樓市“以價(jià)換量”格局短期難改

經(jīng)歷平淡“金九”后，“十一”黃金周期間，全國樓市表現(xiàn)亦十分慘淡，市場(chǎng)觀望氣氛濃重。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，全國54個(gè)城市10月前7天，新房成交量較9月份同期下降75%，較去年同期微降3.7%，較2010年“十一”下降近三成。

　　在政府多次重申“限購”“限貸”等調(diào)控政策不放松的條件下，無論是從市場(chǎng)面還是政策面分析，樓市成交量和房?jī)r(jià)大幅反彈的條件并不具備，未來一段時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)將進(jìn)入溫和釋放期，“以價(jià)換量”仍將是樓市主旋律，亦是房企的明智選擇。

　　事實(shí)上，本輪樓市成交出現(xiàn)“淡季不淡”、“旺季不旺”的特點(diǎn)并非偶然。從市場(chǎng)角度觀察，前期樓市回暖，既與地方微調(diào)、信貸寬松等因素密切相關(guān)，也受市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向的影響。而進(jìn)入9、10月份，隨著前期降價(jià)促銷樓盤被快速消化，而跟進(jìn)降價(jià)樓盤減少，購房者開始產(chǎn)生觀望情緒成交量自然出現(xiàn)下滑；另一方面，由于今年3月份以來住宅市場(chǎng)持續(xù)回暖，有效需求已得到充分釋放。

　　這從兩組數(shù)據(jù)中可以得到印證，據(jù)中原集團(tuán)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，9月以來，北京、天津等10個(gè)城市的購房者中有超過60%的客戶為剛性需求。其中長(zhǎng)春、鄭州、濟(jì)南、重慶、西安、大連、沈陽該比例均超過80%。

　　另據(jù)中原集團(tuán)研究中心對(duì)北京、上海、廣州等多個(gè)城市“十一”房展會(huì)監(jiān)測(cè)，大部分房企并未采取明顯的降價(jià)促銷，購房者觀望氛圍依然濃厚。并且中原經(jīng)理人指數(shù)亦連續(xù)兩周維持下降趨勢(shì)，表明經(jīng)理人對(duì)后市信心不足。

　　就政策面而言，調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)有增無減。住建部和國土部近日分別表示加強(qiáng)對(duì)高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的監(jiān)管。其中，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人明確指出，將繼續(xù)指導(dǎo)督促限購城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購措施，確保限購措施實(shí)施效果。適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房?jī)r(jià)過快上漲的地區(qū)實(shí)行問責(zé)。

　　與此同時(shí)，近期地方政府為穩(wěn)定預(yù)期，緊急出臺(tái)措施，鞏固調(diào)控成果。繼杭州和南京之后，重慶、安徽及山東等全國多個(gè)省市在9月中旬至10月底啟動(dòng)“一房一價(jià)”專項(xiàng)檢查。較之以往，此次檢查范圍有所擴(kuò)大，從抽查改為普查，并對(duì)違規(guī)的處罰標(biāo)準(zhǔn)給出了明確規(guī)定。上海9月前后兩次重申房地產(chǎn)調(diào)控不放松，并針對(duì)住房限售政策等執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，廣州對(duì)個(gè)別高價(jià)項(xiàng)目采取了限制預(yù)售規(guī)模和控制交易節(jié)奏，北京加強(qiáng)限購審核等。

　　近日有多位觀察家認(rèn)為，四季度樓市將進(jìn)入僵持階段，政策上不會(huì)有絲毫放松，不排除房?jī)r(jià)上漲幅度較大的城市會(huì)采取更加嚴(yán)厲的針對(duì)性措施，從而確保全年樓市調(diào)控目標(biāo)的完成。

　　可以預(yù)見，在調(diào)控高壓、高庫存待消和保障房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)的多重因素影響下，房?jī)r(jià)反彈預(yù)期將進(jìn)一步減弱，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)將是大概率事件。但值得注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵期，除了面對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的壓力，房地產(chǎn)調(diào)控還要承受更多考驗(yàn)，而當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的不利因素仍存。以土地市場(chǎng)為例，地方政府基于土地供應(yīng)的年度計(jì)劃以及土地出讓金收入等考慮，近期開始積極推地，土地市場(chǎng)明顯升溫，高總價(jià)和高溢價(jià)拿地情況不時(shí)出現(xiàn)，應(yīng)警惕土地價(jià)格上升影響房企預(yù)期，進(jìn)而導(dǎo)致未來房?jī)r(jià)走高預(yù)期的形成。

來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

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