十年土地市場監(jiān)控 求索制度完善

2011年10月21日至22日，國務(wù)院總理溫家寶在廣西南寧考察期間表示，目前，房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調(diào)控成果。一方面要抓好保障性住房建設(shè)，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進普通商品房市場健康發(fā)展。至此，增加土地成為下一步調(diào)控重點被再次明確。

　　國土資源部對土地市場的監(jiān)管早已加強。2012年7月19日，國土部聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》，明確對預(yù)判成交價格創(chuàng)歷史總價新高、或單價最高，或溢價率超過50%的房地產(chǎn)用地包括商服、住宅或商住綜合，要及時調(diào)整出讓方案?！锻ㄖ愤€要求，各地進一步加大普通商品住房用地的供應(yīng)力度。

　　土地市場推進招拍掛

　　經(jīng)過十年的發(fā)展，土地招拍掛進行到今天，已經(jīng)成為國有建設(shè)用地使用權(quán)有償出讓的主要方式，也是公平、公正、公開地采用市場方式配置土地資源的重要平臺。

　　招拍掛的種子撒播在2001年，這一年，國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》中明確指出“商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地必須以招標、拍賣方式提供”，此舉旨在解決此前商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地協(xié)議出讓中的種種不公和腐敗問題，為促進土地市場的完善與發(fā)展奠定了政策基礎(chǔ)。

　　2002年7月1日起施行的國土資源部令第11號《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，宣告了招拍掛方式的正式確立。從此，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　盡管做出了土地招拍掛出讓的規(guī)定，但是實施環(huán)節(jié)的推進十分緩慢，直至2004年。對于中國房地產(chǎn)市場而言，2004年是個關(guān)鍵年份，土地出讓制度從這一年開始，真正進入招拍掛時代。

　　2003年“121號文”拉開了房地產(chǎn)市場長達十年的調(diào)控，也是那份文件，敲定了房地產(chǎn)市場調(diào)控入手的大方向——住房供應(yīng)、土地供應(yīng)、信貸制度等方面，2004年土地出讓制度的“831大限”由此而來。

　　2004年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的苗頭：房價的快速上漲，房產(chǎn)項目的過多上馬以及由此引起的房地產(chǎn)貸款過快擴張。為抑制房地產(chǎn)投資過快增長，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了71號文，規(guī)定當(dāng)年8月31日后，國有土地使用權(quán)必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行交易，俗稱“831大限”,從源頭控制土地供給。

　　此后，中國土地出讓方式發(fā)生重大變化，經(jīng)營性土地以招標、拍賣、掛牌的方式出讓，伴隨著房地產(chǎn)市場的大好形勢，全國土地收入猛增，也讓地方政府獲得了一個很好的財源。

　　從1999年到2011年的13年間，全國土地出讓收入為12.75萬億，年均幾乎達到一萬億。這筆錢對于地方政府來說，已成為不可或缺的資金來源。2011年，北京、上海等城市的土地出讓收入超過了千億元。

　　2006年，工業(yè)用地也正式加入招拍掛行列中。2007年9月28日，國土資源部部長徐紹史正式簽發(fā)了國土資源部令第39號《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，其對象從“國有土地使用權(quán)”細化到“國有建設(shè)用地使用權(quán)”，土地資源的開發(fā)利用和管理進入到一個更為科學(xué)、嚴謹和細致的法治時代。

　　近年來，各地國土資源部門開始探索“限房價、競地價”，“限地價、競政策性住房”，“雙向競價”，“綜合評標”等多種出讓模式，并且積極推動網(wǎng)上掛牌和拍賣，招拍掛的內(nèi)容和形式變得更加豐富。

　　當(dāng)然，近年來，土地招拍掛過程中存在的問題也逐漸暴露，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，還要完善招拍掛制度，探索普通住房用地價格在標定地價的基礎(chǔ)上適當(dāng)浮動機制，抑制普通住房用地的非理性上漲。

　　土地監(jiān)控挑起調(diào)控重擔(dān)

　　2012年初，國土資源部土地利用管理司副司長竇敬麗表示，自今年起，除“招拍掛”出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的房地產(chǎn)用地外，流標、流拍的也要通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)及時上報國土部。土地市場的監(jiān)控，在房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控進入攻堅階段后，正逐漸挑起重擔(dān)。土地作為信貸之外的另一個“閘門”，為房地產(chǎn)調(diào)控作出了重要貢獻，正在逐步形成一個完整的土地政策調(diào)控體系。

　　2004年10月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》，成為土地參與新一輪宏觀調(diào)控的標志。隨后，基于投資過熱、土地需求量過大、房地產(chǎn)市場發(fā)展過快等特點，嚴把土地閘門成為必要的決定。2006年8月——國務(wù)院《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》出臺，這個首次直接以“土地調(diào)控”命名的中央政府文件成為一面新的旗幟，它意味著土地管理和調(diào)控政策進入了深水區(qū)，而土地的調(diào)控功能也受到越來越多的重視?！皣藯l”、“國六條”、“國十條”、“國十一條”、“新國十條”及“新國八條”等調(diào)控“組合拳”中，土地政策都是不可或缺的重磅武器。

　　2011年，被稱為“新國八條”的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》明確指出，在新增建設(shè)用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保，且當(dāng)年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。

　　2012年8月初，在對上半年土地供應(yīng)工作進行總結(jié)時，國土部再次強調(diào)，將堅決按照國家房地產(chǎn)調(diào)控要求，根據(jù)上半年住房用地供應(yīng)計劃完成情況，進一步跟蹤和研究土地市場運行趨勢，積極做好土地市場的宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。繼續(xù)督促各地加大工作力度，有效增加普通商品住房用地供應(yīng)總量，優(yōu)先供應(yīng)保障性安居工程用地，實現(xiàn)應(yīng)保盡保；繼續(xù)加大閑置土地處置力度，督促已供住房用地及時開發(fā)利用。

　　隨著成交量的回升，土地市場迅速回暖。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示，9月份，10個典型城市土地成交建筑面積創(chuàng)下2012年來新高，共成交2878萬平方米，環(huán)比增長14%，同比增長3%。不僅各地逐漸開始增加供應(yīng)，流標情況也有所好轉(zhuǎn)。

　　雖然進入下半年以來，土地市場有所好轉(zhuǎn)，各大房企加快跑馬圈地的速度，但受累于上半年土地市場的冷清，前三季度土地供應(yīng)情況并不是十分樂觀。根據(jù)國土資源部土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)的監(jiān)測結(jié)果顯示，前三季度全國土地出讓總面積和價款分別為21.83萬公頃和1.67萬億元，同比分別減少9.7%和26.3%。

　　在此情形下，加大土地供應(yīng)被成為鞏固調(diào)控成效的重要選擇。專家認為，土地供應(yīng)下滑將會導(dǎo)致接下來住房的新開工量和供應(yīng)量的下降，土地供應(yīng)偏緊導(dǎo)致對未來房價上漲的預(yù)期增強。加快供地節(jié)奏有利于增加住宅供給，有利于從供需平衡方面抑制房價反彈。

來源：證券日報

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