北京四環(huán)內(nèi)純居住用地面臨斷供

　　“金九”過(guò)半，伴隨著大量新盤(pán)的涌現(xiàn)，土地市場(chǎng)亦迎來(lái)了井噴。值得注意的是，雖然土地供應(yīng)空前繁榮，但位于四環(huán)內(nèi)的地塊卻寥寥無(wú)幾，僅有西城區(qū)月壇南街的兩宗商業(yè)金融用地和豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)板塊的一宗配套公建用地，住宅用地新供為零。在核心區(qū)住宅未來(lái)面臨斷供之憂的背景下，核心區(qū)在售樓盤(pán)的價(jià)值，再一次得以凸顯。

　　城區(qū)土地新供為零

　　“金九”伊始，土地市場(chǎng)硝煙四起。繼月初多宗土地入市之后，9月17日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心又掛出11宗土地，其中包括豐臺(tái)五佐鎮(zhèn)兩宗多功能用地，花鄉(xiāng)板塊的一宗配套公建用地，以及朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)的一宗居住用地。其余7宗土地多位于大興生物醫(yī)藥基地板塊和通州馬駒橋板塊，昌平亦有1宗居住土地。

　　從整月來(lái)看，9月有望成交的地塊達(dá)38宗。其中，純住宅用地或含住宅的用地為14宗，占預(yù)計(jì)總供應(yīng)的36.8%。其中，多位于大興、通州、亦莊等郊區(qū)板塊，位于四環(huán)沿線的僅1宗，即豐臺(tái)花鄉(xiāng)地塊，且該地塊為住宅用地配套的“公共租賃住房”項(xiàng)目。也就是說(shuō)，四環(huán)內(nèi)純居住用地新供為零。

　　對(duì)此，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志分析認(rèn)為，在前期土地總體供應(yīng)量較少的情況下，下半年加大土地供應(yīng)，本身是符合調(diào)控要求的。從房企角度來(lái)看，從上半年至今，首先要進(jìn)行的是走量、回款，而在全年任務(wù)完成較理想，對(duì)市場(chǎng)走向判斷更清晰的情況下，到年底幾個(gè)月，企業(yè)也到了增加補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的時(shí)候。在這個(gè)時(shí)候加大土地供應(yīng)量，有助于從一定程度上緩解企業(yè)的“土地饑餓”。但由于城區(qū)土地供應(yīng)稀缺，因此，核心區(qū)在售樓盤(pán)的價(jià)值，再一次得以凸顯。

　　CBD核心幾無(wú)供量

　　伴隨著城區(qū)土地供應(yīng)的日益減少，核心區(qū)新盤(pán)數(shù)量亦出現(xiàn)遞減的趨勢(shì)。據(jù)中原等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月北京計(jì)劃入市的39個(gè)新盤(pán)，五環(huán)外甚至六環(huán)外的樓盤(pán)成為絕對(duì)主力，共有28個(gè)。剩下的7個(gè)五環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)則零散分布在豐臺(tái)、朝陽(yáng)和大興等板塊。而在核心城區(qū)，更是鮮有新盤(pán)入市。

　　尤其是曾經(jīng)炙手可熱的CBD板塊，在售樓盤(pán)除廣渠金茂府、鴻坤花語(yǔ)墅外，幾無(wú)在售項(xiàng)目。然而，在巨大的供應(yīng)缺口的背后，是高端置業(yè)人群的猛增。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)CBD將吸納15萬(wàn)左右的從業(yè)人員，然而區(qū)域內(nèi)新供給將以綜合體、寫(xiě)字樓等商業(yè)形態(tài)為主，住宅配比僅為25%。因此，CBD將長(zhǎng)期面臨“斷頓”之憂。

　　在多位專業(yè)人士看來(lái)，CBD的供求矛盾未來(lái)將呈不斷加劇的趨勢(shì)。“近年，伴隨著央視以及大量跨國(guó)企業(yè)的進(jìn)駐，CBD的置業(yè)人群出現(xiàn)暴漲。然而，從目前在售樓盤(pán)的客群情況來(lái)看，CBD所吸引的不僅僅是這些進(jìn)駐的企業(yè)的高管，它是來(lái)自全市各個(gè)區(qū)域的，甚至是吸引了不少全國(guó)投資人士的目光。因此，現(xiàn)有樓盤(pán)很難真正滿足購(gòu)房人的置業(yè)需求?！币粯I(yè)內(nèi)人士表示。

　　高端公寓價(jià)差懸殊

　　雖然核心區(qū)供量稀少，但放眼整個(gè)北京市場(chǎng)，樓盤(pán)高端化趨勢(shì)日益明顯。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月入市的均價(jià)4萬(wàn)以上的高端住宅中，主要集中在總價(jià)逾千萬(wàn)的項(xiàng)目，低總價(jià)的項(xiàng)目非常罕見(jiàn)。因此，總價(jià)在200萬(wàn)-300萬(wàn)的高端城市公寓成為核心區(qū)域入門(mén)首選，例如位于南三環(huán)方莊板塊的方恒偶寓項(xiàng)目、位于CBD核心的金茂·悅公館等。

　　據(jù)了解，方恒偶寓在售平層面積為47至81平方米，均價(jià)28800元/平方米，層高3.4米，總價(jià)190萬(wàn)/套起，挑高房源在售面積47-79平方米，均價(jià)38800元/平方米，總價(jià)210萬(wàn)/套起。即將入市的金茂·悅公館與金茂府品質(zhì)一脈相承，共154套房源，主力戶型在51-80平米之間，4000元/平方米高標(biāo)準(zhǔn)精裝并附全德系廚具，均價(jià)擬定為43000元/平方米，單套總價(jià)200萬(wàn)元起，還可以享受金茂物業(yè)帶來(lái)的高端酒店服務(wù)，以及北京實(shí)驗(yàn)二小朝陽(yáng)學(xué)校名校教育所帶來(lái)的投資價(jià)值。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月報(bào)價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的高端住宅，共售出911套，環(huán)比7月大增32.4%；銷售總面積15.1萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲46.3%，銷售總金額74.1億元，環(huán)比大漲58.1%，創(chuàng)下今年歷史新高。因此，在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在新一輪經(jīng)濟(jì)刺激政策一觸即發(fā)的背景下，保值增值功能較強(qiáng)高端公寓，必將大行其道。

來(lái)源：京華時(shí)報(bào)

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