房價維穩(wěn)為主 地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勝劣汰步伐加快

　　經(jīng)歷了上半年的沉寂和六七月份的短暫爆發(fā)，房地產(chǎn)市場來到了“金九銀十”沖刺全年銷售目標的十字路口。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，對于“金九銀十”，各方樂見的一個局面是，房價維持穩(wěn)定，成交量迅速反彈，但目前的全國房地產(chǎn)市場仍處于膠著狀態(tài)，房企應把握時機，防止被市場淘汰。

　　“金九”未見開門紅

　　與早前地產(chǎn)商們紛紛以價換量大力促銷，進而推動了樓市成交回暖不同的是，基于部分房企出現(xiàn)存量缺口、前幾個月集中成交后部分項目已接近完成全年任務等因素，開發(fā)商并不急于推出新樓盤，甚至有提價的傾向。

　　全國房價在6月份呈現(xiàn)漲聲一片，并最終引來8個督查組緊急分赴16個省市，嚴格整頓樓市調(diào)控。于是，上海、山東等地于督查組檢查前后紛紛出臺政策，重申嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，并在執(zhí)行層面進一步加大監(jiān)管力度。

　　住建部政策研究中心主任秦虹9月11日在“中國百萬銷售精英2012年會暨房地產(chǎn)投資趨勢論壇”上表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，還會持續(xù)相當一段時間，住宅的投資屬性會進一步弱化。

　　截至9月20日，中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為159897套。同比8月同期的167375套下調(diào)幅度達到了4.5%，這也是最近3個月同期的最低點，低于7月同期的182096套。在54個城市中，有29個城市成交量有不同程度下調(diào)，下調(diào)超過10%的城市有21個，整體市場成交量在金九未見起色。

　　在一線城市中，北京9月成交量僅6015套，同比8月同期的9472套下調(diào)了36.5%，上海與廣州則有輕微上漲，而深圳成交量為2357套，下調(diào)了5.5%。在二線城市中，天津、重慶、成都、杭州、蘇州等均有不同程度下調(diào)，其中天津成交量為5145套，同比下調(diào)了9.5%。

　　中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為“金九”未現(xiàn)開門紅的主要原因有幾點：第一，調(diào)控政策再影響，督查組的各地督查及不同力度新政的傳聞在一定程度上影響了購房者的積極性，開發(fā)商以價換量基本結(jié)束，目前是很多城市都出現(xiàn)了價格止跌，之前熱銷的項目都出現(xiàn)了折扣減少，購房者再現(xiàn)猶豫，高性價比房源明顯減少。

　　第二，各地庫存均有所減少，在上半年的以價換量過程中，開發(fā)商損失利潤，北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的庫存相比年初均有非常明顯的下調(diào)，可售項目減少影響了成交量放大。

　　第三，信貸未繼續(xù)放松，信貸與樓市的關聯(lián)度非常大，在信貸松動的情況下，樓市調(diào)控政策對樓市的影響非常小，但是在7月降息后，預期中的降息或者降準在8月并未出現(xiàn)，市場甚至傳出部分城市首套房信貸折扣收回的現(xiàn)象，雖然目前主流首套房利率依然為8.5折，但信貸未繼續(xù)松動影響了市場繼續(xù)升溫，部分購房者也再現(xiàn)猶豫。第四，土地價格未明顯下調(diào)，最近1年多的各地土地供應減少，形成供應缺口。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年9月，北上廣深一線城市共有104個商品住宅項目將入市，較8月份計劃開盤量減少12個，只有北京9月份預計開盤項目為38個，多于8月的37個，其他三個城市均不及8月。據(jù)目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海9月將只有26個住宅項目開盤，遠低于同期的44個。

　　鏈家市場研究部常清表示，雖然7、8月市場表現(xiàn)較為平靜，但總體仍維持高位，而改善和附帶投資意愿的購房需求預計會在“金九銀十”有所增加，后市延續(xù)當前走勢的概率較大。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟則告訴時代周報記者，目前整個市場并不支持大幅度反彈，購房者和開發(fā)商都會出現(xiàn)分化，市場還處于拉鋸期，由于政策的不明朗，價格不會出現(xiàn)大漲大跌。

　　住建部此時釋放出從嚴信號，一定程度上，也是防止9、10月份出現(xiàn)量價齊漲的局面，房價仍將以維穩(wěn)為主，開發(fā)商根據(jù)現(xiàn)金流健康狀況，有部分會小漲、部分會降價。經(jīng)過前幾個月的資金回籠，資金相對充裕的企業(yè)不會作明顯降價動作，可能會在土地市場有所動作，而資金緊張的會加快跑量。

　　行業(yè)優(yōu)勝劣汰步伐加快

　　值得關注的是，9月上旬，萬科、華潤置地、恒大三家房企拿地金額達82.4億元，已超過8月全月5成。萬科董秘譚華杰曾公開表示，今年四季度還會再買很多地。近幾個月，在土地市場上表現(xiàn)活躍的，幾乎清一色的是大型地產(chǎn)商，比如萬科、金地、龍湖、招商、華潤等，而數(shù)量眾多中小企業(yè)，基本上都比較沉寂。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控和市場調(diào)整的過程中，開發(fā)商嚴重分化，行業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐進一步加快。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，全國商品房銷售10強企業(yè)的銷售面積，占全國銷售總面積的比重為9.3%，而2011年上半年和2010年上半年分別為7.1%和5.2%。

　　全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，由2000年的2.7萬家持續(xù)增加到2008年的8.7萬家，2010年減為8.5萬家。8.7萬家很可能將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量的高點，未來逐漸減少將是大勢所趨?！皬男袠I(yè)環(huán)境來看，中小房企生存越來越艱難。一方面，融資障礙重重，銀行貸款不支持中小企業(yè)，民間融資成本太高，當前房地產(chǎn)開發(fā)利潤，很難支撐高息融資；另一方面，今年以來房屋成交回暖，最大的受益者是大型企業(yè)，他們的品牌號召力大，有財力扛得住降價打折帶來的利潤損失，而多數(shù)中小企業(yè)的項目并未順利回籠資金，當前的經(jīng)營壓力依然沉重。大企業(yè)的情況則從容許多，可分兩類：一是包括保利、中海、招商在內(nèi)的央企財大氣粗，融資便利；二是包括萬科、恒大、龍湖在內(nèi)的非國企經(jīng)驗老到、主流產(chǎn)品適銷對路，現(xiàn)金流情況良好。上半年降價跑量賣房，下半年低價拿地，明后年增加的房屋供應，成本更低，競爭更有優(yōu)勢?！睏罴t旭稱。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也向時代周報記者表示，本輪樓市調(diào)控以來樓市進入下半場，2012年經(jīng)濟探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負的關鍵一年。房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤率兩方面同時占據(jù)優(yōu)勢方可在未來有自己的立足之地，否則，難免會遭遇被市場邊緣化，或者被逃離房地產(chǎn)行業(yè)。

　　“跑得快”贏得未來

　　在規(guī)模與利潤率兩方面，規(guī)模的重要性在當前是最重要的，規(guī)模的意義在于一個房企的市場占有率以及影響力。當前市場當中降價幅度收窄甚至個別項目的漲價行為，勢必會影響這些項目的去化速度。從這個角度來講，降價幅度收窄、漲價行為不一定會利于這些企業(yè)在當前相對膠著的市場背景中跑贏市場。

　　張宏偉認為，當前市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，房企還應該未雨綢繆，繼續(xù)采取“跑得快”的高周轉(zhuǎn)市場策略，以現(xiàn)金為王，以把握市場主動權，主導未來市場格局。

　　“跑得慢”就要落后，從高周轉(zhuǎn)類型企業(yè)來看，這些企業(yè)并沒有因為上半年完成銷售業(yè)績指標而止步，而是繼續(xù)以價換量，采取跑得快的市場策略。其中，除了行業(yè)龍頭萬科，中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)正在全力沖擊中國房地產(chǎn)行業(yè)的“千億俱樂部”。

　　“從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面優(yōu)于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周轉(zhuǎn)策略其實是將當前市場沉寂的狀況攪渾，中小房企不一定看得清楚或把握得住當前市場的局面。因此，中小房企如果跟風跑量，那么在未來市場角逐中肯定博弈不過大型龍頭房企，如果中小房企不跑量，那么，他們有可能還面臨著市場份額丟失及資金面的問題。從這個角度而言，大型房企主導未來市場發(fā)展格局。”張宏偉說。

　　但是，在企業(yè)“跑得快”的同時，并不應該忽視企業(yè)利潤率這個比較關鍵的因素。通過多元化手段降低成本提升利潤率已經(jīng)顯得非常關鍵，在未來，房企不僅僅要關注規(guī)模上的制勝，還更應該注重利潤率盈利能力的提升。

來源：時代周報

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