盈利增長(zhǎng)遠(yuǎn)低成本增速 1.4萬(wàn)億庫(kù)存"包袱"施壓房企

　　難關(guān)剛過(guò)的地產(chǎn)企業(yè)正在陷入低利潤(rùn)率的怪圈，持續(xù)增長(zhǎng)的成本與快速下降的利潤(rùn)率形成合力，正在不斷蠶食著房企未來(lái)的發(fā)展預(yù)期。據(jù)銀萬(wàn)國(guó)分類(lèi)的149家滬深上市房企已經(jīng)公布的2012年上半年年報(bào)顯示，上市房企在6月末存貨為14044.7億元，在降價(jià)換市場(chǎng)的影響下，盡管房企的資金鏈有所改觀，但是依然面臨著成本快速上漲、庫(kù)存積壓過(guò)大的影響。

　　悲壯過(guò)關(guān)

　　雖然大多數(shù)企業(yè)并未像綠城那樣斷臂求生，但是犧牲利潤(rùn)成為了它們的選擇。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，149家上市房企上半年?duì)I收1934.96億元，同比上漲17.82%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)255.45億元，同比上漲5.12%。這個(gè)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有追上成本的上漲，甚至盈利增長(zhǎng)不及成本增長(zhǎng)的1/4。

　　“用人成本快速上漲也是利潤(rùn)下滑的主要原因，目前北京工地一個(gè)泥瓦工一天的工資在250元左右，而且要求只工作8小時(shí)，薪酬必須當(dāng)月結(jié)賬，對(duì)企業(yè)的壓力非常大?！北本┍＠禺a(chǎn)副總王英男向記者表示。

　　“像我們這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)壓了4年了，資金成本太大了，基本上已經(jīng)沒(méi)有什么利潤(rùn)了?！北本┤赵路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)副總錢(qián)越向記者表示。他透露，現(xiàn)在北京非上市的中小房企的平均純利潤(rùn)在15%左右，而上市大房企的純利潤(rùn)則更低。

　　在已公布的149家上市房企的財(cái)務(wù)報(bào)表中記者看到，代表地價(jià)和建安成本的營(yíng)業(yè)成本合計(jì)1625.2億元，同比上漲20.87%，財(cái)務(wù)、管理和銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)237.57億元，同比上漲25.43%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于利潤(rùn)增長(zhǎng)。

　　盈利能力下降是企業(yè)發(fā)展過(guò)程中必然遇到的危機(jī)。

　　隨著犧牲利潤(rùn)換成交量的持續(xù)推進(jìn)，房企的債務(wù)危機(jī)得到了暫時(shí)緩解。149家上市房企在6月末持有貨幣資金2793.37億元，與年初相比增加17.14%。銷(xiāo)售回款增長(zhǎng)迅猛，上半年房企收到銷(xiāo)售回款2792.11億元，同比增長(zhǎng)11%。債務(wù)方面，短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款合計(jì)2780.73億元，與年初相比增長(zhǎng)5.87%。

　　壓力依然

　　盡管化解了債務(wù)危機(jī)，但是房企依然面臨著巨大的庫(kù)存壓力。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，149家上市房企在6月末存貨為14044.7億元，與年初相比增加998億元。同期，149家上市房企6月末預(yù)收款項(xiàng)為5201.3億元，與年初相比增長(zhǎng)852.4億元。

　　鏈家研究部常清認(rèn)為，由于預(yù)售制度使得房企在銷(xiāo)售和交付物業(yè)之間存在時(shí)間差，對(duì)于已經(jīng)銷(xiāo)售但是尚未交付的物業(yè)價(jià)值，在房企的資產(chǎn)負(fù)債表中同時(shí)認(rèn)定為資產(chǎn)中的存貨和負(fù)債中的預(yù)收款項(xiàng)，這部分物業(yè)并未對(duì)房企形成真實(shí)的庫(kù)存壓力。所以目前的房企庫(kù)存與年初相比僅為微增，上半年謹(jǐn)慎拿地，以?xún)r(jià)換量成為了房企共識(shí)，去庫(kù)存效果初顯。雖然下半年開(kāi)始部分房企收回優(yōu)惠和折扣，部分項(xiàng)目出現(xiàn)了漲價(jià)現(xiàn)象，但是目前的庫(kù)存依然處在高位，價(jià)格上漲的動(dòng)力和空間有限，下半年的房?jī)r(jià)依然會(huì)以穩(wěn)為主。

　　值得注意的是，在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，房企命運(yùn)出現(xiàn)了截然不同的結(jié)果。以萬(wàn)科、中海、保利、恒大、龍湖等快周轉(zhuǎn)為代表的房企，通過(guò)降價(jià)等手段逐步渡過(guò)了危機(jī)，而以少項(xiàng)目運(yùn)作追求高利潤(rùn)的企業(yè)如綠城、星河灣、雅居樂(lè)、世紀(jì)金源等均受創(chuàng)嚴(yán)重。

　　同時(shí)中小房企依然面臨著巨大的壓力。8月最后一周，北交所企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)成交金額34.2億元，房地產(chǎn)業(yè)、電力、熱力生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、建筑業(yè)居成交金額前三位。新增掛牌項(xiàng)目總金額1.15億元，石油石化業(yè)、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)居掛牌金額前三位。北金所、北油所等專(zhuān)業(yè)交易平臺(tái)也有多宗重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌。

　　拿地補(bǔ)倉(cāng)

　　“企業(yè)做大了，就像被綁在車(chē)輪上，即使利潤(rùn)低也不得不硬著頭皮拿地?！币晃簧鲜泄纠峡傁蛴浾弑硎?。

　　由于市場(chǎng)調(diào)控影響，在過(guò)去一年多的時(shí)間內(nèi)，房企基本上未曾大規(guī)模拿地，鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，恒大、中海、保利、富力等18家房企上半年末持有土地儲(chǔ)備建筑面積合計(jì)5.99億平方米，與年初相比增加448萬(wàn)平方米，其中10家房企的土地儲(chǔ)備面積與年初相比出現(xiàn)下降。以上半年銷(xiāo)售面積保守估計(jì)，這18家房企土地儲(chǔ)備足夠7年開(kāi)發(fā)。

　　但是土地儲(chǔ)備作為衡量房企發(fā)展前景的主要指標(biāo)，各家企業(yè)在今年下半年開(kāi)始均積極拿地補(bǔ)倉(cāng)。

　　以萬(wàn)科最新公布的8月份月報(bào)顯示，8月萬(wàn)科拿地金額超過(guò)40億元，拿地城市基本分布在上海、杭州、東莞、沈陽(yáng)等主要城市。1-8月合計(jì)拿地總額約為160億元。拿地金額達(dá)到去年總額的一半。

　　同時(shí)龍湖地產(chǎn)在7月份拿地金額達(dá)到了42.76億元、8月份達(dá)到了69.7億元，中海地產(chǎn)7月份拿地金額29.7億元、8月份6.36億元。

　　而接下來(lái)的9月份，各地方政府均進(jìn)入了推地高潮，北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年8月推地的面積超過(guò)800萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)30%，創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊入市房企拿地積極性將被進(jìn)一步調(diào)動(dòng)，下半年將進(jìn)入瘋狂的補(bǔ)倉(cāng)期。

　　
來(lái)源：北京商報(bào)

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