二三線城市樓市過剩風險加劇

　　就在國慶長假之前，貴陽市政府突然公布《關(guān)于推進保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點項目建設的若干措施》，規(guī)定凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受貴陽市戶籍人口就業(yè)、入學和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。這一規(guī)定，簡而言之，就是買房送戶口，顯然與中央三令五申的房地產(chǎn)調(diào)控背道而馳?！?/p>

　　當一個城市的新建住宅供應量超過當?shù)鼐用窦彝魯?shù)，那意味著什么？中國西南省會城市貴陽，仿佛坐在了樓市崩盤的火藥桶上。這個城鄉(xiāng)常住人口和流動人口全部加起來還不到500萬人的城市，將要面對戶均好幾套房的尷尬局面。　

　　2005年前后，建筑面積達到20萬平方米的樓盤，在貴陽這樣一個三線城市，已經(jīng)可以被視為大盤了。然而現(xiàn)在，總建筑面積超過100萬平方米，占地幾千畝的大盤比比皆是。其中一個名為花果園的超級大盤，總建筑規(guī)模更是達到了1830萬平方米，堪稱中國第一大盤。　

　　根據(jù)公開資料顯示，花果園是宏立城集團啟動總投資300億元、總建筑面積560萬平方米的花果園彭家灣改造項目。在2011年，宏立城集團再次拿下五里沖片區(qū)改造項目，大手筆圈定貴陽中心，使之成為一個占地6000余畝的城市中央生態(tài)區(qū)，一個總建筑面積1830萬平方米的貴陽國際中心。僅此一個樓盤，規(guī)劃居住的人口就高達50萬人，超過貴陽城鄉(xiāng)總?cè)丝诘?0%。　

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，此次貴陽市政府之所以敢“頂風作案”，正因樓市嚴重過剩，別無選擇。公開信息顯示，在貴陽，總共有花果園、中天未來方舟、中天會展城、中鐵逸都國際、美的林城時代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號、樂灣國際等13個體量超過100萬平方米的超級大盤。僅這13個樓盤，總建筑面積接近4500萬平方米，其中規(guī)劃居住人口預計總計約達110萬人?！?/p>

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，貴陽超過50萬平方米以及超過20萬平方米的在建樓盤，均不下30個，這些樓盤預計總建筑規(guī)模也不下3000萬平方米，規(guī)劃居住人口接近100萬人。但據(jù)貴陽市2010年第6次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為294萬人，占68.13%；居住在鄉(xiāng)村的人口為137萬人，占31.87%。比較之下，貴陽市房地產(chǎn)市場的供給過?？梢娨话摺！?/p>

　　然而，天量的市場供應偏偏遭遇了2010年以來的樓市調(diào)控。在限購等多方政策打壓下，貴陽樓市也較為低迷，直至2012年上半年，多家樓盤上演價格“高臺跳水”。據(jù)筑房網(wǎng)此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，貴陽樓市成交量同比大幅上升的同時，成交價卻同比大幅下降。業(yè)內(nèi)人士紛紛預言，貴陽將成為繼鄂爾多斯與溫州后又一個樓市崩盤的城市?！?/p>

　　其實，面臨類似風險的城市并不止貴陽，中國的很多二、三線城市，都存在不同程度的房地產(chǎn)供給過剩的現(xiàn)象，武漢、長沙、成都、呼和浩特……在過去的房地產(chǎn)熱潮中，這些城市興修了太多的房地產(chǎn)項目，但卻沒有相應的需求支撐，在房地產(chǎn)調(diào)控擠出投資投機需求的作用下，供給過剩的風險愈加突出。　

　　幾個月前，包頭最大的房企老板魏剛選擇上吊自殺，以此結(jié)束高利貸帶來的資金鏈壓力其正在開發(fā)建設的項目中數(shù)棟高層陷入停滯，成為一片尚未封頂?shù)臓€尾樓。在游資蜂擁的包頭、鄂爾多斯房地產(chǎn)市場，這樣的爛尾項目只是冰山一角。　

　　近日，也有媒體曝出在河北唐山，開始出現(xiàn)多個項目停建或者緩建的現(xiàn)象，在調(diào)控的重壓之下，當?shù)赜捎谫Y金鏈發(fā)生斷裂的中小開發(fā)商不在少數(shù)，原來開盤即被搶購的樓盤，現(xiàn)在工地上十分冷清?！?/p>

　　這也衍生出另外一個問題。當我們談論中國房地產(chǎn)市場時，是否需要將京滬穗等一線城市與其他城市分開？它們分屬于兩個房地產(chǎn)市場?？梢灶A期的是，當房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)，這些一線城市的房價，尤其是地段較好的地區(qū)，并不會受到太大的沖擊，但在那些二、三線甚至四線城市呢？鄂爾多斯的康巴什新城，或許是二、三線城市房地產(chǎn)投資過剩、庫存積壓的縮影。

來源：中華工商時報

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