樓市成交不斷反復(fù) 四季度房價上漲乏力

　　雖然10月尚未結(jié)束，但是從9月份和10月前三周成交數(shù)據(jù)來看，“金九銀十”的褪色已不可避免。然而與9月的整體成交低迷不同，10月按周均成交量來看，經(jīng)過“黃金周”期間的極度低迷后，最近兩周成交量又有明顯回升。其實今年從月度來看，這種成交不斷反復(fù)的情況也交替出現(xiàn)，不斷呈現(xiàn)波峰和波谷狀走勢。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，這種成交量小幅反復(fù)的情況是調(diào)控政策持續(xù)下的樓市常態(tài)?！百I房人和開發(fā)商都更加理性，樓市不會出現(xiàn)大起大落的局面，信貸松緊度、購房者信心、不同的政策信號以及開發(fā)商的價格策略，多種因素相互交替，都不同程度影響著樓市成交量?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示，四季度去庫存依然是樓市主題的情況下，房價不會有較大波動。

　　成交反復(fù)

　　進(jìn)入9月份以來，樓市成交走勢一改7、8月份的回暖態(tài)勢，反而在傳統(tǒng)旺季有所降溫。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月前26天，全國主要的54個城市樓市住宅總簽約為210228套。同比8月同期的222006套下調(diào)幅度達(dá)到了5.3%，達(dá)到近4個月同期的最低點。在54個城市中，有29個城市成交量有不同程度下調(diào)，下調(diào)超過10%的城市有21個，整體市場成交量在金九未見起色。

　　而在進(jìn)入10月份之后，原本被寄予厚望的“雙節(jié)黃金周”卻是沒有最冷，只有更冷。全國主要的54個城市在黃金周8天（9月30日至10月7日）合計簽約套數(shù)為18740套，環(huán)比上周73616套的成交量下調(diào)幅度達(dá)到了74.5%。不過在10月份的第二周（10月8日至10月14日）成交量即恢復(fù)到9月份的周均成交水平。當(dāng)周全國54個主要城市新房成交量合計為59929套，較十一黃金周環(huán)比上漲了210%。不過由于10月第一周的成交極度低迷，10月上半月主要城市的簽約量依然同比下滑26.4%。

　　在10月第三周（10月15日至10月21日），成交量繼續(xù)上漲，全國主要54個城市成交量合計為61165套，環(huán)比上周上漲了2.1%。值得一提的是，最近25周僅有8周的成交量超過6萬套。在主要城市中，北京成交量為2948套，環(huán)比上周上漲了12.1%，深圳簽約877套微漲5.5%，上海與廣州有所下調(diào)，二線城市中，天津簽約2059套、重慶簽約4944套、杭州簽約1486套、武漢簽約3828套，均有明顯上漲。6大城市二手住宅成交量除廣州環(huán)比持平外，其余城市呈不同程度的環(huán)比增長，其中北京增幅最大，環(huán)比增加超過30%。

　　對于“金九銀十”以來，成交量在周均不斷出現(xiàn)反復(fù)的情況，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，經(jīng)過前三季度的促銷，并取得一定成效后，四季度開始開發(fā)商的以價換量基本結(jié)束，沒有價格支撐，成交量必然有所下滑?！啊S金周’期間的極度低迷，主要原因還有各地反映成交量的網(wǎng)絡(luò)簽約系統(tǒng)基本處于休息狀態(tài)，少量成交也沒有反映到網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上。長假后，出現(xiàn)了一個集中簽約的過程，導(dǎo)致后兩周成交快速回升。”張大偉表示，雖然10月下半月成交肯定會繼續(xù)回升，但全月的成交量可能將比9月份下調(diào)15%左右。

　　庫存攀升

　　“金九銀十”期間，開發(fā)商的推盤量普遍上升，而成交量卻比7、8月份有所下滑，直接結(jié)果就是庫存量的上漲。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2012年9月30日，全國20大典型城市新建商品住宅庫存總量為8465萬平方米，同比增長23％，環(huán)比增長6％，改變了自2011年12月以來的下跌趨勢，今年以來首次出現(xiàn)庫存逆增現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，目前已經(jīng)發(fā)布三季度財報的上市房企，前三季度實現(xiàn)營收合計551.83億元，同比上漲5.7%。合計實現(xiàn)利潤68.71億元，同比下降4.92%。從利潤率看，前三季這29家房企加權(quán)凈利潤率為12.45%，與去年同期相比下降1.1個百分點。

　　另一方面，三季度以來房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場表現(xiàn)更加積極。鏈家地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤置地、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)10家一線房企在今年1－9月份的拿地金額已達(dá)到931億元。拿地量的增加，導(dǎo)致房企對資金需求勢必增加，使得房企必須通過融資、銷售獲取更多現(xiàn)金流，這些都使得四季度房價上漲可能性大降。

　　為了應(yīng)對庫存攀升的情況，開發(fā)商也相應(yīng)減少了11月的預(yù)計供應(yīng)量。據(jù)統(tǒng)計，11月北京即將入市的新盤僅為22個，比10月的34個盤下降了35%，比推盤高峰的9月份則少了一半多，創(chuàng)下自5月以來單月最低推盤量。上海11月預(yù)計有20個項目開盤，環(huán)比10月減少13個。2012年11月天津有34個項目預(yù)計開盤，數(shù)量環(huán)比減少46.88%。

　　信貸方面，三季度根據(jù)人民銀行發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年9月末全部金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額61.51萬億元，同比增長16.3%，前三季度增加6.72萬億元，同比多增1.04萬億元。其中第三季度房地產(chǎn)新增貸款4168億元，占所有新增貸款的比例為22.4%，是自2011年2季度以來的新高。而這種信貸放松的趨勢在四季度能否持續(xù)對樓市也將產(chǎn)生重要影響。

　　“當(dāng)前的情況是，買房人心態(tài)在反復(fù)中緩慢回升，9月相對穩(wěn)定的信貸使得市場在部分消化了之前的需求后，成交量出現(xiàn)了下調(diào)。而在四季度，房地產(chǎn)政策趨緊的態(tài)勢不會有大的變化。種種因素使得樓市的量價四季度不會出現(xiàn)大的波動，而小幅反復(fù)的態(tài)勢還將持續(xù)?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

來源：新金融觀察報

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