月，樓市是否如期迎來傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”引起各方關(guān)注。國務(wù)院總理溫家寶日前在天津考察保障房建設(shè)時(shí)強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，需要堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購房需求……”。分析認(rèn)為，樓市政策調(diào)控仍未放松，購房者觀望情緒依舊濃郁，“金九銀十”能否如期而至，仍然存在著較大變數(shù)。

　　溫家寶：已建成的保障房要盡快投入市場(chǎng)

　　中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶8月31日下午在天津考察保障房建設(shè)時(shí)強(qiáng)調(diào)，衡量安居工程進(jìn)展好壞、水平高低，不能只看開工數(shù)，也不能只看竣工數(shù)，而要看是否及時(shí)投入市場(chǎng)，解決群眾的迫切需求，質(zhì)量和服務(wù)群眾是否滿意。

　　溫家寶在考察時(shí)說，2009年至2011年底，全國共開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障房2100多萬套，基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%，這項(xiàng)工作得到了廣大群眾的衷心擁護(hù)。事實(shí)證明，保障性安居工程是民生工程，是發(fā)展工程，也是民心工程。

　　溫家寶強(qiáng)調(diào)，做好保障房工作是穩(wěn)定房價(jià)、鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的重要支撐。本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)兩年，取得了明顯的成效，房價(jià)過快上漲勢(shì)頭總體上得到遏制。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，需要堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購房需求，更重要的是增加住房有效供應(yīng)，包括普通商品房和保障房供應(yīng)。

　　溫家寶強(qiáng)調(diào)，已建成的保障房要盡快投入市場(chǎng)，如果建成的保障房放在那里不能使用，或者群眾使用不滿意，既解決不了群眾的困難，也不能發(fā)揮保障性安居工程推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用，就不能說是合格。

　　溫家寶說，要高度重視保障性安居工程規(guī)劃、建設(shè)、分配幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　第一，建設(shè)環(huán)節(jié)除了要按期進(jìn)行施工外，最重要的是保障質(zhì)量。要把質(zhì)量作為安居工程的生命線。

　　第二，分配和管理環(huán)節(jié)，必須建立嚴(yán)格的制度和規(guī)范的程序，體現(xiàn)公開、公正和透明。申請(qǐng)、受理、審核、公示每個(gè)過程都要做到公平，才能保障結(jié)果的公平。

　　第三，布局和配套設(shè)施必須擺在重要位置。保障性住房規(guī)劃選址要充分聽取群眾意見，充分考慮群眾交通、上學(xué)、購物、就醫(yī)等實(shí)際問題。配套設(shè)施和保障房要同步規(guī)劃、同步建設(shè)，不僅讓群眾租得上、住得上，還要讓群眾實(shí)實(shí)在在感到生活方便。

　　樓市“金九銀十”是否如期而至存變數(shù)

　　時(shí)間已進(jìn)入9月，傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”即將到來，開盤量上漲、看房人增多，一些區(qū)域回暖趨勢(shì)明顯，眾多開發(fā)商都希望借機(jī)實(shí)現(xiàn)“翻盤”。但與此同時(shí)，樓市政策調(diào)控仍未放松，購房者觀望情緒依舊濃郁，市場(chǎng)對(duì)樓市下半年走勢(shì)尚未形成定論。分析認(rèn)為，樓市“金九銀十”能否如期而至，仍然存在著較大變數(shù)。

　　據(jù)《中國證券報(bào)》報(bào)道，5月以來樓市成交快速回暖，6、7月一線城市銷售量達(dá)到高點(diǎn)，令開發(fā)商對(duì)即將到來的“金九銀十”充滿期待。從今年“金九銀十”的銷售策略來看，由于對(duì)樓市政策預(yù)期較為謹(jǐn)慎，大多數(shù)開發(fā)商并沒有對(duì)銷售策略進(jìn)行明顯調(diào)整，不少開發(fā)商仍保持觀望的態(tài)度，維持對(duì)樓盤的原有定價(jià)。雖然有部分開發(fā)商計(jì)劃對(duì)旗下樓盤降價(jià)，但大多僅針對(duì)極少數(shù)的特價(jià)房，實(shí)質(zhì)性降價(jià)并未出現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房價(jià)深度“跳水”走量的銷售模式在“金九銀十”難以大規(guī)模重現(xiàn)。一些樓盤推出的促銷活動(dòng)，通常是尾房或是少量特價(jià)房，多是為了吸引眼球，而不是實(shí)質(zhì)性降價(jià)。事實(shí)上，上半年樓市銷售復(fù)蘇已經(jīng)極大緩解了房企的“資金之渴”，也令不少開發(fā)商超額完成了半年度任務(wù)，下半年銷售壓力大幅降低。

　　對(duì)于未來的政策走向，開發(fā)商仍保持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度，并認(rèn)為樓市調(diào)控將趨于長效，但短期內(nèi)繼續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲政策的可能性正在降低。為了減少受政策的影響程度，大多數(shù)開發(fā)商在“金九銀十”的推盤項(xiàng)目仍以滿足首次置業(yè)和首次改善的剛需產(chǎn)品為主。

　　新華網(wǎng)在報(bào)道中說，業(yè)內(nèi)分析，今年5月份開始的樓市局部出現(xiàn)回暖跡象，主要受樓盤促銷力度加大和剛性需求集中入市影響，與樓市傳統(tǒng)旺季即將到來也有一定關(guān)系。

　　近期，國務(wù)院督察組分赴多個(gè)地區(qū)，調(diào)研樓市調(diào)控政策的執(zhí)行效果，也表明了政府調(diào)控樓市的決心。有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著個(gè)別地區(qū)成交回暖，樓市又一次進(jìn)入敏感期，一旦市場(chǎng)成交呈現(xiàn)過熱行情，可能引發(fā)新一輪的調(diào)控政策，這也對(duì)買賣雙方心態(tài)產(chǎn)生重要影響，樓市短期內(nèi)不會(huì)有大的波動(dòng)。

　　天津市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、南開大學(xué)房地產(chǎn)金融與法律研究中心主任徐保滿說，從根本上講，房價(jià)和銷量是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的?，F(xiàn)在調(diào)控政策并未放松，投機(jī)炒房難以入市，所以樓市在即將到來的九、十月份，難有大的變動(dòng)。

　　我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，今年上半年成交回升所依賴的剛性需求，在連續(xù)多個(gè)月釋放后，已經(jīng)表現(xiàn)出乏力態(tài)勢(shì)。此外，房價(jià)上漲造成的短暫恐慌性購房需求釋放后，更多買房人選擇觀望。在調(diào)控政策不放松的背景下，首次置業(yè)的剛性需求，很難獨(dú)自支撐下半年樓市的繼續(xù)回暖。

　　國稅總局：房產(chǎn)稅擴(kuò)容方案尚未最終確定

　　“房產(chǎn)稅”的話題最近引起各方關(guān)注，成為樓市“熱詞”。國稅總局近日針對(duì)網(wǎng)友留言進(jìn)行回復(fù)時(shí)表示，國稅總局正在會(huì)同財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在總結(jié)滬、渝兩市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，積極研究推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍問題。

　　由于對(duì)個(gè)人住房征稅涉及面廣，且需要一系列的配套制度，擴(kuò)大試點(diǎn)方案以及細(xì)化的征收標(biāo)準(zhǔn)和辦法尚未最終確定。住房兼有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，在擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中，將充分考慮居民基本住房需求，對(duì)屬于基本住房需求的部分予以一定的稅收優(yōu)惠。

　　國稅總局表示，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，由于增加住房持有成本，還可在一定程度上抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)行為，也有利于引導(dǎo)購房者理性地選擇居住面積適當(dāng)?shù)淖》?，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，但其作用是有限的。決定房價(jià)高低的關(guān)鍵是供求關(guān)系，調(diào)控房價(jià)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行需要財(cái)政、金融等經(jīng)濟(jì)措施與行政措施相互配合。

　　國稅總局表示，對(duì)于“對(duì)所有權(quán)人自住的第一套住房全額免征以切實(shí)保障自??；對(duì)存量或增量的第二套住房擬征一定的房產(chǎn)稅，對(duì)存量或增量的三套及以上住房課以重稅并實(shí)行累進(jìn)稅率”、“將房產(chǎn)稅收入專項(xiàng)用于保障房開工建設(shè)”等建議，在研究中會(huì)予以認(rèn)真考慮。

　　還有網(wǎng)民提出，在征收個(gè)稅時(shí)，是按個(gè)人收入起征點(diǎn)后的百分比征收，為何房屋契稅沒有起征點(diǎn)，而只是按面積大小來確定征收比例，很不合理。

　　對(duì)此，國家稅務(wù)總局解釋，現(xiàn)行契稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房行為實(shí)行差別化稅率，個(gè)人購買建筑面積在90平方米以下且屬于家庭唯一普通住房的，契稅稅率為1%；個(gè)人購買普通住房、且屬于家庭唯一住房的，契稅稅率在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收；個(gè)人購買非普通住房的，全額征收契稅。

　　目前，大多數(shù)地方普通住房的面積標(biāo)準(zhǔn)都在120平方米的基礎(chǔ)上，上浮了20%，即實(shí)際執(zhí)行144平方米的面積標(biāo)準(zhǔn)。由于現(xiàn)行普通住房標(biāo)準(zhǔn)是由國務(wù)院綜合多方面因素確定的，稅務(wù)部門沒有權(quán)利對(duì)此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

　　部分一線城市8月份樓市情況

　　北京：樓市量價(jià)齊升局面已基本結(jié)束

　　據(jù)《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，8月份京城樓市實(shí)際成交住宅2萬套，環(huán)比下降10.5%，成交均價(jià)2.07萬元/平方米，同比降低10.3%。據(jù)此，北京市前幾個(gè)月樓市量價(jià)齊升的局面已基本結(jié)束。

　　中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人稱，在經(jīng)歷了六七月份房價(jià)環(huán)比微漲的一波行情后，8月份二手房成交價(jià)格趨于穩(wěn)定，交易量小幅回落。陳剛叮囑中介機(jī)構(gòu)要負(fù)起責(zé)任，對(duì)購房人資格預(yù)審嚴(yán)格把關(guān)。

　　上海：樓市出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì) 新房交易量萎縮

　　據(jù)《解放日?qǐng)?bào)》報(bào)道，8月份以來，上海樓市出現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)。新房交易量萎縮，二手房成交量及門店帶看量也有所下滑。

　　監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份上半月上海新建商品住宅成交面積為33.73萬平方米，與7月份同期相比減少了23.3%；成交房源為2683套，環(huán)比7月份減少了25.9%。報(bào)道稱，開發(fā)商們的推盤熱情下降，與近期樓市成交速度放緩不無關(guān)系。一些“以價(jià)換量”撬動(dòng)初期銷售的樓盤，也逐漸顯示出后勁不足。

　　二手房方面，目前不少區(qū)域的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了雙向觀望的尷尬局面。一方面，賣家不愿對(duì)價(jià)格做出太大讓步，另一方面，由于有關(guān)方面多次重申樓市調(diào)控不會(huì)放松，購房者的心態(tài)趨于理性，降價(jià)預(yù)期又有看漲。

　　廣州：8月樓市成交量價(jià)齊降

　　據(jù)《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，廣州市房管局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，廣州8月新建商品住宅網(wǎng)上簽約面積72.07萬平方米，同比增加51.9%，環(huán)比減少9.5%；網(wǎng)上簽約均價(jià)13780元/平方米，同比下降3.2%，環(huán)比下降3.7%，成交呈現(xiàn)明顯量價(jià)齊降的狀況。這也是自今年3月以來，廣州樓價(jià)首次出現(xiàn)同比或環(huán)比均下降的情況。

來源：中國新聞網(wǎng)

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