樓市成交"忽冷忽熱" 后市房?jī)r(jià)將“穩(wěn)中求進(jìn)”

與國慶節(jié)黃金周期間成交低迷相反的是，節(jié)后國內(nèi)多地出現(xiàn)樓市成交突然發(fā)力的跡象，成交量大幅上揚(yáng)，價(jià)格略有上漲。專家分析認(rèn)為，成交量上揚(yáng)與近期開發(fā)商加大推盤力度和優(yōu)惠銷售措施有關(guān)，預(yù)計(jì)隨著購房者信心的回升，后市將推動(dòng)開發(fā)商消化庫存，房?jī)r(jià)將“穩(wěn)中求進(jìn)”。

　　——節(jié)后樓市成交略有升溫 房?jī)r(jià)整體“慢熱”

　　據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，濟(jì)南節(jié)后樓市成交量突然出現(xiàn)井噴，10月8日至14日，濟(jì)南樓市共成交商品房1555套，和“黃金周”367套的“冷清景象”相比，明顯“升溫”。

　　經(jīng)過國慶節(jié)“黃金周”期間冷清的局面后，國內(nèi)不少城市都出現(xiàn)了成交量上升的情況。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)中心的監(jiān)測(cè)，10月8日至14日重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40城市中，僅廈門的樓市成交量環(huán)比較上周略有下降，其余城市的成交量均有大幅增長(zhǎng)。隨后的第二周同樣延續(xù)了成交上漲的態(tài)勢(shì)，28個(gè)城市周均成交同比增長(zhǎng)，環(huán)比增加了8個(gè)城市。

　　從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，今年前三季度的樓市成交整體表現(xiàn)平淡。1至9月份，全國商品房銷售面積雖然同比降幅略有縮小，但依然下降4.0%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降16.5%，降幅比1至8月份還擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，顯示同房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)的信心依然不足。

　　不過，對(duì)比多個(gè)城市的成交情況調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)卻有“慢熱”的傾向。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1至9月，全國商品房和住宅銷售均價(jià)與2011年同期相比分別上漲6.9%和8.0%，漲幅較1至8月分別擴(kuò)大0.3和0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，9月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.17%。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來特別是4月份以后，多地樓市成交經(jīng)常出現(xiàn)“忽冷忽熱”的局面，雖然整體房?jī)r(jià)及銷售量均緩慢增長(zhǎng)，但并沒有形成明顯趨勢(shì)，總體成交量仍較平穩(wěn)。合富輝煌[2.21 -3.49%]山東區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)許傳明分析說，濟(jì)南等地節(jié)后樓市成交增長(zhǎng)較快，主要是由于購房需求積累釋放、地產(chǎn)商集中推盤及推出力度較大的優(yōu)惠措施有關(guān)，從市場(chǎng)反映來看，還沒有形成剛需大規(guī)模入市的局面。

　　——多地出現(xiàn)微調(diào) 政策有適度從緊跡象

　　隨著調(diào)控政策的繼續(xù)延續(xù)，一些地方政府部門出臺(tái)了針對(duì)本地樓市更加細(xì)化的調(diào)控政策，涉及房?jī)r(jià)控制、公積金貸款政策以及土地出讓等多個(gè)層面。不過，總體來看，各地的具體政策均在中央強(qiáng)調(diào)的調(diào)控不放松的范圍內(nèi)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在8月份各地督查組回京后，各地及中央部委已經(jīng)超過15次釋放政策再收緊的信號(hào)，主要集中在三個(gè)方面:

　　一是對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)進(jìn)行直接或間接限制。如陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省物價(jià)局近日下發(fā)通知，要求陜西各地分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間，規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤(rùn)率控制在10%內(nèi)；廣州市國土房管局表示，將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施，主要包括限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏等。

　　二是對(duì)購房條件及貸款條件進(jìn)行調(diào)整。如從10月8日起，濟(jì)南住房公積金貸款政策正式調(diào)整，市區(qū)內(nèi)家庭單人繳納住房公積金的購房者的貸款額度由50萬元降至25萬元，同時(shí)二套房認(rèn)定曜加砂“次數(shù)”變成按照“套數(shù)”，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例從30%提高到60%，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1.1倍等；北京市加強(qiáng)限購審核 京籍居民購房須持二代身份證。

　　三是對(duì)土地出讓政策進(jìn)行調(diào)整。杭州市對(duì)土地出讓做出新的規(guī)定，對(duì)于商品住宅地塊，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到49%時(shí)將調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，即鎖定底價(jià)，從零開始競(jìng)投配建安置用房或保障性住房面積；珠海市規(guī)定，土地閑置未滿1年的，按土地價(jià)款總額的20%收取閑置費(fèi)，閑置滿一年的，由政府無償收回。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，多地出現(xiàn)的政策調(diào)整總體以維持既往力度為主，少數(shù)城市出臺(tái)的限利令等政策更多是對(duì)市場(chǎng)的威懾，實(shí)際可執(zhí)行度不高，對(duì)市場(chǎng)的影響更多體現(xiàn)在心里影響層面。同時(shí)，目前的政策出臺(tái)更多從市場(chǎng)的平穩(wěn)角度出發(fā)，抑制短期上漲是主要目的，從土地價(jià)格，商品房交易價(jià)格短期平穩(wěn)出臺(tái)，這些政策將有明顯的效果

　　對(duì)于濟(jì)南的公積金“新政”，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗表示，這是為了更好滿足對(duì)于首套房的剛性需求，同時(shí)遏制增長(zhǎng)過快、過度的住房需求，這非常符合近期的國家總體的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)與方向。

　　一些專家認(rèn)為，政策頻調(diào)也說明各地對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)勢(shì)依然沒有放松的意向。李鐵崗說，這些政策總體并未脫離加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的范疇，部分地方的政策從一定程度上還有適度從緊的跡象，將對(duì)當(dāng)前部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定回升產(chǎn)生抑制的作用。

　　——購房者信心漸增 后市或“穩(wěn)中求進(jìn)”

　　隨著國家調(diào)控政策的持續(xù)，購房者目前的心態(tài)普遍較為理性。但隨著剛需的不斷釋放，一些機(jī)構(gòu)表示未來購房者信心將繼續(xù)提升，四季度房?jī)r(jià)或“穩(wěn)中求進(jìn)”，但漲幅將十分有限。

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的調(diào)研顯示，三季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為56.6，較上季度提升1.4，處于2011年“國八條”政策頒布以來的最高水平。其中，接近一半46.5%的購房者預(yù)期未來成交量將會(huì)繼續(xù)上漲；與上半年相比，超六成購房者認(rèn)為周邊樓盤有不同程度的漲價(jià)行為，這進(jìn)一步鞏固了購房者的漲價(jià)預(yù)期。

　　部分購房者也表示將考慮在近期購房。準(zhǔn)備購買婚房的濟(jì)南市民張小軍說，在對(duì)比4個(gè)樓盤后發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)已基本上回到了近兩年的一個(gè)低點(diǎn)，與2010年年初的房?jī)r(jià)相近?！邦A(yù)計(jì)再降價(jià)的可能性不大，現(xiàn)在可能買房子正合適?！?

　　對(duì)此，專家認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在四季度的資金面上可能要好于三季度，一些急于清盤的房地產(chǎn)商可能會(huì)繼續(xù)加大優(yōu)惠推盤力度，尤其是當(dāng)前多數(shù)樓盤的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍以剛需為主以及購房者信心持續(xù)向好等因素的刺激下，四季度的成交量將會(huì)出現(xiàn)一定上揚(yáng)。

　　雖然不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為四季度樓市會(huì)穩(wěn)中有升，但其“熱度”并不會(huì)太高。上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，由于地產(chǎn)商集中推盤等原因，9月份全國20大典型城市新建商品住宅庫存總量同比增長(zhǎng)23%，環(huán)比增長(zhǎng)6%。住宅存銷比結(jié)束了自2月份以來下降態(tài)勢(shì)達(dá)到10.7，房企去庫存任務(wù)依然艱巨。

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)四季度難有大的漲幅。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部表示，剛需市場(chǎng)決定了合理定價(jià)對(duì)需求端的刺激作用巨大，市場(chǎng)依然需要主流開發(fā)商采取“平價(jià)上量”的策略。

　　張大偉認(rèn)為，如果四季度信貸不出現(xiàn)明顯放松的話，可以預(yù)料的成交量將維持平穩(wěn)，而一旦再現(xiàn)信貸松動(dòng)，市場(chǎng)難免再有上漲，但上漲幅度從目前的銷售情況來看，將會(huì)很有限。

　　山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)郭松海說，從現(xiàn)在的調(diào)控效果來看，房?jī)r(jià)基本上趨于穩(wěn)定，一些地方因?yàn)榈囟尾煌蛘邞粜驮O(shè)計(jì)以及裝修程度不同出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，但總體上房?jī)r(jià)基本上穩(wěn)定下來了，今后需要在繼續(xù)穩(wěn)固這種調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)探索推廣房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效調(diào)控政策。

來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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