開發(fā)商看好“1.5線城市”商業(yè)地產(chǎn)

　　“一個小縣城建三四個城市綜合體，這不是繁榮，而是亂象。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌近日表示，開發(fā)商以及地方政府應(yīng)該更加冷靜，避免過度投資帶來的商業(yè)地產(chǎn)“泡沫”。

　　在房企排隊涌入商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體項目四處開花后，商業(yè)地產(chǎn)的“投資熱”已引發(fā)市場擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與住宅投資易受宏觀大環(huán)境影響不同，商業(yè)地產(chǎn)項目能否成功，主要取決于項目定位與專業(yè)化運作；此前蜂擁而上的商業(yè)地產(chǎn)項目，將面臨著兩極分化的命運。不過，在整體火熱的情況下，局部區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)仍然具備投資價值。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資火熱

　　近幾年，我國商業(yè)地產(chǎn)投資熱情高漲，眾多商業(yè)綜合體項目紛紛入市。

　　根據(jù)《2011-2012中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011年無論新開工增量還是銷售增速，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都遠超過住宅。其中，辦公樓新開工面積同比大幅增長46.20%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額也增長了23.7%。

　　進入2012年，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮遍布全國。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海公司的數(shù)據(jù)，2012年上海有22個商業(yè)綜合體項目入市；北京將有17個零售商業(yè)地產(chǎn)項目入市；在深圳，大型集中式商業(yè)項目面積在未來5年還將增長87%，接近翻倍，預(yù)計年底深圳大型優(yōu)質(zhì)商鋪總存量將達190萬平方米。

　　有數(shù)據(jù)表明，2009年-2012年，中國商業(yè)地產(chǎn)投資額月均同比增長30%左右，增速是同期住宅開發(fā)的1.3倍。2012年上半年，這一差異已擴大至2倍。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉稱，從2012年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來看，住宅開發(fā)投資增速為19%，而商業(yè)地產(chǎn)則達43.4%。這表明資金還在大量進入商業(yè)地產(chǎn)市場。

　　看好“1.5線城市”

　　在我國，有一批城市在經(jīng)濟總量及增速、人口規(guī)模、居民收入、城市化水平、產(chǎn)業(yè)成熟度等方面都僅次于京滬深穗，比其他省會城市更加發(fā)達。業(yè)內(nèi)把這批介于一線和二線之間的城市稱為1.5線城市。

　　仲量聯(lián)行在《中國新興城市50強》研究報告中指出，目前我國1.5線城市共有9個，分別是成都、重慶、大連、杭州、南京、沈陽、蘇州、天津和武漢。其中，成都憑借商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢領(lǐng)跑1.5線城市。

　　在高和資本董事長蘇鑫看來，目前一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場逐步飽和，1.5線城市蘊含著機會。這些城市經(jīng)濟已經(jīng)發(fā)展到相當(dāng)程度，商辦投資市場卻剛剛起步。

　　以成都為例，該市目前有存量綜合體項目48個，建筑面積約570萬平方米。但部分區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)依然不足。成都高新西區(qū)已云集了富士康、華為、戴爾、聯(lián)想、英特爾等世界500強企業(yè)，不過該區(qū)域卻一直是成都的商業(yè)地產(chǎn)洼地，目前尚無一家商業(yè)綜合體正式營業(yè)。

　　據(jù)了解，龍湖、保利、中信、華潤、綠地等房企已經(jīng)相繼進入成都高新西區(qū)。其中龍湖成都時代天街項目已經(jīng)啟動，該項目是龍湖集團多年來重點打造的天街系列之一。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，成都高新西區(qū)周邊需求和供給尚不平衡，區(qū)域內(nèi)也僅有時代天街一塊綜合性商業(yè)用地。然而隨著城市化進程的加速推進，該區(qū)域商業(yè)的開發(fā)和消化能力將逐步提升，區(qū)內(nèi)綜合體的建設(shè)與該區(qū)的商業(yè)成熟將基本同步。

　　據(jù)了解，成都時代天街為城市商業(yè)綜合體，總建筑面積達到183萬平方米，其中包括一家洲際5星級酒店。龍湖集團在重慶、北京及成都其他區(qū)域開發(fā)的“天街系”投資型物業(yè)已相繼開業(yè)。

來源：中國證券報

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