外資撤離房地產(chǎn)暗流涌動 主要為資本而非企業(yè)

房地產(chǎn)利用外資的各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)急降的同時，輿論開始關(guān)注房地產(chǎn)外資領(lǐng)域標桿企業(yè)的一舉一動。近日，美國房地產(chǎn)公司鐵獅門和愛爾蘭房地產(chǎn)公司財富控股集團，出讓上海地塊或股權(quán)的消息，牽動了業(yè)界的敏感神經(jīng)。

　　雖然鐵獅門公司及時發(fā)表了澄清公告，但事態(tài)演變并沒有因此停下。9月10日，與鐵獅門有多年法律業(yè)務(wù)合作的一家著名律師事務(wù)所的合伙人在接受本報記者采訪時表示，鐵獅門有些項目可能在近期出現(xiàn)對投資人的違約，這可能是鐵獅門退出項目或退出中國傳聞的來源。

　　“外資與內(nèi)資的不同地方在于，其對收益率和周轉(zhuǎn)速度的要求更高，其金融屬性更強。在房地產(chǎn)行業(yè)受到持續(xù)調(diào)控、國內(nèi)地產(chǎn)基金大規(guī)模發(fā)行等情況下，外資的撤離是必然的?！?月11日，浙江大學金融系主任楊柳勇教授告訴本報記者。

　　撤出的主要是資本而非企業(yè)

　　在外資進入中國房地產(chǎn)市場的具體管道中，鐵獅門較為特別。2004～2008年，正值中國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展期，海外資本多以財技方式進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，或通過增資內(nèi)地房企進入，或利用境內(nèi)房企赴境外融資進入，或以外資私募股權(quán)投資基金身份進入，還可能通過其他各種隱蔽渠道以熱錢形式潛入中國房地產(chǎn)市場。

　　“像鐵獅門這樣以外商直接投資和設(shè)立資產(chǎn)管理公司兩種方式結(jié)合進入中國市場的外資較少。因為國內(nèi)房地產(chǎn)市場與資產(chǎn)管理市場與美國有很大區(qū)別，水土不服在所難免?！睏盍抡f，這種水土不服目前就表現(xiàn)為，鐵獅門在過去4年里，只能依靠自有資金支撐項目開發(fā)，總面積達90多萬平方米的新江灣城，地價款加開發(fā)款項就沉淀了其近百億元資金。

　　這對于靠美國本土基金融資的鐵獅門來講，顯然是“不劃算的生意”。2011年房地產(chǎn)調(diào)控力度增強后，“鐵獅門基金提供給投資人的收益率，一度從最高時的40%以上降至20%左右，近期有些項目可能出現(xiàn)對投資人的違約，這是非常致命的?！贝鞯铝盒型顿Y部董事葉建成向本報記者分析認為。

　　從財務(wù)角度看，此例不孤?！澳Ω康だ?、黑石、麥格里等海外資本，也都以基金項目面目進入中國，做了很多財富管理類或信托類房地產(chǎn)基金。和其他類房地產(chǎn)信托一樣，大勢向下，這些項目不少都在提前清盤或不再繼續(xù)投資?！比~建成說。

　　這些退出的外資已經(jīng)體現(xiàn)在監(jiān)管部門的報表上。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年二季度以來，外資投資中國房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯下滑。1～7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金同比增長6.2%，其中，利用外資228億元，同比下降54.3%，外資占全部到位資金的0.5%。

　　“平均是每月利用外資額32.6億元。按此推算，預(yù)計今年全年利用外資的金額約400億元左右。而2011年和2010年，中國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額分別為814億元和796億元，這樣的話，同比跌幅接近腰斬?！睏盍路治稣J為。

原因中又有原因

　　外資撤出是對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的用腳投票嗎？反對者眾。其中，最突出的論據(jù)是，內(nèi)地整個房地產(chǎn)的投資額每年大概是6萬多億元，銷售額差不多也接近6萬億元，而連續(xù)兩年總額在800億元左右的外資，所占的比例也不過才1.33%左右，所以，對投資資本的影響不會太大。

　　而且，外資此輪撤離與2009年的撤離有很大不同?！?009年外資的撤離稱得上減價拋售，那是為了解救美國總部的危機。外資急于回撤母國，低價拋售引發(fā)的市場恐慌現(xiàn)在都有陰影般的影響。”葉建成說。

　　而此番撤離，可謂原因中又有原因。

　　“表面上是內(nèi)地房地產(chǎn)市場調(diào)控在加深，實際上是房地產(chǎn)行業(yè)門檻越來越高，消費者的要求也越來越高，超過了一些海外資本的風險偏好?！比~建成甚至認為，外資的此番撤出，意味著房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌的真正來臨。

　　此外，美國樓市回暖也是外資撤離的原因之一。“而這里面有個很有趣的動向，美國市場的回暖和外資的撤離在帶動內(nèi)資的外流，現(xiàn)在到國外置業(yè)的中國人越來越多。今年上半年，包括摩根士丹利在內(nèi)的多家投資機構(gòu)，組建了多個房地產(chǎn)投資基金，投資美國本土商業(yè)項目和住宅項目，還有養(yǎng)老項目的就有多個?！鼻笆雠c鐵獅門合作的律師事務(wù)所合伙人說。

　　楊柳勇則認為，除了房地產(chǎn)開發(fā)與持有物業(yè)的領(lǐng)域，外資早已向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的上游延伸，包括建筑材料、施工、設(shè)計等各個行業(yè)都可見到外資的身影?！斑@些領(lǐng)域外資的撤離，也應(yīng)當與大趨勢一起考慮?！?/p>

　　接受本報記者采訪的人士都提及匯率對外資撤出的影響。“外資一直在進行匯率反周期操作。2008年人民幣升值之前，外資用美元大量購買中國資產(chǎn)。在獲得中國樓市增長紅利的同時，還可以等待時機賺取人民幣升值的長線匯率差價?！睏盍卤硎荆@種大趨勢對地產(chǎn)行業(yè)的影響正體現(xiàn)在這個地方。

　　對于未來一段時期房地產(chǎn)利用外資情況的變化，葉建成認為，除了美資，港資也頗值得關(guān)注。“他們的撤出對行情的影響可能更為直接?！?/p>

來源：中國房地產(chǎn)報 作者：李鵬

　　版權(quán)及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀