集中開發(fā)致產(chǎn)能過剩 商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫正在吹大

　　商品房市場在遭遇政策限購從高熱跌入深度降溫之時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)投資卻在全國眾多城市高歌猛進(jìn)。近年來，各地方政府為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和提升城市形象，大力推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資，尤其在二三線城市的核心區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，大量商業(yè)綜合體項(xiàng)目拔地而起。然而，8月29日，深圳市地方稅務(wù)局、深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于實(shí)施存量非住宅類房產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》，根據(jù)該通告，今后將對深圳市范圍內(nèi)的存量非住宅類房產(chǎn)交易成交價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，實(shí)行按計(jì)稅參考價(jià)格規(guī)定計(jì)征各項(xiàng)稅款。該通告將從2012年10月1日起執(zhí)行，有效期5年，具體時(shí)間從納稅人在深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽買賣合同的時(shí)間為準(zhǔn)。深圳這一措施的出臺(tái)引起地產(chǎn)界的高度關(guān)注。分析人士認(rèn)為，該措施的實(shí)施，將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)交易成本大幅提升。它傳遞出各地商業(yè)地產(chǎn)投資熱已呈現(xiàn)泡沫化。

　　有數(shù)據(jù)表明，2009年至2012年，中國商業(yè)地產(chǎn)投資額月均同比增長30%左右，增速是同期住宅開發(fā)的1.3倍。2012年上半年，這一差異已擴(kuò)大至2倍。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場研究部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)急劇升溫主要緣于商業(yè)地產(chǎn)不受此輪樓市調(diào)控限制，大量原準(zhǔn)備投向住宅地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)而流向商業(yè)地產(chǎn)。其次，商業(yè)地產(chǎn)可提升城市形象，為地方上帶來穩(wěn)定稅收，其開發(fā)得到地方政府的支持。另外，在一線城市住宅土地越來越少的市場情況下，不少開發(fā)商有轉(zhuǎn)型需要。

　　在實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展艱難、住宅地產(chǎn)形勢嚴(yán)峻的市場背景下，目前商業(yè)地產(chǎn)被房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外很多企業(yè)視作投資的“避風(fēng)港”，商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量、體量快速增長。據(jù)了解目前從全球范圍看，在建的大型城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目80%都在中國。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海公司反饋，2012年上海將有22個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目入市；北京預(yù)計(jì)有17個(gè)零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市，體量達(dá)94萬平方米，其中購物中心面積達(dá)78萬平方米；成都同時(shí)在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目達(dá)到100多個(gè)，其中市區(qū)57個(gè)，面積規(guī)模達(dá)到3400萬平米左右的體量；在深圳，大型集中式商業(yè)項(xiàng)目面積在未來5年將增長87%，接近翻倍，而未來5年供應(yīng)量相當(dāng)于深圳過往30年存量集中式商業(yè)的總和，預(yù)計(jì)年底深圳大型優(yōu)質(zhì)商鋪總存量將達(dá)190萬平方米。

　　目前很多商業(yè)項(xiàng)目沒有從城市的經(jīng)濟(jì)總量和城市人口變化考量進(jìn)行規(guī)劃，地方政府出于財(cái)政需求大量投放商業(yè)用地，一些企業(yè)盲目轉(zhuǎn)型投資，造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，大量低端項(xiàng)目重復(fù)建設(shè)。近年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的部分企業(yè)，由于缺乏商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，對開發(fā)前景盲目樂觀，隨著商業(yè)地項(xiàng)目的入市，后期的招商運(yùn)營問題已日益尖銳。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平認(rèn)為，對地方規(guī)劃失當(dāng)、企業(yè)將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)作“避風(fēng)港”盲目轉(zhuǎn)型的做法政府應(yīng)該“出手干預(yù)”。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為，雖然國家調(diào)控的重點(diǎn)是住宅，但短期來看，我國很多城市存在商業(yè)地產(chǎn)大量集中開發(fā)導(dǎo)致產(chǎn)能過剩的風(fēng)險(xiǎn)。一線城市同區(qū)域內(nèi)同質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目面臨惡性競爭；二三線城市，甚至是三四線城市，普遍存在盲目開發(fā)而忽略當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力的現(xiàn)象。深圳對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控或?yàn)檎种粕虡I(yè)地產(chǎn)投資過熱的一個(gè)信號。

來源：中華工商時(shí)報(bào)

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