住建部政策研究中心：民間資本投資樓市模式漸變

　　住建部政策研究中心與高和資本9月23日聯(lián)合發(fā)布《2012年民間資本與房地產業(yè)研究總報告》（以下簡稱《報告》）正式發(fā)布稱，受宏觀經(jīng)濟及當?shù)刂еa業(yè)波動的影響，與一年前相比，溫州、鄂爾多斯、山西和陜北四地民間資本發(fā)展出現(xiàn)了減速現(xiàn)象，而民間資本對房地產業(yè)的投資也受此影響出現(xiàn)退潮。不過由于缺乏投資渠道的狀況并未發(fā)生改變，民間資本依舊高度關注房地產，只是投資策略及方式開始變化。

　　民間資本發(fā)展減速

　　《報告》顯示，目前上述四地民間資本出現(xiàn)了三大特別。其一是民間資本總量增速減緩，借貸規(guī)?？s??；其二民間投資增速下降，投資偏好有所改變；其三民間借貸利率沖高回落，放貸更趨謹慎等現(xiàn)象。以民間投資為十六行例，鄂爾多斯、山西等地的數(shù)據(jù)均表明民間資本投資增幅回落。課題組認為，國民經(jīng)濟整體增長放緩以及一些行業(yè)的變動給四地民間資本的發(fā)展帶來了不利的影響。

　　其中，溫州受實體經(jīng)濟不景氣的拖累，山西和鄂爾多斯則受到煤炭行業(yè)整合以及煤炭價格走低的影響，民間資本的發(fā)展均大為放緩。

　　課題組認為，在四地民間資本高速增長期結束，發(fā)展回落之際。調整也隨之開始。過去傳統(tǒng)的民間信用關系在這一過程中受損，短時間難以恢復。課題組還警示，一些地區(qū)的民間借貸危機尚未結束，甚至開始蔓延到傳統(tǒng)銀行系統(tǒng)。來自溫州的數(shù)據(jù)表明，截至2012年7月，溫州銀行業(yè)不良貸款率已攀上歷史高位，達到2.85%。而在2011年6月，該數(shù)字僅為0.37％，系全國銀行業(yè)不良貸款率最低的地級市。

　　樓市投資策略生變

　　課題組認為，由于經(jīng)濟不景氣，企業(yè)狀況不佳，限購政策執(zhí)行堅決以及民間資本自身萎縮等諸多因素的影響，民間資本對房地產業(yè)市場的“輸血”效應減弱，局部地區(qū)甚至從“輸血”變?yōu)椤俺檠薄?

　　《報告》指出，在溫州，部分實業(yè)經(jīng)營困難的企業(yè)家為了回籠資金，被迫折價轉讓所投資的房地產項目，折價幅度最多達到六折至五折，且很難找到買主。在鄂爾多斯，由于整體資金緊缺和房地產市場“有價無市”，債務人無法將投資的房地產項目變現(xiàn)，只能通過“抵債”這種特殊方式交易。

　　而過去民間資本投資房地產市場的渠道之一，房地產信托，今年也降幅顯著。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，2012年上半年房地產信托新增1213億元，相比去年下半年的1627億元，環(huán)比減少25%；相比去年上半年的2078億元，同比減少42%，刷新了2010年以來的最低水平。

　　盡管如此，課題組調研后認為，由于目前我國投資渠道狹窄的外圍環(huán)境并沒有大的改變，以及我國城鎮(zhèn)化依舊處于快速發(fā)展階段的現(xiàn)狀，相較其它投資領域，民間資本依舊高度關注房地產，不過策略卻發(fā)生了很大的變化。

　　課題組認為，整體而言，民間資本投資房地產短期內主要進行機會性投資。未來預計大規(guī)模資金投放時期已經(jīng)過去，即使今年下半年或者明年貨幣政策繼續(xù)放松，但房地產業(yè)整體信貸收緊可能性依然很大。在這種背景下，民間資本投資房地產必然更加謹慎，主要進行機會性投資，如商業(yè)地產、城市綜合體和二三線城市滿足剛性需求和改善性需求的住宅等。

　　而在其中，商業(yè)地產成為民間資本最為重要的一個投資出口。課題組認為，一部分民間資本投資房地產將從短期炒房變?yōu)殚L期保值性投資。例如，部分溫州人的投資理念，已從掙快錢轉變?yōu)樽非筝^長期穩(wěn)定的回報，即從短期炒賣獲取房價差價，逐步變?yōu)閺拈L期持有的角度，尋找能夠穩(wěn)定獲得租金收益的項目，如酒店式公寓、商鋪和寫字樓等。

　　資產證券化仍是趨勢

　　再者，課題組還堅持認為，信托和房地產私募股權投資將是值得關注的民間投資焦點領域。

　　課題組認為，目前暴露的民間借貸危機要求用現(xiàn)代金融投資工具取代原始的民間借貸。舊有以血緣關系、親友關系為紐帶的民間借貸，一旦發(fā)展為陌生人之間的融投資關系，樸素的信用體系就顯得薄弱而經(jīng)不起沖擊。以信托和基金等規(guī)范化方式投資、參與房地產業(yè)是規(guī)避傳統(tǒng)高利貸模式投資風險的客觀要求。

　　與此同時，房地產調控政策要求改變投資房地產的形式。在住宅去投資化的情況下，未來民間資本分享中國城鎮(zhèn)化帶來房地產增值收益，比直接購房更好的投資出路在于以基金和信托為代表的證券化金融產品。同時，新型金融業(yè)態(tài)的投資方式更符合民間資本追求安全性和高收益的特點。

　　而房地產市場自身也迎來商業(yè)地產發(fā)展的高峰期。而這一形態(tài)的物業(yè)最終要靠持有型物業(yè)經(jīng)營，持有型物業(yè)比例提高一定會對長期資金產生需求，在這種情況下，新型金融業(yè)態(tài)才會生存、發(fā)展。從客觀來講，這是新型金融業(yè)態(tài)發(fā)展的基礎。

　　據(jù)高和資本董事長蘇鑫介紹，不同資金量級可對應不同的新型房地產金融業(yè)態(tài)和投資品：一是資金量級比較大的，如1000萬以上，有兩種選擇：直接購買實體商業(yè)地產，或是投資房地產基金。二是資金量級中等的，如在100-1000萬之間，可投資房地產信托。三是資金量級較小的，如在100萬以下，從投資門檻看更適合REITs。隨著資本市場發(fā)展和有關法律法規(guī)逐步完善，在條件和環(huán)境成熟的前提下，REITs將成為普通投資者的重要投資渠道。

　　而在調查中，今年以來房地產私募股權基金依舊穩(wěn)步發(fā)展, 盡管私募基金募集總額下降，但在全部完成募集的私募股權基金中所占比例上升。同時單個項目的投資規(guī)模也開始快速增加，投資方式也由“明股暗債”、“假股真?zhèn)钡葌鶛嗤顿Y逐步轉向債權、股權等多種方式投資。

來源：中國證券網(wǎng)

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