一級開發(fā)是把雙刃劍 兩房企深受重倉之苦

　　“土地一級開發(fā)”這個詞，在利益關(guān)系本就復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，是個小眾領(lǐng)域。能夠參與地方土地一級開發(fā)的企業(yè)，多是與地方國資企業(yè)或與地方密切相關(guān)的明星民企。在這一輪宏觀調(diào)控下，前有土地市場受調(diào)控影響導(dǎo)致價格下滑，后有二級開發(fā)銷售不暢所帶來的現(xiàn)金壓力，這讓曾經(jīng)安穩(wěn)一方的地方一級開發(fā)商處境堪憂。

　　處境一：大股東急欲擺脫“不良資產(chǎn)”

　　中國新城鎮(zhèn)，作為香港上市公司，是少有的以主營土地一級開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的民營企業(yè)。曾經(jīng)的大股東上置集團(tuán)，則是上海風(fēng)云一時的地方房企明星。

　　9月初，上置集團(tuán)一紙公告，宣布與中國新城鎮(zhèn)的母子公司關(guān)系解體。公告稱，上置集團(tuán)董事會通過實(shí)物分派的形式剝離所持有的中國新城鎮(zhèn)26.59億股份，占中國新城鎮(zhèn)總股數(shù)59.2%。具體方式是每持有3股上置集團(tuán)股份將可獲分派1.408075股中國新城鎮(zhèn)股份作特別股息。完成后，中國新城鎮(zhèn)不再是上置集團(tuán)的附屬公司，中國新城鎮(zhèn)的財務(wù)業(yè)績也不再體現(xiàn)在上置集團(tuán)的財務(wù)報表中。

　　上置集團(tuán)剝離中國新城鎮(zhèn)，實(shí)為無奈之舉。

　　根據(jù)中國新城鎮(zhèn)已公布的上半年業(yè)績數(shù)據(jù)，截至今年6月底，中國新城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)收入1.24億元，同比下跌60.5%。毛利跌82.3%至3177萬元，實(shí)際虧損3069萬元。這種虧損局面其實(shí)早在去年已經(jīng)形成，2011年，中國新城鎮(zhèn)全年收入跌57%至6.4億元，毛利跌63%至3.4億元；凈虧損2億元。對于這一業(yè)績產(chǎn)業(yè)的原因，公司的解釋道出了土地一級開發(fā)商的集體困惑。“我們的經(jīng)營業(yè)績主要由土地使用權(quán)公開拍賣的次數(shù)和其中達(dá)成的成交價所帶動。而公開拍賣的次數(shù)及成交價格又非集團(tuán)所能完全控制?！?

　　也就是說，和地方政府捆綁在一起的土地一級開發(fā)商，有可能因土地出讓時間和出讓價格的“被調(diào)控”，而出現(xiàn)收益大幅波動。實(shí)際上，從去年開始，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入，各地政府紛紛降低土地出讓低價，放緩?fù)恋爻鲎尮?jié)奏。這對主營土地一級開發(fā)的企業(yè)來說，實(shí)在是致命的打擊。

　　而回看中國新城鎮(zhèn)上市之初，作為鮮有的主營土地一級開發(fā)的上市公司，資本市場對其發(fā)展?jié)摿Φ慕庾x，幾乎極盡溢美之詞。第一大股東上置集團(tuán)，因被看好穩(wěn)定的股權(quán)投資收益，也成為當(dāng)時的股市寵兒。

　　資料顯示，中國新城鎮(zhèn)主營上海羅店北歐新鎮(zhèn)項(xiàng)目、無錫鴻山新鎮(zhèn)項(xiàng)目及沈陽李相新鎮(zhèn)項(xiàng)目的土地一級開發(fā)，總占地面積超過36平方公里。早在2002年，羅店被列為上海市重點(diǎn)開發(fā)的“一城九鎮(zhèn)”之一，中國新城鎮(zhèn)即與上海羅店資產(chǎn)經(jīng)營投資有限公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議，圈地近6.8平方公里，首涉土地一級開發(fā)，其中中國新城鎮(zhèn)持股比例為72.63%。根據(jù)中國新城鎮(zhèn)高層的介紹，公司業(yè)務(wù)主要是先與政府成立合資公司，新城鎮(zhèn)負(fù)責(zé)整個項(xiàng)目的配套設(shè)施，如地上的水電、排污及交通等基礎(chǔ)設(shè)施，也會興建醫(yī)院、學(xué)校及一般商業(yè)項(xiàng)目；完成后將交回政府通過招拍掛運(yùn)作，賣給二級開發(fā)的發(fā)展商，而“招拍掛”收入則由政府與新城鎮(zhèn)按出資比例分成。

　　隨后幾年，隨著上海房地產(chǎn)市場急劇升溫，羅店新鎮(zhèn)的土地價格也迅速飆升，當(dāng)初每畝幾十萬漲至數(shù)百萬。到2010年中國新城鎮(zhèn)在香港上市時，這種一級土地開發(fā)身份給資本市場帶來無限遐想。另由于一級開發(fā)商不擁有土地開發(fā)權(quán)，故不需繳納土地增值稅，其毛利率被傳高達(dá)60%以上。

　　而因?yàn)樵庥隽耸飞献顕?yán)厲的宏觀調(diào)控期，中國新城鎮(zhèn)所運(yùn)營的幾大新鎮(zhèn)，土地出讓節(jié)奏和價格都受到了重大影響。今年3月，公司無錫項(xiàng)目的部分地塊被公開拍賣，出讓價格為7500萬元，樓面單價僅1208元/平方米，在公司看來，如此低單價的出讓境況，是導(dǎo)致其業(yè)績下滑的主因。

　　處境二：難以承受巨額儲備之重

　　在地方土地一級開發(fā)企業(yè)中，中天城投是另一個明星企業(yè)。因?yàn)轭^頂貴州最大體量的一級土地儲備商和保障房開發(fā)優(yōu)勢，中天城投一度被市場熱炒。以“未來方舟”一個項(xiàng)目為例，這個整體占地達(dá)到9.53平方公里，總建筑體量720萬平方米，總投資規(guī)模達(dá)到600億元的項(xiàng)目，中天城投主導(dǎo)了幾乎絕大部分的一二級開發(fā)。

　　資料顯示，“未來方舟”又稱“中天城投漁安安井片區(qū)項(xiàng)目”，早在2006年，中天城投母公司金世旗國際控股股份有限公司便已介入該片區(qū)土地一級開發(fā)，并通過其后一系列資本運(yùn)作，最終將這一業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移至中天城投名下。到2010年11月，中天城投開始籌備在二級土地發(fā)力，并通過旗下子公司通過掛牌方式獲得漁安安井片區(qū)四地塊，總占地面積81.8萬平方米，成交總金額9.422億元，規(guī)劃總建筑面積最大接近194萬平方米。次年3月又在漁安安井片區(qū)繼續(xù)拿下六塊地，總占地面積51.3萬平方米，成交總金額9.885億元。

　　也就是說，中天城投不僅可以與地方政府分享一級開發(fā)收入，還將通過商品房建設(shè)和銷售在二級開發(fā)中獲得更大收益。

　　只是到了宏觀調(diào)控期，未來方舟這樣的明星樓盤，同樣受到銷售壓力。因?yàn)轶w量巨大，未來方舟項(xiàng)目和中天會展城等項(xiàng)目一起，被市場視為貴陽天量存量最終導(dǎo)致泡沫高啟的代表。

　　于是，即便是中天城投這樣的地方龍頭國資，今天也如久旱盼甘霖般盼望政策微轉(zhuǎn)和市場回暖。

　　9月底，一向在政策為頗為保守的貴陽市意外出臺新政，以一攬子內(nèi)容刺激樓市成交，其中最大利好是首次購房的外地居民可獲辦本地戶籍，并在就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)方面享受同等待遇。中天城投相關(guān)人士坦言，系列新政若得到有效落實(shí)，將為相關(guān)樓盤帶來15%至20%的銷售額增長。

來源：上海證券報

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