三季度以來,隨著保利、萬科等龍頭房企拿地風潮興起,北京、上海、廣州等一線城市的土地市場開始供需兩旺,甚至一些城市出現(xiàn)了新“地王”。
但同為一線城市的深圳,土地市場卻顯得冷清。據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至10月15日,今年深圳共出讓土地總建筑面積100.41萬平方米,不到2011年、2010年的一半。
與土地市場不同的是,深圳樓市成交量卻呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。盡管9月深圳新房成交量環(huán)比下降三成,但二手房成交量卻環(huán)比上漲近10%,創(chuàng)新今年成交新高。
對于眼下深圳土地市場的冷清局面,業(yè)內人士大多分析認為,深圳土地資源本來有限,近年來政府推地量較少,并非開發(fā)商不拿地。但隨著深圳城市更新計劃的推進,目前深圳土地市場上供地結構也發(fā)生了變化,開發(fā)商以參與舊改方式拿地的比例超過70%。
自5月開始,樓市持續(xù)回暖提振了開發(fā)商的拿地信心和地方政府推地的激情。三季度以來,萬科、保利等行業(yè)龍頭拿地風潮漸起,并帶動北京、上海、廣州等一線城市土地市場升溫。
隨著土地市場升溫和開發(fā)商集中拿地現(xiàn)象增多,引發(fā)市場廣泛關注,有人擔心樓市可能再次反彈。對此,深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁分析認為,三季度以來,房企拿地成風,是樓市調控政策出臺兩年多來,土地市場成交量萎縮之后再次反轉的表現(xiàn),也是樓市回暖的必然反映。
據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,深圳今年1月~9月,純居住用地僅成交2宗,出讓金額僅為26.9億元,規(guī)劃總建筑面積58萬平米。而去年,僅招商局就以64億的價格拿下深圳蛇口太子灣一宗地塊。
對此,世聯(lián)地產市場研究部分析員曹取指出,深圳市腹地面積較少,可供開發(fā)土地資源有限,地方政府近兩年的推地量也較少。他認為,土地成交量較少,是因為供應量本身不多,而并非開發(fā)商不愿意拿地。
目前,深圳土地市場上可出讓的土地以工業(yè)用地居多,且大多處傳統(tǒng)意義上的關外地區(qū)。據(jù)深圳市土地房產交易中心網(wǎng)站顯示,9月深圳共推出2宗地塊,10月為零,11月也僅有2宗土地出讓計劃。
然而,與土地市場冰火兩重天不同的是,深圳樓市成交量卻大幅回暖。9月,盡管深圳新房成交量環(huán)比下降了三成,但二手房成交量卻出現(xiàn)井噴,總成交8521套,環(huán)比上漲9.92%,創(chuàng)今年新高。從最近兩三年深圳土地成交數(shù)據(jù)可看出,深圳市土地成交量呈不斷下滑趨勢,深圳可開發(fā)的“一手”土地資源供應面臨枯竭。
但從2009年開始大規(guī)模實施的城市更新計劃,被認為是深圳市釋放土地資源和增加供應的重要舉措。隨著城市更新計劃的推進,深圳市供地方式和結構也發(fā)生了變化。2011年,深圳市計劃供應土地320公頃不含市政道路設施供地,實際供應土地511公頃,完成計劃的159.7%。
目前,深圳市土地出讓中,通過“招拍掛”程序出讓的土地越來越少,而開發(fā)商通過城市更新和舊改方式獲取土地的方式越來越多。據(jù)曹取預估稱,今年以來深圳入市的樓盤中,大多屬于之前的城市舊改項目,占整個土地開發(fā)來源總數(shù)的70%以上。
宋丁指出,隨著土地資源緊張,深圳城市開發(fā)也不斷向市區(qū)以外的其他區(qū)域拓展,旅游地產和城市更新片區(qū)開發(fā)越來越成為開發(fā)商主要的拿地方式。
來源:每日經(jīng)濟新聞
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