為避隨時出臺的調控新政 開發(fā)商金秋推盤心切

樓市“金九銀十”的銷售旺季已經到來。經歷了5月份樓市的回暖以及量價齊升的六七月，又恰逢中央出臺調控政策預期明顯的時刻，今年的“金九銀十”引來了更多的關注。眾多開發(fā)商紛紛摩拳擦掌對此翻盤良機充滿期待。然而，8月份樓市成交量出現(xiàn)了戲劇性的全面下滑，也為即將到來的旺季降溫不少。有業(yè)內人士分析稱：樓市再創(chuàng)新高的可能性不大，房價不會大幅飆升。

　　金九銀十難看好

　　今年5月就步入快速回暖通道的樓市，成交量一路攀升。在引領了六七月的小高潮后，8月終于有所降溫。全國54個城市的新房成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑，實現(xiàn)了4月份以來全國樓市的首次環(huán)比下滑。

　　8月北京的樓市終于結束了連續(xù)4個月的量價齊升，成交量開始回落，房價也減小了上漲幅度。北京市住建委網簽數(shù)據(jù)顯示，8月份北京住宅新建商品住宅和二手住宅網簽總量為28215套，環(huán)比7月份下跌3%。這其中有相當一部分數(shù)據(jù)的組成來源于保障房的簽約量。若剔除新建商品住宅中的保障房成分，新宅成交量實際跌幅為12.4%。與此同時，上海樓市的成交量也萎縮不少。數(shù)據(jù)顯示，8月上海市新建商品住宅成交面積為80.22萬平方米，環(huán)比7月下跌6.63%；成交均價為22651元/平方米，環(huán)比下跌7.94%。另外，廣州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月新建商品住宅網簽面積72.07萬平方米，環(huán)比減少9.5%；網簽均價13780元/平方米，環(huán)比下降3.7%。展現(xiàn)出一派難得的“量價齊降”的態(tài)勢。

　　中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，金九銀十前的降溫主要源于供應量下滑，大部分開發(fā)商認為在上半年的以價換量中，犧牲了很大的利潤，在資金緩解以后，都不同程度的減緩了供應節(jié)奏。受此影響，主要城市新房庫存量從高位小幅回落，開發(fā)商的去庫存壓力也有所緩解。

　　專業(yè)人士分析，國務院督查組剛剛結束對各省市樓市調控政策落實情況的督查，現(xiàn)今正是對于出臺調控新政預期最強烈的時點。不少購房者也因此由之前的恐慌入市逐漸趨于冷靜，觀望的比例正不斷增加。同樣是之前的回暖也透支了一部分的剛需，導致后續(xù)需求乏力，成交量下跌也在所難免。所以今年的“金九銀十”普遍不被業(yè)內看好也在情理之中。

　　然而就在北、上、廣三地一線城市樓市降溫的時候，深圳樓市卻一枝獨秀地展現(xiàn)出“積極向上”的態(tài)勢。8月深圳全市實際成交總套數(shù)為3813套，環(huán)比上漲16.11%；成交均價21560元/平方米，環(huán)比上漲6.83%，創(chuàng)下今年以來的新高。同時，深圳樓市也連續(xù)兩個月突破2萬元/平米大關。對于此種現(xiàn)象，有業(yè)內人士指出是由于8月份不少高端樓盤入市，拉高了深圳樓市的整體均價。但深圳的量價齊升似乎也不能扭轉“金九銀十”成色不足的總態(tài)勢。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，這只是處于一種震蕩式調整狀態(tài)。對于“金九銀十”的預期，他表示，9、10月份房價保持橫盤震蕩，或有部分月份繼續(xù)出現(xiàn)微幅小漲的可能性比較大，房價不可能大幅上漲。

　　鏈家地產市場研究部常清也表示，當前政府多次提出調控從嚴，而且房產稅出臺的風聲不斷，當前的調控環(huán)境并未放松。目前觀望的購房者，未來入市積極性有限，因此今年傳統(tǒng)的金九銀十成交很難有突破性上漲。

　　開發(fā)商推盤搶跑心切

　　業(yè)內對“金九銀十”的預期有所下降，但是開發(fā)商還是對這個難得的旺季充滿期待。因為調控政策的影響，房企一直處于庫存積壓與資金緊張的雙重壓力之下?！敖鹁陪y十”正是開發(fā)商消化庫存、翻盤的契機。有的開發(fā)商在8月就已經迫不及待地開始增加推盤量，同樣也是為了躲避隨時可能出臺的調控新政。名義為即將到來的“金九銀十”探水，實為搶占先機領跑市場。

　　北京8月就有多達34個項目扎堆兒入市。有數(shù)據(jù)顯示，北京有41個項目預計在9月開盤，環(huán)比8月上漲了24.24%，較去年同期增長了105%。僅次于6月47個項目的最高點。截至8月24日，上海9月預計有158個住宅推出優(yōu)惠項目，環(huán)比8月的優(yōu)惠項目上漲2.6%。在所有開盤項目中，新增優(yōu)惠的樓盤有17個，而且有11個項目都增加了優(yōu)惠幅度。而廣州方面，預計將有64個樓盤在9月份推新，環(huán)比8月的39個激增64.1%。深圳不光將于9月上市16個新盤比8月增加5個，更有位于龍華新區(qū)的曼海寧二期樓盤率先在8月底推出了“現(xiàn)樓8.8折”和“5萬抵15萬元”的優(yōu)惠，帶頭領跑“金九銀十”。

　　雖然推盤數(shù)量急劇增加，開發(fā)商也在醞釀著新一輪的促銷，可是樓盤的價格卻沒有明顯幅度的優(yōu)惠。由于之前樓市的大幅回暖為房企緩解了不少資金壓力，不少開發(fā)商動了漲價的心思，紛紛改變銷售策略，不再堅持樓市低迷時的以價換量策略，而是開始重視利潤盈利。這樣的情況下，以降價為手段的促銷出現(xiàn)的幾率便會少之又少。

　　樓市回暖不假，但房企庫存堆積也是真。雖然上半年房企大多采取以價換量的策略加速去庫存。但是從各房企的成交量上可以看出，庫存壓力依然不容樂觀。有業(yè)內專家建議，開發(fā)商在不虧損的前提下，對存量難銷的樓盤盡快跑量，新盤理性定價，以走量為主。如果沖動漲價最終只能違背最初消化庫存、沖刺業(yè)績的預期。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，由于受政策限制有效購房需求不足，而且越近年底，銷售難度越大，所以9、10月份將是眾多開發(fā)商不容錯過的難得推盤銷售契機，“降價走量”將是大部分開發(fā)商的首選銷售策略。

　　雖然開發(fā)商對“金九銀十”滿懷希望，但是購房者的心態(tài)卻早已悄然改變。近來不斷涌現(xiàn)的地王、日光盤、地方政府微調政策等消息影響最大的就是老百姓的購房預期，尤其是剛需購房者的心理防線。對于剛需置業(yè)者來說，價格是影響其購房決策的最重要因素。而此類人也更容易恐慌入市盲目出手購房，反之也容易因為房價上漲而再次陷入觀望。對于購房預期更加有彈性的剛需購房群體，開發(fā)商采取謹慎定價的策略，以消化庫存為首要任務才是現(xiàn)今樓市銷售節(jié)點的上策。

　　對于進退兩難的剛需購房群體，胡景暉則認為，今年底前都是購房的好時機。在房源供應充足、房價穩(wěn)定的市場環(huán)境下，完全可以精挑細選適合自己的好產品。

來源：中華工商時報

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