土地市場持續(xù)升溫 二線開發(fā)商舉債買地

　　“十一”黃金周前后，國內(nèi)土地市場驟然升溫，萬科、金融街、富力、保利、龍湖、佳兆業(yè)紛紛出手。沉寂了近兩年的土地市場，拼殺撕咬的局面再現(xiàn)。握有大量現(xiàn)金的巨頭固然一擲千金，荷包羞澀的地產(chǎn)商同樣也不甘寂寞。舉債買地，成為不少中型地產(chǎn)商在這波“搶地季”抗衡之路。然而在當下總體經(jīng)濟迷霧重重，房產(chǎn)銷量再陷低谷之時，舉債擴張的風險無疑也在倍增。

　　土地市場“高燒”不退

　　10月10日，上海易居地產(chǎn)研究院發(fā)布報告稱，自2010年12月，土地市場達到近5年最高點后，土地出讓金開始進入波浪式下行通道，至今已經(jīng)連續(xù)同比負增長長達一年。但9月十大典型城市土地出讓金收入為485億元，雖然同比還是下降了兩成，但環(huán)比增長了近五成，出現(xiàn)了明顯回升。

　　節(jié)后土地市場依舊火熱，節(jié)后第一天萬科、佳兆業(yè)先后在佛山、南海競得心儀地塊，兩天后，保利與其合作伙伴先后在上海、長沙拿下兩地今年最大規(guī)模的土地。預計節(jié)后土地市場的火熱依然繼續(xù)，因為地方政府的“推地潮”還在延續(xù)，據(jù)悉佛山南海國土部門接下來還會推出13宗土地，杭州10月11日至19日，將有18宗地塊密集掛牌，除此之外廣州、天津都有密集的推地計劃。

　　在這波搶地潮中，手握現(xiàn)金的地產(chǎn)巨頭固然頻頻出手，中報顯示手頭握有470億元現(xiàn)金的萬科率先出手，七八兩月拿地的金額就達到96億元，9月更是6天內(nèi)連續(xù)拿下4幅地塊，拿地金額接近69億元。

　　其后招商、保利等實力雄厚的開發(fā)商各施其法。中報顯示持有251.8億元現(xiàn)金的保利地產(chǎn)采取強強合作的方法，節(jié)前，保利聯(lián)合首開，以13.8億元在北京土地市場首有斬獲；10月10日保利攜手萬科，以32.56億元一舉拿下長沙今年最大規(guī)模地塊——濱江B7地塊；當天下午，旗下保利建錦、信保天津股權(quán)投資基金聯(lián)合體又以45億元奪得上海徐匯區(qū)一商住地，成為2012年的上?？們r最高地塊。與保利競爭該地塊的還包括華潤、中海、綠地三家國企，經(jīng)過數(shù)百輪的激烈競拍，最終折合樓板價高達27055元/平方米，溢價42.86%。

　　但這還不是近期溢價率最高的競拍，10月8日，萬科、招商、雅居樂、佳兆業(yè)等十多家品牌開發(fā)商出現(xiàn)在佛山南海，在經(jīng)歷95輪廝殺后，佳兆業(yè)最終以近18億元奪得3宗捆綁出讓的商住用地，溢價率超過70%。

　　9月融資10月買地

　　戰(zhàn)勝萬科、招商的佳兆業(yè)，并不能劃為財大氣粗一類，也不能與保利、首開等有著深厚政府背景的央企相比。據(jù)其未經(jīng)審核的中報數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月底，該公司手頭握有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項目不過34.57億元，僅南海一塊土地的出讓金已經(jīng)占了手頭現(xiàn)金的52%。資料顯示，該公司從6月開始頻頻出現(xiàn)在土地市場，從6月至今在土地市場就花了42.96億元，遠高于其手頭握有的現(xiàn)金。

　　支持其擴張的無疑只有舉債，佳兆業(yè)憑借的是香港的融資平臺。9月12日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2017年到期的票據(jù)2.5億美元，而為了吸引投資者，佳兆業(yè)為此支付的年利率高達12.873%，為近期高息債融資內(nèi)地房企中最高。正是憑借這2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，10月佳兆業(yè)在土地市場戰(zhàn)勝幾位手握巨資的地產(chǎn)大佬。

　　9月融資，10月買地的并非僅僅佳兆業(yè)一家，9月19日龍湖地產(chǎn)公告配股籌資，籌資目標達30.89億港元。一周后，龍湖地產(chǎn)通過激烈競爭，以14.7億元奪下北京孫河鄉(xiāng)住宅地。數(shù)據(jù)顯示，從8月開始，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)就頻頻在香港融資，路勁地產(chǎn)、金隅股份也在9月通過發(fā)債，分別在香港獲得3.5億美元及30億元人民幣。加上宣布發(fā)債但沒有明確金額的花樣年以及各類銀行貸款，近期內(nèi)地房企在香港的融資規(guī)模超過了400億元。

　　中銀香港投資的一位分析師表示，八九月內(nèi)地房企的融資潮與今年上半年的銷售情況密切相關(guān)，“去年內(nèi)地房企也有募資沖動，”該人士表示，但當時由于房產(chǎn)銷售不景氣，出現(xiàn)認購額不足而折戟。今年上半年由于業(yè)績改善，也加劇了內(nèi)地房企的“資金渴求癥”。

　　“還有一個重要的原因是境外資金充裕?！眮嗐y投資的首席分析師李大偉表示，國外特別是美國的三輪量化寬松政策出臺，這些資金在實業(yè)領(lǐng)域又沒有找到更好的投資機會，其中部分就會選擇投資在新興發(fā)展國家的不動產(chǎn)領(lǐng)域，例如菲律賓等東南亞國家的不動產(chǎn)漲幅明顯?！皣鴥?nèi)由于有資本管制，直接投資國內(nèi)房產(chǎn)，資金出境有困難，不少會選擇購買內(nèi)地房企的高息債?！?

　　二線開發(fā)商舉債擴張

　　然而，舉債擴張固然讓二線開發(fā)商有了與龍頭大佬叫板的實力，同時也埋下了巨大的風險。佳兆業(yè)可謂是近年舉債擴張的典型案例，從2009年年底赴港上市后，佳兆業(yè)就開始頻舉發(fā)債圈地，僅2011年一年就花了59.4億元拿下了35幅土地。

　　其直接后果是負債率的快速上升，2011年年報顯示，佳兆業(yè)凈負債率飆升到76.6%，而2010年同期的數(shù)據(jù)為30.6%。當年其手頭僅握有39.4億元現(xiàn)金，但其一年內(nèi)需要償還的借款就高達20.67億元，加上需要支付的收購土地按金21.2億元。換言之佳兆業(yè)當年的現(xiàn)金已不足以支付。

　　這使得佳兆業(yè)在今年上半年較為沉寂，專注于通過快速開發(fā)銷售物業(yè)緩和資金鏈。2012年中報顯示，今年上半年佳兆業(yè)合約平均售價為5858元/平方米，同比下降了近19%。1~5月，該公司只花了5.2億元買入兩幅土地。

　　這也使得該公司的負債情況有所改善，凈負債率降為73.4%，一年內(nèi)到期償還的負債降為11億元，環(huán)比下降了近10億元。其中總債務下降了近5億元，與之相對應是握有的現(xiàn)金及等價物也下降了近5億元，但五年內(nèi)償還的負債則增加了5億元。

　　通過一系列債務運作后，佳兆業(yè)再度舉債擴張，先是在今年5月，該公司與PA International Opportunity VILimited簽訂可換定期貸款協(xié)議，對方為佳兆業(yè)提供1.2億美元的可換貸款，年利率為13.5%。其后的6月，佳兆業(yè)一口氣買了3個項目，七八月又先后增加了4個項目，在9月發(fā)行高息債后，又在10月拿下1個項目。

　　至此，今年前10月，佳兆業(yè)在土地上投入的資金就超過48億元，并不亞于瘋狂擴張的2011年。與此同時期內(nèi)由于現(xiàn)金減少了近5億元，也讓佳兆業(yè)的支付重壓難解。2012年借款成本同比大幅增加，中報顯示佳兆業(yè)期內(nèi)的借款成本總額為8億元，同比增加62.3%。

　　更甚者是房產(chǎn)銷售近期出現(xiàn)放緩跡象，佳兆業(yè)今年上半年累計合約銷售額為65億元，按年增長44%。市場人士分析這也是該公司負債得以改善的基礎(chǔ)，但進入7月后銷售增長開始回落，當月該公司合約銷售15億元，同比減少20%；八九月銷售31億元，同比減少23%。這也使得該公司前9個月的銷售增長只有7%。

　　在這種背景下，舉債擴張者的風險遠大于持幣者。

來源：中國經(jīng)營報

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