樓市成交滑坡剛需釋放殆盡 新房庫存緩慢攀升

　　進入9月以來,不少城市的樓市交易量走低,同期開盤量則居于高位,新建商品住宅庫存開始發(fā)生變化。據(jù)了解,一些熱點城市的新建商品住宅庫存已呈微增態(tài)勢,在銷售速度放緩的情況下,庫存的消化周期將拉長。

　　業(yè)內(nèi)人士認為,當前多數(shù)城市的新建商品住宅庫存較為充足,一線城市的庫存壓力也有所緩解。但需要注意的是,如果未來購房需求大量釋放,一線城市庫存面臨不足情況,房價上漲動力也將凸顯。

　　新房庫存緩慢攀升

　　樓市“金九”并未如期而至。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,截至16日,本月全國主要的54個城市新建商品住宅簽約119581套,比上月同期下調11.6%,這也是近4個月同期的最低點。

　　北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,9月1日-16日,北京僅成交新建商品住宅5187套,比8月同期下調21.6%。后續(xù)需求不足被認為是成交量滑坡的主要原因。有分析人士表示,在“限購令”的影響下,不少城市的剛性需求幾乎釋放殆盡,合理的改善型需求缺乏釋放渠道,造成后續(xù)成交量減少。

　　與此同時,部分房企推盤的熱情卻并未減弱。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,9月1日-16日,北京共有18個商品住宅項目獲得預售許可證,釋放房源5866套。這一數(shù)據(jù)不僅遠高于8月全月的新建商品住宅供應量,同時也比9月同期的新建商品住宅成交量高出679套。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為,9月、10月份的推盤量還將保持相對較大規(guī)模。按照該機構的統(tǒng)計,預計北京10月將有32個商品房項目入市。

　　受此影響,近期北京的新房庫存已開始緩慢攀升。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù),截至9月18日,住宅存量達到79612套,正在逼近8萬套的規(guī)模。而按9月以來的銷售速度,這部分庫存的消化周期將超過7個月,庫存不足的壓力較之前有所緩解。

　　上述情況在其他部分城市也存在。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟向記者表示,當前一線城市的存貨去化周期多數(shù)為8-12個月,處于相對合理區(qū)間。若市場成交量不能有效放大,這些城市庫存不足的壓力將進一步減緩。

　　房價仍存上漲隱憂

　　庫存量的大小決定著后市的供需形勢。按照陳晟的觀點,當存貨去化周期大于6個月時,房價將保持穩(wěn)定。若這一指標在6個月以下,房價將呈上漲態(tài)勢。

　　除庫存量外,去化周期的長短也與銷售速度有關。今年8月,北京新建商品住宅成交14525套,按照這一銷售速度,北京樓市庫存的去化周期僅為5個月。其他一線城市和個別熱點城市也都面臨去化周期縮短的局面,這被認為將給房價上漲帶來壓力。

　　陳晟表示,不少二三線城市此前的土地供應量大,近幾年的房屋建設規(guī)模也較大,市場潛在庫存較為充足。而一線城市的庫存不足壓力雖有所緩解,但庫存絕對量仍然處于低位。

　　他認為,一旦限購、信貸等政策因素出現(xiàn)變化,導致市場成交量回升,一線城市的現(xiàn)有庫存量將再次面臨較短的消化周期,房價上漲壓力也將凸顯。業(yè)內(nèi)人士表示,一線城市可供開發(fā)土地面積、在建商品房面積、可售商品房套數(shù)等指標,目前都處于低位。

　　商品房價格環(huán)比上漲

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),今年8月,全國70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比上漲0.06%,漲幅明顯收窄。有觀點認為,成交量下降是其主要原因。若未來改善型需求能夠得到有效釋放,房價很可能繼續(xù)保持上漲。

　　按照房地產(chǎn)開發(fā)周期,從土地成交到形成市場供應,約需要1-2年的時間。普遍的觀點認為,一線城市的土地供應缺口已經(jīng)形成,房價在短期或長期內(nèi)都存在較大上漲壓力。當前應增加土地有效供應,并督察已供土地的開發(fā),從而盡快補充市場庫存。

來源：齊魯晚報

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