監(jiān)管層提前降溫成果顯著 雙節(jié)長假樓市成交平淡

　　剛剛過去的中秋國慶雙節(jié)長假，與高速公路景區(qū)景點火爆的情形不同，樓市并沒有出現(xiàn)傳統(tǒng)的“旺季”狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，全國主要54個城市在黃金周前7天合計簽約套數(shù)約為1.6萬套，相比今年黃金周前一周5.4萬套的成交量下調幅度達到了70%。“銀十”開局不利，市場預計10月仍將延續(xù)9月“金九不金”的態(tài)勢，成交量不會有太大的波動?！?/p>

　　長假期間簽約數(shù)較前一周降七成

　　中原地產數(shù)據(jù)顯示，全國主要的54個城市在黃金周前7天合計簽約套數(shù)約為1.6萬套。雖然同比2011年國慶期間14418套的簽約套數(shù)略有起色，但相比今年黃金周前一周5.4萬套的成交量下調幅度達到了70%。

　　由于這54個城市中，有超過10個城市的網簽系統(tǒng)在國慶期間并無數(shù)據(jù)更新，因此這一統(tǒng)計存在數(shù)據(jù)不全的問題。而從全國來看，確實也有部分二三線城市成交尚可，出現(xiàn)回溫。不可否認的是，從目前掌握的情況來看，作為“銀十”的開局，這個長假的樓市成交非常不理想。

　　具體來看，北京方面，根據(jù)北京市住建委網站數(shù)據(jù)，截至10月6日國慶假期前7天北京二手住宅網簽總量僅212套；上海方面，據(jù)金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月4日至10月6日，上海日均成交158套，較去年同期下降了32%；廣州方面，廣州陽光家緣數(shù)據(jù)，截至9月30日至10月6日，廣州十區(qū)二縣7天內僅成交907套一手住宅，同比去年國慶成交量增長33.6%，但環(huán)比上一周2767套的成交量卻大跌67.2%；深圳方面，統(tǒng)計顯示國慶8天全市一手樓共計成交341套，甚至還不如9月29日單日二手房的成交量；除這四大一線城市外，青島、杭州、濟南、武漢、昆明、徐州、重慶等城市，黃金周期間的住宅成交量相比之前也有明顯下調。

　　此外，長假期間上海和深圳均有房博會召開。為期4天上海房展會觀眾人數(shù)共計11.6萬人次，介于“五一”房展的9萬人次和去年“十一”房展13萬人次之間，人氣基本呈持平狀態(tài)，但明顯呈現(xiàn)看的多買的少的狀態(tài)；而為期5天的深圳秋季房地產交易會，參展的本地樓盤只有20余個，僅占參展樓盤的兩成。

　　不僅是“銀十”開局不利，剛剛過去的“金九”，成色其實也明顯不足。銀河證券跟蹤監(jiān)測的33個主要城市9月成交量環(huán)比下跌5.4%，顯示出旺季不旺的特點；此外9月樓市供應上升，成交批售比下降至63.4%，庫存重回高位，去化周期略有延長。今年雙節(jié)長假成交總體還不如9月同期，冷淡可想而知。

　　監(jiān)管層多次釋放信號形成降溫

　　實際上，今年中秋、國慶雙節(jié)長假樓市的冷淡也在很多人的意料之中。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江分析原因指出，一是長假高速路免費通行吸引大量市民出行，人氣自然減少；二是一些面向剛性需求的樓盤并未開售，供應量減少自然成交減少。

　　克而瑞廣州片區(qū)高級研究經理胡廣東則分析，今年5月到8月，全國大部分城市的成交量都回升，因此九十月份可釋放的需求量并不多；而國慶期間開發(fā)商并沒有推出太大的優(yōu)惠，部分區(qū)域房價甚至有所上漲，自然也難吸引市民入市。

　　而更重要的是，長假前中央層面多次釋放堅持房地產調控信號也提前為假日樓市降了溫。

　　9月13日，國土部表示，要對土地交易市場進行監(jiān)測，重點監(jiān)測土地溢價率過高、土地底價設定過高等情況，同時跟蹤拿地密集企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，杜絕囤地行為。

　　9月20日，國家稅務總局政策法規(guī)司相關負責人表示，房產稅下一步將擴大試點范圍，并逐步建立房地產稅制度，房地產稅具體深化時間可能在年底或明年初。

　　9月23日，住建部稱，當前房價尚不具備全面反彈的條件，下一步將繼續(xù)指導督促限購城市嚴格執(zhí)行住房限購措施，確保限購措施實施效果，適時對執(zhí)行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責。

　　此外部分地方政府節(jié)前也提前布控，狙擊長假房價上漲。以廣州和北京為代表，9月24日，廣州國土房管局通過其官方微博證實，擬對珠江新城等豪宅集中區(qū)域實行限售，控制預售房源和推出節(jié)奏，以調控全市房價；北京也通過控制預售證的發(fā)放，控制高端住宅集中入市。

　　中國房地產學會副會長陳國強表示，這說明監(jiān)管層已經注意到樓市出現(xiàn)的升溫跡象，通過喊話表態(tài)穩(wěn)定預期?！斑@是再次對市場、地方政府進行提醒，不允許放松調控”。

　　10月成交量或比9月更差

　　銀河證券分析指出，從近2個月來的各級政府表態(tài)和發(fā)文來看，在支持自住需求，遏制投機需求的前提下，樓市的政策風向偏緊。無論是從開發(fā)商的預售款監(jiān)管、打擊囤地、房價上漲等角度，還是從購房者的房貸優(yōu)惠利率角度來看，樓市的政策都是保持一個相對嚴格的狀態(tài)。

　　但胡廣東也認為，預計10月政策環(huán)境也不會更緊。住建部政策研究中心副主任王玨林也接受媒體采訪表示，房地產調控絕不放松，年內全國樓市將以平穩(wěn)為主。

　　因此在這樣的政策環(huán)境下，此前限購、差別性信貸、保障房和房價問責制等調控政策將繼續(xù)穩(wěn)定消費者的預期，10月市場預計仍將延續(xù)9月“金九不金”的態(tài)勢，成交量不會有太大的波動?！般y十”能否實現(xiàn)其實并不樂觀。

　　黎文江甚至認為10月成交量會比9月更差，除了需求量的消耗和供應量的減少，更重要是四季度銀行信貸將會收縮，房貸申請會更加嚴格，信貸額度也會更少，這對成交量將是比較大的影響。

　　但價格方面，胡廣東分析，從開發(fā)商推貨來看，他們并沒有趕在長假前大量推貨，近期推貨節(jié)奏也一直比較均衡，顯示開發(fā)商并不急于出貨，資金壓力不大。“開發(fā)商在前期市場基本恢復的情況下，不會再有必要用較大的價格折扣這種單一的手段來吸引購房者，而是更多采取營銷和產品策略”。從這一角度來看，10月乃至四季度房價下降的可能性似乎不大，甚至還呈現(xiàn)微漲態(tài)勢。

　　一位開發(fā)商透露，上半年“以價換量”的銷售策略讓一些房企“肉痛”，利潤率大幅下降的同時庫存又消耗過快，開發(fā)商四季度一般不會降價，反而會小幅提升價格，放緩推盤節(jié)奏，等待市場觀望情緒改變。

　　此外節(jié)前土地市場的火熱也需要引起警惕。中原地產在針對13個重點城市土地市場的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月前27天土地成交同比8月同期增加了31%。開發(fā)商大量拿地說明，市場開始出現(xiàn)轉向。分析人士指出，土地市場升溫與經濟下行壓力加大等多方因素疊加，“將增大房價反彈壓力，弱化樓市調控成果”。

來源：南方日報 盧軼 實習生 穆暢

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