樓市“金九”不金 “銀十”量?jī)r(jià)難齊升

“金九”已過(guò)，“銀十”近半。昨日上海又現(xiàn)“地王”，不過(guò)土地市場(chǎng)的熱度并未在樓市中得到反映。截至昨日，已經(jīng)有11家上市房企發(fā)布9月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及前三季度銷(xiāo)售總額，從數(shù)據(jù)來(lái)看，“金九”成色并不明顯，甚至不少房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)環(huán)比下滑。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，由于9月份新增住宅供應(yīng)量大增，而銷(xiāo)售量走低，“銀十”量?jī)r(jià)大漲的可能性很低。

　　房地產(chǎn)預(yù)售許可審批權(quán)下放至縣級(jí)

　　業(yè)內(nèi)稱(chēng)意味著預(yù)售許可制度短期內(nèi)不會(huì)取消

　　昨日，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定，其中對(duì)“房地產(chǎn)預(yù)售許可”審批權(quán)進(jìn)行了調(diào)整。

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，“房地產(chǎn)預(yù)售許可”原來(lái)由“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)”負(fù)責(zé)審批，下放后，實(shí)施機(jī)關(guān)變更為“設(shè)區(qū)的市級(jí)、縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)”。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，審批權(quán)下放導(dǎo)致的變化并不大，而這也從另一個(gè)側(cè)面證明，預(yù)售許可制度短期內(nèi)不會(huì)取消。

　　“預(yù)售制度下放應(yīng)該對(duì)于房地產(chǎn)的影響不會(huì)太大，因?yàn)樵瓉?lái)也是放開(kāi)到縣一級(jí)，這次調(diào)整對(duì)于房地產(chǎn)整體的宏觀調(diào)控沒(méi)有太大的影響?！濒吣洗髮W(xué)教授胡剛表示，這個(gè)政策不應(yīng)該被理解成宏觀調(diào)控政策的放松。

　　審批標(biāo)準(zhǔn)未變 難度降低

　　“下放審批權(quán)并沒(méi)有降低審批標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)預(yù)售項(xiàng)目的直接影響不大，但一定程度上可以降低審批的難度，有利于增加項(xiàng)目上市量。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為。“下放審批可以更好、更直接、有效地監(jiān)管區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)項(xiàng)目預(yù)售狀況，也可以將樓市波動(dòng)情況更直觀地監(jiān)控?！?/p>

　　不過(guò)，市場(chǎng)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)審批權(quán)下放更需要嚴(yán)格審批制度的監(jiān)管?！皩?duì)預(yù)售資格的審核關(guān)乎買(mǎi)房人的切實(shí)利益，包括審批的價(jià)格都應(yīng)該符合市場(chǎng)情況?！睆埓髠ケ硎?。

　　鏈家地產(chǎn)研究部張絮認(rèn)為，國(guó)務(wù)院明確預(yù)售許可審批權(quán)的下放，也證明短期內(nèi)預(yù)售許可制度并不會(huì)取消。

　　胡剛也分析稱(chēng)，預(yù)售許可制度雖然此前多次傳言要取消，但是真正取消的可能性很小。“房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，采取預(yù)售制度有其本身的客觀性。雖然現(xiàn)在的預(yù)售制度有很多問(wèn)題，但是并不等于這個(gè)制度本身到了一定要取消的地步?！笨們r(jià)45億元 樓板價(jià)27055元每平方米 溢價(jià)率42.9%

　　上海現(xiàn)今年總價(jià)新地王 “面粉貴過(guò)面包”難再現(xiàn)

　　記者 李媛昨日，上海土地市場(chǎng)迎來(lái)集中出讓?zhuān)渲校瑐涫荜P(guān)注的徐匯區(qū)濱江商住辦地塊被保利地產(chǎn)旗下的保利建錦、信保天津股權(quán)投資基金聯(lián)合體奪得，總價(jià)45億元，折合樓板價(jià)27055元每平方米，溢價(jià)率達(dá)到42.9%。上海今年的總價(jià)新地王由此誕生。

　　上海規(guī)土局網(wǎng)站公示信息顯示，該地塊吸引了35家房企領(lǐng)取競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)，不過(guò)，只有4家提出了競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)。有消息稱(chēng)，除保利外，另外三家參與競(jìng)拍的房企為綠地、中海和華潤(rùn)置地。

　　保利的競(jìng)拍代表在競(jìng)拍結(jié)束后對(duì)媒體稱(chēng)，競(jìng)拍價(jià)格略高于預(yù)期，今后還會(huì)盡量拿地。

　　昨日，另兩塊成交地塊的溢價(jià)率也分別達(dá)到30.1%和59.8%。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理龔敏認(rèn)為，聯(lián)合開(kāi)發(fā)有助于分擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)手不失為拓寬融資渠道的有效方法。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，未來(lái)部分個(gè)別熱點(diǎn)土地交易還可能繼續(xù)升溫，但整體土地價(jià)格重現(xiàn)2009~2010年那種“面粉貴于面包”的非理性現(xiàn)象可能性不高。

　　上海一日土地出讓金超上月六成 業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)

　　四季度土地成交或達(dá)到去年同期水平

　　記者潘彧地王再現(xiàn)，無(wú)疑給旺盛的土地市場(chǎng)再加上了一把柴。有數(shù)據(jù)顯示，三季度土地市場(chǎng)出讓金環(huán)比大增355.7%，土地市場(chǎng)已現(xiàn)全面復(fù)蘇。

　　據(jù)悉，從昨日開(kāi)始，上海連續(xù)推出五宗地塊進(jìn)行拍賣(mài)，昨天“三地連拍”，出讓金達(dá)56.78億元，超過(guò)上海9月全月出讓金六成。

　　珠三角市場(chǎng)也不甘落后。10月8日，萬(wàn)科以6.5億元競(jìng)得桂城街道A14街區(qū)C地塊，樓面價(jià)1834元/m2，溢價(jià)1.7%。9日，保利地產(chǎn)以總代價(jià)9.45億競(jìng)得廣東佛山南海區(qū)桂城兩幅地塊。據(jù)了解，連續(xù)5天，南海國(guó)土局將有13宗地塊相繼出讓。

　　9月底，廣州房管局也在一天的時(shí)間推出了位于廣州中新知識(shí)城六宗宅地，總建筑面積累計(jì)達(dá)到127萬(wàn)平方米。這些地將在10月底拍出。

　　而在杭州，10月11日至19日9天時(shí)間里，將有18宗地塊密集掛牌出讓?zhuān)偝鲎屆娣e達(dá)58.5萬(wàn)平方米，可建面積超過(guò)130萬(wàn)平方米。

　　三季度一線(xiàn)城市

　　住宅土地出讓金環(huán)比大漲

　　事實(shí)上，土地成交已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)。光是10月9日一天，就有金融街、招商地產(chǎn)、首開(kāi)股份等大型房企同時(shí)發(fā)布拿地公告。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2012年第三季度一線(xiàn)城市住宅用地土地出讓金總計(jì)414.7億元，環(huán)比第二季度大漲355.7%。而第三季度住宅土地溢價(jià)率高達(dá)23.12%，達(dá)到了2011年調(diào)控后的最大值。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部張絮對(duì)記者表示，三、四季度是土地供應(yīng)的旺季，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆樯仙?，大型房企拿地補(bǔ)庫(kù)存的意愿較為強(qiáng)烈。此外，政府也推出大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊吸引企業(yè)拿地，從而進(jìn)一步推動(dòng)了土地溢價(jià)率的上升。

　　中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，從目前土地出讓的情況看，依然呈現(xiàn)明顯的不均衡性，一些位置比較好的地塊受到熱捧，溢價(jià)及成交單價(jià)雖然比較高，但相比2010年的地王出現(xiàn)的地板價(jià)高于在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的現(xiàn)象還有差距。

　　“四季度土地成交或有望達(dá)到甚至超過(guò)去年同期水平。”張絮表示。

　　也有反對(duì)的聲音指出，目前開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的情況并沒(méi)有明顯改善，住宅用地市場(chǎng)仍未走出低谷，房企拿地仍需謹(jǐn)慎以待。

　　三季度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示：

　　多家房企完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)

　　記者潘彧截至昨日，已經(jīng)有12家上市房企發(fā)布9月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及前三季度銷(xiāo)售總額，從數(shù)據(jù)來(lái)看，“金九”成色并不明顯，甚至不少房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)環(huán)比下滑。但由于房企目標(biāo)保守，多家房企已經(jīng)完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。進(jìn)入10月，由于9月份新增住宅供應(yīng)量大增，而銷(xiāo)售量走低，房企“去庫(kù)存”壓力再增。加上消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)積極性下降，“銀十”量?jī)r(jià)大漲的可能性很低。

　　9月銷(xiāo)售額漲勢(shì)疲軟

　　富力地產(chǎn)9月銷(xiāo)售金額與去年同期相比下降17%，與今年8月相比，下降11.2%?；幽昕毓?月合同銷(xiāo)售金額與8月份相比有所回落。

　　萬(wàn)科、保利等龍頭房企也未出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。萬(wàn)科9月份銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比分別下降2.78%和3.76%。此前，萬(wàn)科已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)，連續(xù)4個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)。這意味著，萬(wàn)科銷(xiāo)售連續(xù)數(shù)月同比增長(zhǎng)的勢(shì)頭暫告一段落。而保利地產(chǎn)9月實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額78億元，環(huán)比下降9%，已經(jīng)是連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下滑。

　　雖然“金九”不金，但是，從前三季度來(lái)看，多家房企提前完成了全年的銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　招商地產(chǎn)公告稱(chēng)，今年1~9月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額247.08億元，而招商地產(chǎn)全年銷(xiāo)售目標(biāo)為210億元。越秀地產(chǎn)也公告稱(chēng)，1~9月，公司累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約110.2億元，該公司擬定的全年合同銷(xiāo)售目標(biāo)為不低于100億元。此外，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的還有世茂房地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)等。

　　不過(guò)也有尚未完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的房企。金地集團(tuán)昨晚發(fā)布公告稱(chēng)，公司前三季度累計(jì)簽約金額223.2億元，而該公司全年銷(xiāo)售目標(biāo)是300億元。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張絮認(rèn)為，部分房企今年的銷(xiāo)售目標(biāo)制定偏于保守，因此基本上都能完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　四季度房企或控制上市量

　　9月份的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)普遍上漲乏力，但開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的勢(shì)頭很足。根據(jù)上海易居研究院統(tǒng)計(jì)，9月份20個(gè)典型城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量比8月暴增59%，然而成交量卻比上月下降了4%。這是今年以來(lái)新增供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交的唯一月份，開(kāi)發(fā)商“去庫(kù)存”壓力再增。

　　對(duì)于后市，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，基于9月份簽約數(shù)據(jù)有可能滯后，10月成交量可能高于9月。

　　張大偉則認(rèn)為，大部分企業(yè)下半年成交量將高于上半年。預(yù)計(jì)在四季度部分房企可能會(huì)控制上市量，在土地價(jià)格上漲的情況下，開(kāi)發(fā)商逐漸由之前的更關(guān)注現(xiàn)金流安全向保證利潤(rùn)轉(zhuǎn)變。

　　而張絮認(rèn)為，在沒(méi)有信貸政策利好的情況下，四季度成交量?jī)r(jià)上漲難度較大。從房企角度來(lái)看，積極調(diào)整價(jià)格，提高項(xiàng)目利潤(rùn)率可能會(huì)成為選擇。但是目前購(gòu)房者的積極性有所下降，綜合來(lái)看漲價(jià)難度較大，預(yù)計(jì)四季度房?jī)r(jià)或會(huì)保持較為平穩(wěn)的走勢(shì)。

來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)

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